中小房企香港敲钟潮：表面是鲜花，背后是烈火 || 深度

7月12日在港交所同时敲钟的8家企业中，弘阳地产并不显眼。但在它的身后，还有大发地产、美的置业、宝能地产等一系列中小房企，正在紧张筹划着赴港上市……资本寒冬，想在地产这个赛场上活下去，港交所成了救命稻草。

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：梁爽，设计师：苏晓燕，数据整理：陈悦珊，实习生：佘铠怡

7月12日的港交所热闹非凡，四面锣鼓八家公司敲，9点半时间一到，四面八方都响起敲锣声，台下掌声欢呼声交织，谁也分不清这是为哪家公司欢呼。

港交所这般热闹很少见，日后怕是会继续如此热闹。毕竟，排着队递交招股书的公司还有一长串名单，到香江去拿钱俨然又形成一股潮流。

八家敲锣的公司里，弘阳地产是唯一一家房地产企业。全场的注意力围绕着那些新经济公司，而一家传统房企存在感微薄。更何况这还是一家区域性房企，不仅跟new money搭不上边，在old money界的地产圈里，排名也就刚迈入百强而已。

▲7月12日，弘阳地产管理层在港交所敲钟。

敲钟时是什么心情？外人无从知晓。而从南京到香港，弘阳地产董事长曾焕沙和团队这一路走了22年。

22年的时间里，房地产行业风水轮回。万科依然是成绩卓越的优等生，只是带头人从王石变为郁亮；碧桂园以顺德为圆心，在自诩读书少的杨国强带领下，以“高周转”、“联席总裁制”、“跟投”等独特的管理机制，飞速成长为辐射全国的“宇宙第一大”房企；孙宏斌从顺驰失败再到融创，江湖中留下“买买买”的传说……

曾焕沙去南京创业的那年，许家印同年在广州创立恒大，现如今恒大成为市值过千亿的房企，而上市刚一天的弘阳市值还不过百亿。

包括弘阳在内的百强房企，贡献了2017年全国房地产销量中的50%，而其中TOP10的大房企更是占了全国销量的30%。未来强者恒强，资本、土地、产业都在向大房企倾斜，中小房企迫切地想杀出一条血路。上市的房企如金科、正荣快周转扩规模，没上市的房企如弘阳、大发冲去香港递交招股书，变革求存活。

港交所的铜锣不断被敲响，乍一看是鲜花着锦、烈火烹油之盛，但结果几何，谁又可知。

为了千亿！冲！

2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家，弘阳成为今年第一家上市的房企。

根据克而瑞统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，这是弘阳首次跻身百强行列。彼时刚进入百强的弘阳危机感强烈，定下千亿目标，拿着招股书便奔赴香江。

弘阳是典型的区域性房企，截至2017年12月31日，弘阳只进入了江苏9个城市以及南京市场所辐射的安徽4市。其中27.3%的土储位于大本营南京；43.4%的土储在苏锡常；另有不足30%的土储分布在泰兴、句容、南通、扬州、镇江、合肥、亳州、滁州、马鞍山等。

弘阳布局集中在长三角地区，偏安一隅曾让弘阳稳步发展。其南京总部位于江北区域，江北在20年前是南京的“乡下”，现如今则是江苏省唯一的国家新区。2010年以前，弘扬所持的大部分地块都位于南京江北，在江北的早期布局体现了弘阳发展时的战略性眼光，但过于倚重江苏乃至长三角地区，也成为影响其发展的风险因素。

新一轮的调控周期中，号称“楼市四小龙”的苏州和南京都受到了限售、限价等政策重创，“楼市四小龙”风光不再，弘阳也只得从南京走出来开眼看世界。

2017年，弘阳正式开启全国化布局，相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。

弘阳方面曾表示，在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。

随着目标的扩大和改变，弘阳在土地市场出现的身影也愈发频繁。据界面新闻统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。截至2017年12月底，弘阳拥有25个已竣工项目，40个开发中项目以及21个持作未来开发项目，其中有39个位于南京，14个位于苏州，拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

▲弘阳地产土地储备。

这是一个市场寒冬。大规模的房企，更容易拿到融资倾斜。这也是为什么中小房企都要追求规模，高喊千亿口号，杀入资本市场。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于中小房企而言，实现千亿目标比实现上市更有困难。千亿规模的实现不是简单的财务数据比拼，它要求企业对于房地产市场的周期、区域布局都要有更多的把握。

经营战略调整的背后是人。弘阳在人事方面也经历着巨大的调整，一改往日的家族企业作风，开始大量使用职业经理人。今年3月1日，曾焕沙召集公司各大高管，举办一场独特的欢迎仪式——欢迎九大高管集体加盟弘阳。这些从去年底被陆续挖来的高管，主要来自于旭辉集团、新城控股、泰禾集团等千亿房企。

被弘阳挖人的房企都有个显著特点：近两年业绩迅速上涨，从中型房企冲刺成千亿房企。显而易见的是，弘阳希望能够复制新兴崛起房企的成长路线。

▲十位“空降高管”集体加盟弘阳地产。

曾焕沙敲响锣鼓，管理层同他欢呼庆祝。然而上市只是让弘阳变革的路多走几步，想要实现千亿目标，前方还有无数荆棘。而且，有千亿目标的中小房企并不止弘阳一家，几乎每个想要上市的房企，都在为千亿目标准备着。

挖人，偷师，喊口号

“我们必须了解人性。人性是自私的。这是键点。我们在选择管理方法时就是要直穿人性的弱点，不能搞平均主义，不能‘做善事’。”杨国强曾经如是对吴建斌解释“成就共享”机制。

2013年5月29日，随着朱荣斌正式就任碧桂园联席总裁及执行董事，碧桂园形成了两位总裁的管理模式，当年，碧桂园的销售额首次突破千亿，随后的三年，碧桂园实现了从千亿到三千亿的跨越。

“联席总裁”、“跟投机制”……不知道这是否是碧桂园“直穿人性的弱点”的管理方法，但学习碧桂园已成为中小房企想要弯道超车必备的不二法门。

弘阳内部，除执行董事、总裁何捷之外，弘阳罕见地推出双执行总裁的角色，分别为蒋达强和张良。他们还是弘阳的非执行董事。

快周转成为弘阳不断提及的词汇。招股书中称，弘阳将追求建立扁平化的管理模式，提高运营效率，实现更快速的开盘及去化，争取未来将拿地到开盘的平均时间缩短为6个月。在开盘环节，要求各城市公司将在获得土地后85内实现开工、180天内实现有质量的开盘。

而另一家中小房企——大发地产，在弘阳提交招股书不久，于4月26日大发向港交所递交招股说明书。同样，这家房企对于规模充满野心。大发地产CEO廖鲁江在接受媒体采访时称，大发地产计划冲击千亿，提出五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

廖鲁江是大发现任管理层中最大的王牌，其在今年年初加盟大发担任执行总裁职位。廖鲁江在来大发之前，曾任世茂房地产执行董事和首席营运总裁，更早时候，廖鲁江还担任过龙湖地产的人力资源总监。

不知道大发挖来廖鲁江是否想让其像弘阳的张良一样，间接性地挖来其他房企高管。廖鲁江目前还未有实质性动作，至于项目跟投和利润共享机制，也尚处于“喊口号”的状态。

于1月18日完成上市的正荣地产，上市之日掌舵人欧宗荣带着正荣地产董事长黄先枝、行政总裁林朝阳等十余位管理层共同接受上市仪式。彼时，黄先枝和林朝阳两人一左一右，宛若欧宗荣的左膀右臂。40天后，组合加入新成员——王本龙。2月28日，王本龙晋升为联席行政总裁；同时，原行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁。

林朝阳接受采访时曾透露，正荣推出事业合伙人制度，在项目跟投上，城市公司总经理级别以上必须跟投，其他员工可以自愿性地选择。

▲今年赴港上市的房企有一些共同特征。

严跃进告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）：“很多房企要学习碧桂园是因为碧桂园相对来说容易学习也值得学习，另外碧桂园在三四线城市投资规模很大。现在很多房企会对三四线城市进行投资，那么碧桂园的模式就更具有代表性。中小房企还是有弯道超车的可能性，尤其现在棚改的机会比较多，主要看企业能不能把握住市场带来的机遇。”

碧桂园就如同电影里“药神”的地位，发展过程中行之有效的制度都被其他企业拿来学习。但如果只学其表不学其里，弯道超车也并不容易。

为了不被大房企吞噬，中小房企苦学碧桂园。不过，在去杠杆的大背景下，几乎每个想要扩大规模冲去香江提交招股书的房企，都免不得背上累累债务。

资本更青睐规模型房企；而扩大规模又需要资本。市场和政策风向急速变幻，资金链的风险越发突出。中小房企面临一个难以解脱的套。

去杠杆？必须上市！

2017年4月，闽系房企三盛地产通过收购香港主板上市地产公司利福地产曲线上市；2018年1月，佑威国际（00627.HK）正式更名福晟国际，福晟集团实现上市梦想；2018年1月，正荣地产正式挂牌上市；2018年7月12日，弘阳地产敲钟上市。排队等待的还有美的置业、大发地产、万创国际......

房企上市潮来临，然而无论是敲钟的房企还是没敲钟的房企，财务状况都不令人乐观。

大发在招股书中明确提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。

截至2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为人民币-7.92亿元及-23.94亿元。负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为人民币33.07亿元、28.26亿元、 39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。

弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。此外，公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

▲弘阳地产、大发地产、美地置业近三年负债率。

作为资金密集型的房地产行业，规模扩张则意味着需要不断加杠杆，然而房企不得不面临的现状是融资越来越贵、越来越难。

根据《21世纪经济报道》，5月19日以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

对于未上市的中小房企而言，上市已然成为解决资金问题最好的办法。

严跃进认为，香港的市场比较国际化，能够让企业获得更多的融资，股价也比较坚挺。目前的现状是银行政策收紧，融资更困难。上市的话会有助于房企融资，跟非上市企业相比更有优势。

廖鲁江加入大发后，曾颇为豪情万丈的说：“中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

每个想来香江敲钟的房企，都想留在地产球场上继续踢球。然而球场就那么大，上市只是拿到赛事晋级的门票，拿到门票的中小房企们还得继续不停加速奔跑。港交所的铜锣咚咚响，也敲响了房地产市场的晋级比赛。

本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。

| 碧桂园物业上市前“排雷” | 房企生死之年 |

版权声明

▶本文由无冕财经原创，版权归无冕财经所有，未经授权，转载必究！商务、内容合作，请联系小冕（微信号：xiaomian0504)。

▶无冕财经系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容，现已覆盖今日头条、搜狐财经、网易财经、凤凰新闻、一点资讯、新浪财经头条号、新浪微博、UC头条、百家号、企鹅号、雪球号、蚂蚁财富号等平台。