深圳国际会展中心与宝安老旧工业区改造
大型会展设施周边存量工业区更新是个独特的话题。会展效应带来科技传播与服务需求外溢，促进产业转型与配套提升，但在成熟的城市更新制度下，完全由市场推动的工业区更新往往面临着多重政策条件约束削弱更新动力、产权关系复杂影响实施等现实问题。深圳国际中心周边工业区即是一个典型。强大动力+严格约束，工业园区何去何从？
01 深圳会展东工业片区现状特征
深圳市国际会展中心位于深圳市宝安区福海街道，地处粤港澳大湾区湾顶、珠三角中心和广东自贸区中心，是广深港核心发展走廊和东西向发展走廊的交汇处。2019年9月深圳国际会展中心（一期）主体工程正式落成。
紧邻国际会展中心东侧是连片的老旧工业区。片区范围2.93平方公里，其中深圳市一级工业区块线范围2.63平方公里。
会展东片区是深圳市传统制造工业区的典型代表：
工业区功能单一，产城分离现象突出。会展东片区现状制造厂房及宿舍占总建筑量97%，生活及商业服务配套不到3%，园区功能单一。空置未利用厂房比例已经达到44%。
工业园区数量众多，用地权属复杂。会展东片区总共包含大小工业园区61个，用地面积在2万～16万平方米之间。用地权属包括国有已出让用地、村集体土地、未完善征转手续土地、已完善征转用地手续用地等多种类型，比较复杂。
产业以电子制造为主，产业类型迭代转换。会展东片区在产业类型构成上与深圳市制造业结构高度吻合。现状产业以电子制造为主，随着城市综合成本和产业转型趋势，部分低端加工制造环节已逐步外迁。
02 会展效应对会展东工业片区更新升级影响分析
深圳国际会展中心对会展东片区更新升级影响来自于科技扩散与服务外溢两个方面。深圳国际会展中心整体建成后，场馆展厅总面积达50万平方米，成为展厅面积世界第一的会展中心，根据相关研究预测，年均吸引高科技参展企业、科研机构超3万家，吸引会展人流1300～1500万人。
2.1 科技扩散效应，促进片区制造业转型升级
深圳会展以专业展、科技展为特征。会展伴随着产业信息的交汇、创新要素的传播，由此推动产业创新与升级。跨国科技企业往往借助会展平台，以商品贸易、技术贸易、直接投资、产学研结合、科技合作、技术援助等方式实现技术转移。对于通过会展进入中国市场的高科技企业而言，利用会展效应布局产业基地、技术中心、应用基地、研发基地，会展东片区成为便利的选择。
2.2 服务溢出效应，拉动片区城市服务业发展
深圳国际会展中心汇集的巨大人流，将为会展东片区创造一个巨大的消费市场，对片区城市服务业产生巨大推动。会展产业横向联系催生大量的配套服务，包括会展人群吃、住、行、游、购、娱等生活性服务需求和设计、物流、宣传、人力资源、教育培训等生产性服务需求。会展产业对城市配套服务业有较高的空间邻近依赖特征，15分钟步行可达范围内的会展东片区将成为此类城市服务业发展的优先选择。
03 完善的城市更新制度下工业区更新的多重制约
会展东片区存量工业用地的城市更新，受到了多重政策管控。
一是上位规划限制了会展东片区的开发总量。《深圳市城市规划标准与准则》与《深圳市宝安201-06＆09号片区[福永西片区]法定图则》限制了会展东片区的开发总量，片区城市更新难以获得巨大开发容量的增长。
二是深圳机场航空限高限制了片区的建筑高度，造成片区不同工业园区更新动力分异。会展东片区由南至北航空限高高度从48.7米至126米逐渐递增，对于南部的市场主体而言，通过拆除重建进行城市更新获得的建筑容积增量相比北部工业园存在极大差距，因而更加愿意进行综合整治类提升。
三是机场噪声影响限制土地使用功能。在土地价值大幅上涨的预期下，片区工业用地通过城市更新改为居住用地、商业用地的价值远远高于工业用地。但是由于片区整体位于机场噪声敏感区，居住、学校、医院等功能受到限制。
四是《深圳工业区块线管理办法》对片区内的工改M1、工改M0类城市更新进行了约束。为保障城市产业用地红线，宝安区对一级区块线内工业用地更新采取了严格与谨慎的态度，一定程度上限制了会展东片区内城市更新的实施。
04 深圳会展东片区更新升级思路
4.1 多元利益选择，明确核心价值追求
在片区多方价值博弈的现实背景下，会展东工业区的城市更新首先需要明确核心价值追求。新的城市定位与会展动能影响下，会展东片区成为创新要素植入、制造科技升级、环境品质提升的焦点地区。作为宝安区传统制造业重要的空间支撑平台，在会展效应叠加之下，会展东被赋予了区域产业科技核心引擎价值。利用自身区位优势，向西对接国际会展中心，承接国际科技展会带来的创新资源；向东辐射深圳北部更为广阔的产业连绵区，构建区域产业协同新格局，成为深圳市产业转型升级的引擎。
4.2 多重条件约束，发展转型有所为有所不为
虽然有会展效应的强力推动，但由于既有规则的多重管控，会展东片区的城市更新不能任由市场恣意发展，而应当统筹引导。在机场噪声的影响下，会展东片区需谨慎考虑居住、商业、公共服务等用地功能的转换；在航空限高影响下，片区楼宇高度存在上限，对于工改M1、工改M0的园区选择产生实质性影响。
05 会展赋能下的存量工业地区转型升级应对
5.1 分类管控，引导不同类型园区有序更新
会展东片区产权复杂，城市更新升级涉及方面众多，需构建清晰的片区综合评价体系，识别不同园区特征与更新改造潜力，为开展城市更新构建基础。评价指标包括可达性、权属情况、产业发展基础、滨水景观环境、现状使用效率、航空限高等六大类。通过现状调查与大数据统计，对更新潜力的评价精确到建筑层面，并且引入权属关系作为评价因子，为城市更新的实施提供可行性较高的指导。
优先升级改造园区。现状产业发展较差，但园区产权清晰，交通可达性强，景观环境相对优越。考虑到航空限高因素带来的经济可行性影响，拆除重建模式与综合整治模式并重，近期可先行改造更新。
局部升级改造园区。现状产业发展一般，航空限高管控严格，产权复杂，权利人较多，园区部分权利人存在更新意愿，以综合整治与局部拆除重建为主，推进渐进式更新，政府动态管控。
科技产业引导园区。现状龙头企业所在园区，这些园区建成时间较短，空间品质相对较高，短期内以保护产业为主，若企业申请进行园区更新改造，区产业部门、区更新部门专人专项对接，充分研究企业述求及更新模式。
5.2 多元生长，构建配套完善的“会展+”科技园区空间体系
1） 复合引导，形成功能完善的科技产业集合单元
通过构建科技产业集合单元推动老旧单一的产业园区转型升级。科技产业集合单元由“产业创新核心+生活服务邻里”组成。产业创新核心以科技创新、轻型生产为主导，承载未来片区创新转化、研发展示环节；生活服务邻里以生活服务功能为主导，兼容运动健康、商业休闲等功能，满足日常生活与交往活动需求。
2）共同生长，塑造未来科创与“会展+”产业空间
针对未来科技企业灵活的生产组织方式，塑造产服一体、共同生长的多元科创产业空间。在满足城市规划、消防、建筑结构安全的前提下，引导片区智能装备、机器人、集成电路、新能源、新材料、医疗器械等符合条件的先进制造业研发、中试、柔性生产等环节向高层楼宇发展，与“会展+”产业链的展示、会议、贸易、服务等环节有机结合，形成高度融合的科技综合性产业空间。
3）配套完善，构建面向工业区与会展中心两大服务圈
完善片区配套设施，满足工业区和会展中心双重配套服务需求。通过构建面向工业区的“5分钟生活服务圈”和面向会展中心的“15分钟会展服务圈”，依托生活服务邻里解决园区综合一体化配套，同时共享服务于未来会展外溢人群。
5.3 品质塑造，针对核心群体的高品质公共空间营造
1）植入活力场所，展示现代科技园区活力形象
提升现有单一枯燥的厂区环境，构建“会展+科技园”特色的城市接待界面与联系走廊。通过建造玻璃花房、水晶餐厅、休闲咖啡馆等商业配套，露天展厅、露天剧场等公共活动空间，运动公园、互联网科技展厅等体验场所，营造优美的接待界面与联系走廊。
2）关注核心群体，优化园区交往交流体验
关注未来片区的科技、商务、会展核心群体，营造适合年轻人交往的园区公共空间。传统制造业园区布局呈现以宿舍环绕厂房的封闭式园区布局模式，最大限度追求生产空间，缺乏公共交往空间。规划设计以产业邻里服务中心为核心，优化园区公共交往空间，打造开放、互动的高品质现代园区。
5.4 实施导向，存量工业区城市更新政策综合运用
会展赋能下存量工业区更新升级，最后将落脚于城市更新政策的创新与综合运用。对于会展东片区而言，政府希望在城市更新过程中避免产业空心化；企业希望拥有适合发展的产业空间；市场主体希望在多重条件约束下的城市更新依然有利可图。因此在制度设计层面需重点关注三个方面的政策协调：一是产业空间升级需面向科技企业综合需求，如更新后建筑高度、层高、荷载、形态方面的具体管控要求；二是在产业空间提升的同时保障片区相对的低成本，如更新方式的选择、贡献类型的设置、创新型产业用房的租金支持等；三是推动市场主体参与城市更新积极性，如容积的转移计算创新、容积的转出机制创新等。
结语
存量地区工业区更新是包含片区价值重构、园区功能转换、产业空间升级、产权关系重塑的综合过程。在大型会展设施的科技扩散效应与服务溢出效应直接赋能下，政府与市场更新主体、企业各方产生多元价值述求，需明确片区核心价值目标，协调各方利益主体，综合利用并创新更新机制，方能推动片区更新升级。
……