隐形“地王”中国平安：碧桂园、融创为什么都爱它？ || 深度

当王石与姚振华因股权争夺势不两立时，杨国强和马明哲却能用粤语相谈甚欢，中国平安在地产投资上强力吸金，还能与其介入的房企维持友好和宁静，它在地产投资上有何过人之处？

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：陈涧，设计师：苏东坡，实习生：陈雪莹

金融与地产似乎有着天然的亲近关系，演绎出一幕幕资本逐利的故事，低调的中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称平安）也闪现其中。

不声不响间，平安已经拥有庞大的地产版图，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉集团、朗诗集团的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家地产企业的股票。

平安与房企间向来友好，当王石和姚振华因股权争夺势不两立之时，杨国强和马明哲却能用粤语相谈甚欢。这大概可以归功于平安作为财务投资者的定位，不干涉企业发展也不谋求实际控制权，大多数时候做个有一席董事位的安静股东。

马明哲曾提出一个观念，“中国的保险事业起步较晚，起点较低，也没有多少时间让我们事事都摸着石头过河。如果河上已经有桥，我们就不必去冒险涉水，付一些过桥费就可以过去了。风险小，也赢得了时间。”

这句话说的是平安的保险业务，但也几乎奠定了其投资房企的基调。平安投资地产，从来不会摸着石头过河，所以鲜少吃亏。

今年春节前，平安曾在二级市场大举减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元。根据观点地产网的消息，平安此次减持获利至少有5倍，不过其仍是碧桂园的二股东。更早时，平安创新投资基金也通过陆续减持绿地，累计套现超过80亿元。

▲根据中国平安2017年年报，其地产资产价值已超过大部分上市房企市值。

除了“低进高出”的吸金手段，平安在地产投资上还有何过人之处？

 “救急者”平安

华夏幸福今年并不轻松，从3月以来，其遭遇资金链危机的传言甚嚣尘上。华夏幸福发布2017年年度报告后，上交所连发十八问要求其就融资与负债情况等进行补充披露。华夏幸福股票曾一度跌停。

事实上，华夏幸福的2017年财报暴露出紧张的资金情况。财报显示，2017年末华夏幸福财务融资总额1105.43 亿元，净负债率88.64%，控股股东股票质押率为71.27%，约600亿元的年销售收入中有超过900亿元的应收账款，现金流净额为-162.28亿元，近三年首次为负。二级市场上，其市值较年初已经蒸发过半。

从2017年下半年开始，环京多地颁布严格的限购限贷政策，使得华夏幸福在环京地区的销售受到较大影响，资金回笼压力增大。另外，华夏幸福的产业新城模式被认为重资产运营，在去杠杆的背景下面临较大的资金压力。

幸运的是，缺钱的华夏幸福遇到了平安。

7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股与平安资产管理有限责任公司（以下简称平安资管）签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向后者转让约5.82亿股公司股份，占华夏幸福总股本的19.7%。每股作价23.655元，转让价款共计137.7亿元，这一价格距离7月9日收盘价折价约5%。股份转让完成后，平安资管持股19.88%，华夏控股的持股比例降至42.67%。平安资管一跃成为华夏幸福的第二大股东。

平安入股，堪称华夏幸福的“及时雨”，但这场“雨”显然不是白下，华夏幸福同平安签下对赌协议，协议内容也略显苛刻。

▲华夏幸福用一系列条件换取了平安的入股。

华夏幸福承诺，以上市公司 2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率，分别不低于30%、65%、105%，即净利润分别不低于 114.15亿元、144.88亿元、180亿元。年利润补偿期间，如出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于协议承诺预测利润的95%，则华夏幸福对平安资管进行现金补偿。

另外，倘若华夏控股和华夏幸福实际控制人王文学未来想要减持，需经过平安资管签字同意，且减持时，每股转让价格不得低于本次股份转让的23.655元/股的价格；华夏控股和王文学亦须保证受让方同意，平安资管也能以同样的价格与数量，将华夏幸福股份卖给同一受让方。

在华夏幸福的危急时刻，平安翩然而来，采用的是其惯常使用的“低价买入”做法，至于能不能“高卖”还要看未来发展，但凭着手中的对赌协议，平安很可能不会吃亏。而平安的地产版图中，则又添一子。

平安救过的“急”还不止华夏幸福。只是相比对于华夏幸福的严苛，平安对融创中国则显得格外宽厚。孙宏斌2017年能四处买买买，资金来源之一便是平安银行。据无冕财经（ID：wumiancaijing）查询，平安银行拥有融创国际所持融创中国36.16%股份的质押权益（融创国际持有融创中国46.46%的股份）。

孙宏斌曾公开说：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿。”

平安银行第一次出现在融创中国的股东名单中的时间是2016年11月2日。当时，孙宏斌曾对媒体表示，他将自己手中的股权质押给平安银行借钱去买了融创的股票，并表示这是他的个人行为。

▲平安系在融创中国的股份变动情况，数据来自同花顺。

孙宏斌凭借着和平安的友好关系，再加上自己本身过人的“财技”，让中国融创向“并购之王”的路上稳步迈进。

“合作者”平安

平安的钱可以为房企“救急”，但付出并不是不求回报，只是平安会耐心等待，等待高额的回报或是实现一次入主。不过这是对于头部房企，对于其他房企的投资，平安则更愿意选择与其合作，深入拓展地产行业。

平安今年宣布要做长租公寓业务，方式就是与房企展开合作。

今年1月，朗诗绿色地产同平安不动产有限公司签订战略合作协议，双方将在长租公寓领域开展战略合作。

双方计划在未来三年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元，并将委托朗诗旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等，合作基金将在项目稳定运营后寻求REITs（房地产信托基金）等方式退出。

朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作从2017年就已开始。2017年11月，双方已共同收购上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

再往前回溯，朗诗与平安不动产的合作甚至更早，双方曾在项目层面建立长期合作伙伴关系。2015年，朗诗引入了平安不动产作为公司的战略投资者，后者通过旗下公司认购股份等方式，持有朗诗9.90%的股份，成为其第二大股东。

时至今日，平安一直是朗诗的二股东，双方的合作目前看来是“亲上加亲”，平安也借着朗诗的助力，顺利涉足长租公寓项目。

在去年7月，平安不动产还曾与旭辉集团签订长期战略合作协议。在平安人寿以19亿港元战略增持旭辉之后，旭辉与平安又一次战略合作。

当时签订的协议内容为：平安不动产拟在满足相关投资条件的情况下向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资，对双方都认可的潜在房地产项目开发经营，共同开发、共同获益。同时，除了股权投资外，平安不动产还在债权投资等方面给予旭辉全方面的合作。

可以看出，平安借着投资旭辉真正深入到地产项目的开发经营中。

平安从未掩饰自己对地产的野心，资金充沛，投资方式眼花缭乱。只是它手段温和，在开发商心里，平安始终是受欢迎的座上宾。无论它的最终目的是什么，至少现阶段来看，它无害且聪明。

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