对不起，2018年房价还得涨！

时间刚刚进入2018年，楼市就有了新的消息。

　　兰州部分区域撤销限购变限售，南京调整人才落户购房政策，厦门明确实行差别化调控，被认为是调控政策放松的信号，有人甚至认为楼市取消限购时机已到。

　　今年的楼市怎么走，实在是令人好奇的一件事。

　　1、共识篇
　　25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测，小巴整理出了这些机构们达成的共识，包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。

　　总体2018，房地产市场主题：新起点
　　25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

　　它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段：
　　在调控政策上，平稳推进的长效机制有序地推进，因城施策继续维持；
　　在城市分化上，是2017年火热的三四线城市行情回落，一二线城市则可能迎来一波小行情；
　　在行业竞争上，则是马太效应，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。
　　

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　　政策房住不炒，差异调控主线不变
　　2017年房地产市场的调控有两大主题：因城施策和长效机制，在2018年会继续延续下去。

　　这一轮调控中，核心城市的调控力度已达到史上最严，限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举，收紧的空间有限。不收紧的同时，也不代表可能会放松，因为租售并举的长效机制正在成为新的思路，有可能，一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久，改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

　　再细分一些，相比于限购、限贷，限售对房产投机的针对性更强，也更适用于区域分化地市场，2018年以及未来的数年，限售城市数量会扩围。

　　成交三四线熄火，一二线重新上路
　　

2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”，在券商机构们看来，2017年刺激是不可持续的。

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　　相反，一二线城市需求已经打压了一年多，需求储备较为充分，可能在2018得到释放。

　　房价不要指望太多，降不下来
　　2018年，关于房价的预测，券商机构们则一致认为，在全国范围内将有上涨，但幅度不会大。
　　

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　　在全国范围的普遍微涨之中，不同区域和城市同样会和销量一样，出现价格上的细微分化，比如长江证券认为一线城市涨1%，二线和三线城市涨5%，四线城市涨1%。

　　红利租房者越来越多，长租公寓井喷
　　一二线城市房价高，存量房不断增多，加上租售并举长效机制的政策导向，意味着这些城市的租赁市场空间很大。

　　关于租赁房的政策文件，光全国性的，仅从2015年11月开始，国务院、国家税务总局、住建部（包括联合其他8个部门）发布的就有6项；地方性的，一二线城市更是一个接一个地出台政策。

　　

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　　内容集中起来讲，就是一点，加快租赁市场发展：
　　在供给上，增加租赁用地供给、鼓励房地产转型；
　　在金融上，给存量物业提供模式探索（比如房地产信托投资基金REITs）的税收等优惠，盘活存量资产；
　　在法律上，在需求端，立法推进租售同权。

　　从2018年开始，在未来几年，长租公寓市场将迎来井喷，一方面租房的人越来越多，另一方面，各方机构争相进入长租公寓，企业数量也将快速增长。

　　2、争议篇
　　25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议，包括周期、存量和土地三大方面。

　　周期是周期时间拉长，还是地区分化
　　中国楼市素有小周期之论，逆周期就是中国楼市最好的投资方式。

　　去年关于“3年小周期还有没有效”的命题，各大机构就有不同的声音，今年的论点更加明确了，争议在于变化的方向，是纵向的、横向的、还是纵横双向的，这也意味着房地产不同的投资方式。

　　华创证券的观点认为，周期的变化在于，不管是需求端还是供给端的政策，都将原本周期涨落环节的时间拉长了，所以整个周期的时间，要从3年一轮变成5年一轮。这意味着，房产投资时间节点需要变化。

　　兴业证券认为，周期的变化在于区域分化，一二线进入租售并举长效机制之后的新周期，三四线则再无周期。这意味着，买房的区域选择，需要变化。

　　也有结合两者的第三种观点，比如方正证券，认为周期既拉长了，又分化了，这就导致中国楼市空前复杂了。

　　当然，也有观点认为，原来的小周期虽然有一些细微的变化，但三年周期仍然有效。比如国泰君安，底部将于2018年下半年形成，二线城市率先复苏。而招商证券则认为，2季度到3季度是这一轮楼市的底部，一二三四线依次触底。

　　周期拉长派：华创证券、东方证券
　　周期分化派：兴业证券
　　两者兼有派：方正证券
　　保持原状派：国泰君安
　　存量是否正进入二手房时代
　　东方证券认为，从美国、香港等发达经济体的经验看，随着城市化发展，二手房交易量将超过新房，存量时代就到来了。

　　去年前十个月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显，特别是北京，二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

　　但也有不同的意见，比如中信证券认为，相比于美国、香港，中国更像日本，相当长的时间内（如二三十年之内），不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。

　　正方：东方证券
　　反方：中信证券
　　土地 地王减少，土地财政是否转向 
　　我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场，2014-2016年，房价大涨，房价涨得越快的城市，土地卖得越狠。

　　2017年下半年，土地市场出现了史无前例的现象：一边是房地产市场热销，一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向，则有争议。

　　比如华泰证券认为，房地产税整体稳步推进，进度可能会超过预期，这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上，这意味着土地财政的可持续性又在存疑。

　　更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化，设置了竞拍的门槛，但不限制数量，令小企业参与的难度增加，变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身，在短期不可替代。

　　当然了，我们可以预见的是，2018年出现地王的频率，依然不会太高。

　　正方：华泰证券
　　反方：中信证券、国泰君安（吴.晓.波.频.道）

　 中财网

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