地产周刊丨“认房不认贷”政策提振购房市场信心
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楼市门槛降低效果如何
编者按 最近楼市新政密集出台，随着一线城市推出“认房不认贷”政策，楼市全面松绑。除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措，部分城市取消限购，十余城明确执行差异化住房信贷政策，购房门槛明显降低。本期地产周刊聚焦楼市门槛降低之后，市场反馈与效果如何？
■ 中国经济时报记者 李晓红
“在新政出台之前，在石家庄有一套贷款买的房子，在北京再买房就算是二套，需要支付80%的首付款，而且二套房的贷款利率较高，压力太大。”在北京实行了“认房不认贷”政策后，“90后”李伟准备结束一家人的租房生活。“去年贷款还清了，现在在北京买房，就能按首套算，无论是首付款还是贷款利率都降低了。”
近段时间，我国房地产政策持续调整优化，包括“认房不认贷”在内的一系列重磅政策的出台，不仅精准、及时地适应了市场供需变化的新情况，也积极回应了购房者合理住房消费需求释放的诉求，市场预期正在持续改善。
小江是一名房产中介公司的工作人员，这几天，他感受到的最大变化是，相较于以往，大家愿意出来看房了，有不少意向购房者会主动咨询楼盘信息，了解购房首付、贷款利率等相关情况。
“认房不认贷”政策的实施，降低了购房门槛和购房成本，让很多曾利用贷款购买过住房，如今已还清贷款的购房者，获得了首套购房资格，不仅月供减少，而且购房支付能力提高，购房负担减轻。
“政策在需求侧放松，使购房者预期回暖、心态变平稳。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大对中国经济时报记者表示，“认房不认贷”政策会进一步刺激和扩大刚性和改善性住房需求。
李伟告诉中国经济时报记者，来北京将近10年，一直希望能有套自己的房子，提升家人的居住生活品质。目前，已经在北京亦庄看好了一套小两居的房子，无论通勤还是孩子上学都比较方便，更重要的是，感觉在北京安定下来啦。
从事教育行业的李佳，在北京房山区已经购买了一套房子，但随着孩子上小学以及二胎的到来，一直想改善一下住房条件。
李佳告诉中国经济时报记者，“认房不认贷”政策出台后，如果卖掉现在的住房还清贷款，再买的话，也按首套算，首付比例降低，在预算范围内，买房的可选择性增大。
不过，李佳表示，现在买房，更多会考虑自己的购买能力，最好是交完首付后尽可能让手头宽裕一些，以备不时之需。目前，有合适的房子就下手，没合适的房子就再看看。
“目前，购房者都比较理性，之前积压的一些观望客户，有一部分已经出手，但还有一部分在继续观望。”小江表示，目前咨询较多的还是置换客户，但并没有这么快就能买。
“近期出台的一系列政策，本质上是对购房者提供了更多和更低廉的信贷支持，将有利于增强购房者的支付能力，提升当前房地产市场的销售和活跃度。特别是北京等一线城市，由于信贷政策比较严格，加之房屋总价较高，降低首付比例和利率以后，购房门槛和购房成本下降明显，因而，信贷政策的放松对北京、上海等一线城市效果明显。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋告诉中国经济时报记者。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民向中国经济时报记者表示，需求侧出台的一系列政策，使得购房者的信心得到了一定程度的提升，观望情绪有所减少，特别是对一线城市居民的信心提振效应较为明显。
“‘认房不认贷’政策，让我重新获得了首套购房资格，但在当前的经济环境下，仍面临一定首付压力和还款压力。”李佳表示。
对此，王瑞民认为，政策还可以从以下两个方面加力。一是降低交易环节的税费，更好满足改善性需求。对于“卖小买大”“卖旧买新”的改善性购房者而言，在卖的环节因税费较高而不得不“少卖”，在买的环节又因税费较高而“少买”，较高的交易环节税费在相当程度上抑制了其住房可改善的程度。二是探索提高房贷专项附加扣除标准降低已购房者月供压力，有效提振信心。大城市月供动辄上万元，而房贷专项附加扣除则最多每月1500元，二者相差较大，提升专项附加扣除标准，可以有效提升还款压力较大的购房者的获得感。
况伟大也表示，为进一步满足刚性和改善性住房需求，中央政府应进一步降低首付比例和利率，降低契税、增值税等相关税收，因城施策，缩小限购范围，取消限售和限价政策。
近期，楼市政策有利于满足刚性和改善性住房需求，进一步提振住房市场，实现“房住不炒”，稳定房价，防范和化解房地产金融风险。
不过，王瑞民认为，需求侧政策要想产生更好的惠民效果，还需要与有效的供给侧改革叠加，从而发挥政策协同效力，共同助力房地产业探索并迈向发展新模式。在供求关系发生重大变化后，普遍的住房短缺成为过去时，高质量供给引领的精细增长成为房地产业发展新模式的应有之义。
在王瑞民看来，在新旧模式的过渡期，房地产市场面临的主要挑战是有效需求不足，即既有支付能力又有支付意愿的需求不足，且老市民和新市民的增量需求表现出明显的分化特征。老市民面临的主要是支付意愿不足问题。应以土地和金融要素的供给侧改革，有效降低高品质住房的供应成本，助推老市民实现居住条件的阶梯式改善，乃至居住形态跃迁，从而推动房地产业高质量发展。
新市民特别是大城市的新市民面临的主要是支付能力不足问题。应探索在增量房贷的设计上，以更低的利率水平、更长的期限为其提供更加给力的定向金融支持，也可以探索并采取“共有产权房”模式。
“目前的政策主要发力于改善型的家庭，未来政策应该注意到年轻化的首次购房者的需求。”赵大旋表示，未来政府如果能够通过各项社区改造计划提升市中心的老旧小区对于年轻家庭的吸引力，促进城市中心与市郊住房在不同代际人群之间的流转。这样既可以增强住房市场活力，也可以更好改进城市居民福利。
况伟大则建议，进一步提高保障性住房的开发建设，特别是加大公共租赁住房的支持，降低公共租赁住房的税费，增加公共租赁住房的财政补贴，满足新市民的刚性住房需求，实现“租购并举”。
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