产业用地：深圳经济的空间投影

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深圳市工业用地近四十年的扩张与更新，可谓这个城市经济发展奇迹在空间上的最佳投影。目前，深圳工业增加值仍占全市国民生产总值的40%，工业用地占全市建设用地总面积的近三分之一。

迫于产业发展需求和城市资源环境之间日益突出的矛盾，深圳工业用地发展在国内率先进入了一个“转型期”。而进入粤港澳大湾区时代，深圳工业用地的发展更是迎来了更多的机遇与挑战。

 一  深圳市工业用地发展概览

深圳特区建立之初，招商局成立蛇口工业区，工业用地面积仅2.14平方公里。

截止1984 年底，深圳城市建设用地面积达38平方公里，其中工业用地不到3平方公里，主要集中在罗湖－上步地区和蛇口－南头地区，其中较大的工业区有上步、八卦岭、水贝和莲塘等。

“六五”期间（1979～1985），深圳工业增加值年均增长率高达88％[1]，工业构成主要以电子、服装、纺织、皮革等劳动密集型行业为主。或称“三来一补”制造业。

高新技术制造业空间增加，三来一补产业开始消退。

赛格集团经营大陆首家专业电子市场，上步工业区开始向专业电子信息园区和交易市场转型。

深圳科技工业园、中国科技开发院、高新技术工业村合并成为深圳高新技术产业园区。

1994年，深圳市工业用地为82.3平方公里[2]。

随着现代服务业的加速发展，罗湖、福田产业结构开始调整，工业区逐渐转型为居住、商业以及办公区；工业大量向原特区外转移扩散。

1993年深圳市停止登记三来一补产业。

2005年以后，金融与房地产市场大热，大量本应投入到制造业的资金被抽走或截流[3]。

2013年以后，在发达国家制造业回流和新兴经济体双重挤压下，深圳外贸出口连续三年负增长。

2004年-2016年期间，深圳第二产业增加值每年以一个百分点的速度下降。第二产业对GDP的贡献率从超过50%，至2013年后稳定在40%左右。

2015年，工业用地的规模在达到峰值的316平方公里后，也下降至目前的273平方公里左右。

2010年之前，深圳城市更新以城中村改造为主，随着城中村改造的难度日益加大，工业用地的改造成为市场热点，城市更新对深圳市的工业用地产生了极大的影响。

2011年-2014年，全市工改商和工改居项目占比接近60%。

随着对产业空心化的担忧加剧，政府加强了工改商、工改居类项目的限制，工改工项目因此相应提升。由于市场居住类物业的利润丰厚，大量M0[4]空间被改造为商务公寓，实质上并未起到提升产业空间的作用。

深圳不同时期各类城市更新项目数量构成

为应对这一问题，2018年深圳市经贸信息委发布《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，企业希望通过工改工之名，行房地产售卖之实的渠道基本被斩断。办法指出，M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线这一比例控制在50%以内。

今年初，为推动产业转型升级，促进产业用地节约集约利用，深圳市规划和自然资源局组织起草了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿），允许在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积，产业用地可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施容积率调整，如利用已批未建产业用地进行建设，以及部分建成、已建成产业用地利用空地进行建设；对现有厂房及配套建（构）筑物进行扩建、改建；对拆除部分或全部建（构）筑物后建设等。但核心仍然是坚持“以产业运营为核心，严禁房地产化”。

 二  工业用地规模持续缩减

经历了近四十年的高速发展，深圳从一个不足3平方公里的工业区，发展成为中国创新制造、外贸创汇的一流城市，积累了超过建设用地三分之一的工业用地。

但是由于市场自发的快速发展和分散的权属，除少数几个大型产业园区外，大部分的工业用地处于分散而零碎的状态，而工业用地的利用与功能的改变更多的受市场力量的左右。

原特区内地区的产业园经过早期城市更新，多数实现“退二进三”，成为了服务业的集中地；特区外的大部分工业园区，市场的“去工业化”热情仍然较高，但在愈加严厉的工业用地更新政策下受到了一定的抑制。

深圳华侨城创意园，工业区变身艺术商业街区

图源：www.octloft.cn

事实上，世界上许多大都市都经历了与产业结构相适应的工业用地配置。以纽约和东京为例，20 世纪七八十年代到20 世纪末，纽约的“去制造业化”现象明显；而日本在《广场协议》后加大对外直接投资，东京的第三产业迅速提升，第二产业急速下降。相应地，纽约和东京的工业用地比例大幅度下降，商业等第三产业用地比例大幅上升。纽约2014 年的工业和制造业用地面积为22平方公里，占土地总面积的比例为3.5%；东京2007 年工业用地面积为58平方公里，占土地总面积的比例为9%[5]。总体来看，大都市地区的工业用地面积较少，占土地总面积的比例也较低。

 三  用地效率持续提升

尽管深圳市工业用地规模有减少的趋势，但工业用地的效率却一直在提升，且近年来的增速在加快。2003年，深圳市工业用地地均工业增加值仅11.24万元/公顷，到2010年间仅提高到15万元/公顷，更多的体现为总量的扩张而非效率的提升。2010年以后，工业用地增速趋缓，且2015年以后，工业用地实际上呈现下降趋势，但工业增加值仍在快速增长，相应的地均增加值也在不断增长，2017年达到32万元/公顷，年均增长11%。

深圳市各年份工业用地地均增加值的增长

 四  “环湾地区”的产业价值凸显

深圳市在2014年的政府工作报告中，首次提出“湾区经济”，借此将深圳打造成为“21世纪海上丝绸之路”的枢纽城市。2015年4月，打造粤港澳大湾区被正式写进国家《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。2017年，粤港澳大湾区正式写入国务院政府工作报告；2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，纲要中提出 “建设国际科技创新中心” 。——创新资源，尤其是高新技术企业向粤港澳大湾区的环湾地区集中已初具规模。

广深走廊沿线高新技术企业分布[6]

近十年来深圳市的高端资源也在不断向环湾地区集中，其中直接临近湾区的南山和宝安两区发展尤为迅速：

| 南山区

现代服务业和总部经济日益成为主导产业，工业用地随之相应减少。目前南山共有总部企业124家，战略新兴产业增加值占GDP比重达66.9%。尽管工业用地的规模近年来下降趋势明显，但是工业增加值以及工业用地的利用效率却在不断提升。全区的工业用地总量仅16平方公里，却已成为全国各区县单元中地均工业增加值最高的区域。

| 宝安区

工业用地的地均工业增加值从2002年的6.68亿元/平方公里，增长到2012年的11.14亿元/平方公里，年均仅增长5%；2012到2016年则达到了年均17%的增长速度，作为一个产业大区（工业用地占全市的27%），地均工业增加值增速超过同期全市的平均。

 五 “广深港澳科技走廊”下工业用地的多样化需求

深圳市土地空间有限、工业用地占比大，新增土地要满足保民生、保基建等任务，可用于产业空间的份额较少。2016年，深圳市建设用地面积达到975平方公里，占全市总面积48%，远超土地利用警戒红线，按照《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，规划期内可增加建设用地面积仅剩29平方公里，至2020年年均不足8平方公里。

粤港澳大湾区共建国际科技创新中心

新经济背景下，深圳市各类新兴创新公司，“独角兽”公司兴起，这些公司大多属于高端制造、互联网和高新科技类产业，具有全球范围流通、风投资金吸引力强等特征，这些新兴创新公司成长周期短、创新能力强、爆发速度快，能够促进上下游产业甚至激活跨界发展，而对生产空间也提出多样性、灵活化的需求。

产业的升级换代除了直接引起空间形态的变化之外，更重要的是就业主体的变化，即就业人群的教育水平、年龄结构、收入水平的变化，就业总量、带眷情况也有很大不同，而这将直接导致本地区主体人群消费水平、消费方式的改变，以及对各类公共服务设施需求的变化。

产业配套环境的打造和高品质新型产业空间的供给才能有效的留住优质企业。尽管深圳市目前尚不具备大量由政府主导的产业空间，但是从城市配套、产业配套、人才吸引、环境打造等措施入手，仍然是有效的改善产业发展环境，推动产业升级的方式。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的战略目标之一是建设宜居宜业宜游的优质生活圈，优先发展民生工程，提高大湾区民众生活便利水平，提升居民生活质量。近年来包括 “硅巷”等地区的科技创新向城市中心区回归等案例也说明，高科技产业或者高新制造产业，其集聚不在大规模的产业空间，而更多取决于创业者以及就业者的环境偏好，即优质的城市服务、多元的城市文化和时尚的环境氛围。因此，提供更多样化、配套更完善的产业空间，合理引导工业用地的更新方向，有助于城市产业活力的持续保持。

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 作者 | 黄斐玫

中规院深圳分院规划设计三所

作者简介：北京大学城市与区域规划硕士，注册城市规划师。主要从事区域规划、城市规划以及战略、人口、城市更新等研究。近年主要负责《深圳市宝安区城市更新战略与策略研究》、《珠海空港经济区发展总体规划研究》、《常德市津澧新城城市总体规划（2016-2030）》、《打造粤港澳大湾区发展战略研究》等规划及课题研究工作。

注释：

[1] 深圳市规划局等，《深圳市工业布局研究与规划（总报告）》， 2006,6

[2] 深圳市规划局等，《深圳市工业布局研究与规划（总报告）》， 2006,6

[3]《前5个月制造业投资出现回升势头，专家提醒——增速尚处低位亟待组合施策》，经济日报，2018.6.29

[4]《深圳市城市规划标准与准则》中，结合产业发展特点，在《城市用地分类与规划建设用地标准》的基础上，提出了M0新型产业用地类型，涵盖了研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动。

[5] 黄迎春 杨伯钢 张飞舟，《世界城市土地利用特点及其对北京的启示》，国际城市规划，2017,6

[6] 数据来源：省科技厅2017年5月提供的高新企业名录

参考文献：

1. 李江，《园区整合: 产业空间重构的必然选择———资源条件紧约束下的深圳宝安工业布局》，经济地理，2008,7

2. 肖晓俊 傅江帆 贺灿飞，《国际大都市产业功能区空间利用特征》，世界地理研究，2011,12

3. 严若谷，《快速城市化地区的城市工业空间演变与空间再生研究—以深圳旧工业区升级改造为例》，广东社会科学，2016.3

4. 胡映洁 吕斌，《我国工业用地更新的利益还原机制及其绩效分析》，土地利用，2016.4

5.《深圳市城市总体规划（1996-2010）》，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

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