身处“风暴眼”，泰禾如何软着陆？|| 焦点
对于已跨越千亿规模的泰禾而言，面临的困难不少，但一年来的战略调整已经初见成效。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
行业调控收紧期，中小房企的资金之痛逾显。以院子IP在业界爆红的泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾”），一度成为本轮资金困境的焦点。
“泰禾算得上是一家网红企业。有爆款产品，也有明星效应，所以引人关注。”面对外界的打量，泰禾董事长黄其森将其理解为“关心和关注”，更作为“鞭策和动力，持续地做好公司内部的管理”。
过去一年，泰禾顺应时势，果决“踩刹车”，包括清退部分项目，停止拿地、加大回款力度，重梳理合作的金融机构，调整内部管理架构等。从其6月12日晚间披露的2019年成绩单可窥见，这一系列战略调整已取得一定成效。
报告期内，泰禾实现净资产和归母净资产双增长，增幅分别为5.85%和6.72%；现金流持续改善，经营性现金流净额同比增长69.51%至236.14亿元，投资现金流净额145.23亿，同比增长218.23%。
与此同时，降负债取得一定成效。2019年，泰禾的有息负债水平同比下降约29.7%至970.1亿元；净负债248.31%，较2018年末下降约135个百分点；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。
今年5月，泰禾再抛重大利好，官宣拟引入战略投资者事宜。目前，战投引入工作仍在继续推进，而一旦引投成功，泰禾的资金面将逐渐被盘活，重回健康增长区间。
危机面前，泰禾陷入舆论漩涡，却又逐渐扭转局面，一步步将自己流年不利的故事翻篇。它凭什么？
在政策收紧、市场下行的大背景下，泰禾虽未完成2019年的销售目标，但其院子IP造就的产品力，备受中高端客群青睐。
年报显示，2019年泰禾北京金府大院、北京西府大院、佛山院子、中山金尊府、肇庆院子等项目实现热销，住宅类型涵盖别墅、叠拼、大平层住宅、中小户型公寓等。
这其中不乏销冠项目。比如，北京的泰禾·金府大院以全年83亿元销售额，问鼎2019年北京单价7万+豪宅销冠；泰禾·南昌院子在成交套数、成交面积、成交金额三大指标均为全市第一；泰禾·济南院子入市一年累计销售额超35亿，位列济南套均500万+豪宅榜第一名。
院子产品热销，与泰禾始终执着的“精品战略”息息相关。
▲泰禾西府大院。
“公司一直坚持高品质、差异化的战略方针，不断地用追求艺术的匠心精神进行产品研发和设计，满足城市置业者多样的、不断升级的居住需求，保持着市场竞争力。同时公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。”泰禾在年报中表示。
这一切贯穿在泰禾的发展历程中。2014年，泰禾用10年时间打磨“运河岸上的院子”，一举夺得北京别墅销冠。此后，泰禾开始以“院子”为核心产品，融入新中式基因，逐渐开创了“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等多条差异化产品线，至今已实现“22城44院”的全国布局。
据泰禾年报，2019年，继院子系之后，《全国高校房地产专业案例教材》再次将泰禾“大院系”产品进行收录；公司“住假”型湾系产品实现热销，标志着公司湾系产品的成熟。
“从实际过程看，泰禾本身的产品线是不错的，或者说在行业中的地位很高。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，泰禾院子等产品线，在后续市场中竞争优势还是很明显的。
与高端产品战略相辅相成的，是泰禾“深耕核心一线，全面布局二线”的区域布局战略，选择性进入核心城市及城市群，布局在经济最发达的地区。
该布局导向下，优质而充裕的土地储备，为泰禾后续业绩的增长构建了足够宽的护城河。
年报显示，截至2019年，泰禾总土地储备面积1303.98万平方米，总建筑面积3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积达1011.5万平方米，可供未来2-3年开发需求。这其中，以北京、上海、广州为核心的城市群，占土储的80%，地块稀缺，现实风险低。
值得一提的是，本轮危机中，这些优质资产成为泰禾“土地换资金”的筹码。自2018末至2019年，泰禾陆续转让十多个项目，回笼资金超过百亿。
▲泰禾集团预收账款情况。
开发价值之外，泰禾的土储还兼具成本优势，后续开发利润可观。数据显示，2016年，泰禾土储成本平均6500元/平米；2017年降至5500元/平米；而2018年上半年，新增土地均价亦不到4000元/平米。
这主要取决于2016年起，泰禾就逐渐淡出招拍挂市场，转而倾向于通过并购、参股操盘等方式获取土储。按照黄其森的说法，“平均来看，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半左右”。
亿翰智库分析指出，泰禾拥有多系列高端产品品牌，客户认同度高，项目所在城市购房市场需求大，抗风险能力较强，凭借差异化及高端产品优势，泰禾将会成功度过困境，进入一个新的开始。
去年6月，泰禾副总裁全忠曾表示，作为一个刚跨越千亿规模的成长型房企，泰禾近年来的战略重心将逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变，正处在从量变到质变的前夜。
这样的转变难免带来公司内部管理架构、人才架构、管控体系等方面的调整。此前泰禾从外部引进不少人才，也由此带来一定的磨合问题，经历了一波“人力高周转”。
“过去我常说，泰禾在战略上是大学生，但在管理上却是小学生。尤其是最近两年，我一直反复思考和不断复盘，发现我们跟先进企业相比，在管理上确实还存在不小的差距。”今年疫情期间，黄其森在致员工的慰问信中再提公司的管理挑战。
泰禾很快意识到问题所在，并及时作出调整。
进入2019年后，泰禾的人才战略逐渐变成“两条腿走路”，在“人才外引”的同时，更强化“人才内生”：2019年3月，泰禾从内部提拔了一批优秀管理干部；到了6月，泰禾官宣结束大规模外部招聘，“人才内生”计划正式启动。
在高管层面，2019年12月，泰禾两位高级管理人员，原集团执行副总裁葛勇、原集团副总裁兼北京区域公司总裁王景岗，双双被内部任命为泰禾集团联席总裁。这一事件在泰禾内部被视为人才战略升级的一个重大信号，“这是泰禾集团人才管理战略升级迈出的重要步伐”。
进入2020年，继年初内部提拔了36人后，4月份泰禾内部再次提拔了43名干部。业绩是此次晋升人员的首选标尺，“是不是精英、够不够奋斗、有没有业绩、碰没碰红线”。此外，基于“司龄与薪酬职级的失衡倒挂问题”的短板，此番泰禾对老员工也给予了大力度的提拔。
更深刻的改变，或还在于组织架构的调整，即要“精总部，强区域”，缩短管控链条，提高决策效益。
具体而言，泰禾的管理架构要从四级管控变为两级管控，即从“总部-区域-城市-项目”转变为“集团-区域”管控，给区域以较大授权，“让在一线听得见炮火的人指挥作战”。
对此，严跃进向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，对于总部和区域公司等职责进一步明确和优化，具有积极的意义，“很大程度上来说，泰禾后续在管理方面应该会更加稳妥”。
5月13日，泰禾发布公告称，公司控股股东泰禾投资集团有限公司正筹划公司引入战略投资者事项，拟引入的战略投资者主营业务中包含房地产业务。
据“攸克地产”5月援引知情人士报道，经过紧锣密鼓的谈判，黄其森为泰禾引入的战略投资者目前已基本敲定，系福建国企。
▲泰禾集团公告截图
“泰禾引入战略投资最主要的意义是解决当下的资金问题，稳定公司的运营。若能成功引入战略投资，对泰禾来说是利好，能够缓解自身的资金压力。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，如果引入的是国企央企，对企业融资各方面也利好，能以更低的成本获得融资，融资规模也可获得提升。
实际上，引入战投方在地产行业并非新鲜操作。此前，万科引入国企股东作为长线资金，稳定企业股权结构；绿城、华夏幸福则在企业遭遇现金流危机时引入战投，并随资金输入重回安全区。
而今年以来，包括弘阳集团、协信地产、阳光股份(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)、新华联(000620.SZ)等多家房企，均透露了引入战投的计划或意向。
“从战略投资者的引入来看，实际上也说明企业不再满足频繁的融资等做法，更强调通过此类战略投资的引入来强化企业经营。”严跃进向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。
但并非所有的企业都能成功引入战投。“企业本身具备一定规模且具备长期投资价值和投资潜力，在介入后企业能获得良性发展，战投才会考虑。”一位业内专家对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
泰禾的引力何在？
“一方面，泰禾拥有高品质的产品，泰禾院子独立的设计和风格也在市场名声鹊起，另一方面，泰禾的困境在于豪宅的成交周期较长，短期难以变现。疫情下，购房者对房屋的品质和社区管理水平有更深刻的认知，未来豪宅市场仍有空间。”王小嫱对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，战略投资方愿意进入泰禾也是看好泰禾的未来发展。
同时，泰禾的资产质量并不差。据机构统计，目前泰禾仍有约4000亿的货值，且主要分布在一二线城市。
泰禾的股权结构也相对简单。目前，泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾62.54%的股份；黄其森持有泰禾投资95%的股份。因此，黄其森掌握着泰禾的实际控制权。
这也意味着，其在股权层面的历史遗留问题较少，收购的复杂程度不会很高。
而据泰禾5月13日的公告，此番战投引入“可能导致公司控制权变更”。近年来，恒大、万达等不少房企均希望回A，也有很多企业希望借壳上市。可见，A股平台的价值同样能成为泰禾的谈判筹码。
如今，院子IP已成，泰禾静候战投最终落定。
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