华夏幸福“水逆”之后 || 深度

引入二股东中国平安、放慢脚步防金融风险，着手制定新战略，房企集体“摔跤”的2018年里，华夏幸福只完成了两件大事，为何却度过了危机、稳固了基本盘，并起航新战略？

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：陈涧，编辑：程昱，设计：甄开心，编辑助理：苏欣然

“变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！”

在与2018年财报同时发布的《致股东信》中，华夏幸福(600340.SH)颇有如释重负之感。

事实上，对房企而言，2018年都难言轻松，连第一梯队的万科也高喊要“活下去”，碧桂园则急于摆脱高周转下的梦魇，而华夏幸福交出了一份令自己满意的成绩单。

财报显示，华夏幸福2018年营收838亿元，同比增长41%，归母净利润117亿元，同比增长33%，超额完成业绩承诺。更重要的是，其产业新城异地复制加速，并显现出效果，其中20座已实现累计现金流转正。

但经历2018年的“水逆”后，华夏幸福自知仍需向外界传递更多信心。在财报发布四天后的4月23日，华夏幸福携一众高管，又在南京溧水的产业新城内，开了一场面对媒体的业绩交流会。

华夏幸福董秘林成红提到，公司在去年就完成了两件大事，引入二股东中国平安、放慢脚步防金融风险，以及着手制定新战略。这两件事，对华夏幸福的现在和未来，到底有怎样重要的意义？

度过危机

始于2017年的环京楼市限购，令2018年的华夏幸福似乎变得不那么“幸福”。

裁员自救、打折卖楼等传言频现，甚至连引入中国平安这位二股东，也被一些舆论解读为“卖身”。在地产寒冬已至的哀嚎声中，外界似乎都等着看这位强势的产业新城大佬展露脆弱。

不过，华夏幸福并没有自乱阵脚，在引入中国平安的同时，将“防风险”放在重要位置。林成红在业绩交流会上称，防风险的动作包括降费增效、相对控制产业新城投资、相应控制拿地支出等。

这些动作到底起到了怎样的作用，华夏幸福的财报给出了部分答案。

首先是，降费增效明显有了效果。财报显示，2018年，华夏幸福销售费用占营收的比例下降1.1%，管理费用占营收的比重下降3%。

更重要的是，在控制了拿地支出后，华夏幸福的经营性现金流得到改善，虽然整体上仍为负数，但自2018年二季度起，已连续三个季度为正。

▲华夏幸福2014-2018年业绩情况。

事实上，在各种因素交织下，华夏幸福的资金状况颇受外界关注。不过，中国平安携资进入，迅速改变了华夏幸福的窘境。

据林成红透露，第一笔137亿资金已经在去年9月到位，给了控股股东华夏控股，主要用于解除股票质押；而第二笔42亿元近期将到位，根据协议安排，在控股股东解除质押和缴税后，这笔资金会给上市公司。

随着这位财力雄厚的二股东的进驻，华夏幸福也间接获得了融资上的便利。

在2018年融资渠道收紧、房企普遍遭遇融资难的情况下，去年底，华夏幸福完成规模达70亿元的公司债券发行，成为当年房企单笔最大募资，着实令人羡慕。而到了今年，华夏幸福的融资节奏更是明显加速，今年一季度，累计新增借款额超过250亿元，占2018年末未经审计净资产的比例，超过45%。

华夏幸福悄然度过资金危机的另一个重要表现，就是重启拿地。4月3日，华夏幸福公告称，3月份，在全国范围内合计获取土地28块，土地面积合计超过85万平方米，成交金额约为36.28亿元。

用林成红的话来说，就是“去年四季度，人到位、钱到位；今年一季度，算是地到、投资到”，华夏幸福对未来的信心展露无遗。

基本盘稳固 

整个2018年，华夏幸福称自己是从“不确定性中寻找确定性”。

在度过危机之后看，这个“确定性”很大一部分来自其产业新城的稳固，以及可以预见的爆发力。

2002年，当华夏幸福进入河北廊坊的固安时，这个缺乏工业基础的农业县，当年财政收入仅1.1亿元。但到了2018年，这一数字已经达到98.5亿元，16年间增长了逾97倍。

巨大增长背后，很大程度上有赖于华夏幸福对固安产业新城产业的持续升级。截至2018年6月底，该产业新城有超过620家企业入驻，涵盖新型显示、航空航天、生物制药以及智能网联汽车等产业集群，项目签约投资额超过1400亿元。

如今，这一令华夏幸福声名鹊起的“固安模式”，已经在全国开花。此次华夏幸福选择举行业绩交流会的溧水产业新城，就是一个典型例证。

▲华夏幸福溧水产业新城。

相较于花费10多年时间才渐趋完善的固安模式，溧水产业新城仅用了三年多时间，就从一片荒地，成为以智能网联汽车为主、智能制造装备和生产性服务业为辅的产业园。今年3月，在华夏幸福的运作下，全球锂离子电池领军企业欣旺达，就将总投资120亿的“华东首个大型动力电池基地”落在了溧水产业新城。

对华夏幸福而言，类似溧水产业新城的飞速成长，更大的意义在于“固安样本”的异地复制显现出成效。

数据显示，2018年，华夏幸福在几大核心都市圈新增18座产业新城，总计已开发77座产业新城。而最令华夏幸福看重的是，在环北京以外的产业新城中，一共有30座已经实现回款，有9座实现了累计现金流转正。

这些成效也已经体现到业绩上。财报显示，2018年，环北京以外区域实现收入257亿元，同比增长83%，占总营收比例由去年同期的24%提升至31%；同时，环北京以外区域销售额为756亿元，同比增长109%，占总销售额比例从上一年的24%大幅提升至46%。

▲华夏幸福环北京以外都市圈收入前五名。

以环北京区域产业新城起家的华夏幸福，近年来也因为回款风险、政策调整等因素饱受困扰。如今，产业新城异地复制初现成效，无疑给华夏幸福打了一剂强心针。

4月23日的业绩交流会上，林成红在回答媒体提问时称，“我觉得能把这几十个产业新城根据我们的选址要求进行新的投资拓展，把这些做好，就能保障我们董秘每年给投资者交出一份比较好的成绩单。”

新战略起航

在《致股东信》中，从“水逆”中走出来的华夏幸福，更多表现的是一种对未来的胸有成竹。

在头部房企放慢速度、纷纷寻求更多新方向的大背景下，即使产业新城这个基本盘足够稳固，可能也难以完全保障华夏幸福未来的“幸福”。那这种信心又从何而来？

继发改委在今年2月明确“都市圈”概念，到4月8日发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，房地产行业的一个共识是，二次城市化浪潮再次开启。而这也成为未来十年房企的新机会，连万科董事会主席郁亮也表态，“我们找不到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业了”。

在此背景下，已在核心都市圈布局的房企，无疑会在未来的竞争中抢占新机。华夏幸福也认为，未来10年甚至20年，房地产行业的最大机会就在于“空间都市圈化”。

而华夏幸福早已行动。其77个产业新城，在地域上布局重点为“3+3+4”，即京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

▲华夏幸福布局3+3+4都市圈。

除了环北京区域外，华夏幸福也在加大对外埠区域的抢占力度，财报显示，2018年，在环北京以外区域取地面积占比，从上年的58%提升到87%。

手握核心都市圈的数十个产业新城，华夏幸福其实也做不到高枕无忧。在经历2018年的困境后，华夏幸福在去年底就进行了战略调整。

华夏幸福方面表示，将通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务，构成新的业务组合，未来一段时间的重点是开拓新模式、新领域、新地域。

这“三新”，也是来源于华夏幸福对行业趋势的思考，除了抓住核心都市圈的机会外，还包括运营精益化和地产金融化。

具体到措施上，华夏幸福提出，将在传统重资产模式基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式等。

此外，华夏幸福还将探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

“重整装，再出发”的华夏幸福，等待迎接更多的考验。

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