720亿,中资跃居英国房产投资榜首,同比狂增174%,呈现6大特点(附中资伦敦项目盘点图表)

Original 2018-02-10 UKPIWeekly 英国房产周刊

根据英国权威的商业地产数据机构CoStar刚刚发布的《2017年英国商业地产分析报告》显示，2017年全年，英国商业地产共获得621亿英镑的投资，比2016年大幅增长27%。其中包括香港在内的中国资本在2017年跃居第一大对英商业地产的海外投资，总额达到82.46亿英镑(约720亿人民币)，同比增长了174%。(文末附：中资伦敦房地产投资项目盘点详细数据表格)

其中，中渝置地以11.5亿英镑收购金融城最高楼Leadenhall(俗称Cheesegrater,奶酪刨大厦)，李锦记集团以12.825亿英镑买下了老金融城地标建筑20 Fenchurch Street (俗称Walkie Talkie,对讲机大厦)的所有权，先后两次刷新英国单栋房地产的交易记录、以及中资海外房地产投资的记录。

中资在英房地产投资的至少有以下几大特点(下文将详述)：

·连刷交易记录;
·资产密集扎堆；
·化零为整开发；
·不惜加价抢购；
·品类更多元化；
·有买有卖获利套现；

紧随中国资本，美国以41.93亿英镑的投资额位居英国商业地产第二大外来投资国，美国2017年的投资同比2016年微增5%。

欧盟最有实力和主导权的德国，在英国公投脱欧之后非但没有减少在英的商业地产投资，2017年的投资总额达到26.04亿英镑，同比猛增130%。足以说明对英国市场的信心。

排在中国、美国、德国之后的国家还有新加坡(18.25亿英镑，同比下降19%)、加拿大(11.28亿英镑，同比下降48%)、阿联酋(6.52亿英镑，同比猛增115%)。

中资在英房产投资的特点：

连刷纪录：2017年英国商业地产最重要的两笔10亿英镑级以上的交易，均与中国香港投资者有关，其中，中渝置地以11.5亿英镑收购金融城最高楼Leadenhall(俗称Cheesegrater,奶酪刨大厦)，李锦记集团以12.825亿英镑买下了老金融城地标建筑20 Fenchurch Street (俗称Walkie Talkie,对讲机大厦)的所有权，先后两次刷新英国单栋房地产的交易记录、以及中资海外房地产投资的记录。图说：伦敦金融城最高楼Leadenhall大厦

图说：“对讲机大厦”以其空中花园的美景著称。

资产密集：中国资本在英国尤其是伦敦密集投资，资产集中在伦敦金融城(City of London)、金丝雀码头金融区(Canary Wharf)，以及伦敦市商业中心的西区(West End)。房地产开发项目则密集在美国大使馆新馆九榆新区北侧的Vauxhall。(获取高清图片，敬请微信回复：“中资2017+您的姓名+电子邮件”，我们将在5个工作日内发送给您)

化零为整：其中在伦敦金融城的资产，密集的程度达到个别街道的物业几乎被中资全部买下，甚至出现某家企业或财团整个街区买下，然后化零为整统一规划筹建超大规模的摩天大楼。(深度阅读，点击随后的标题：重磅| 神秘中资财团曝光,四家企业组队开发伦敦金融城腹地大型楼宇)

图说：伦敦金融城腹地中资高楼示意图(其中Ｇotham City为效果图，丽新集团标注的为地块)

广州富力地产将在伦敦Vauxhall局部地区，单独拥有One Nine Elms、Vauxhall Square两大地块，和中渝置地共同拥有Nine Elms Square大型开发地块。曾经构想中的“伦敦万达城”在短短不到半年时间里变身“伦敦富力城”。

图说：万达转卖伦敦一号项目给富力地产之后，富力将主导伦敦Vauxhall的开发前景。

溢价成交：2017年中资等国际资本竞购伦敦房地产的激烈程度也相应猛增，以至于最终的成交价格，比收购物业最初推向市场时的要价高出很大的比例。这在公投脱欧之后的市场不确定期，格外瞩目。

比较突出的交易，由中资财团拥有的亚洲最大的物流地产企业普洛斯(GLP)斥资约21亿英镑收购物流地产Gazeley公司，比该资产包当年7月上市时的要价高出约41%。

再比如，南丰集团竞购国王十字大型开发地块Regent Quarter的竞标中，参与竞标的企业高达20家，9月份公开标价2.7亿英镑的地块，最终的交易价格高达3亿英镑，溢价逾11%。在表明该开发地块巨大潜力的同时，显示香港投资者投资伦敦的巨大信心。

图说:南丰集团最终溢价购得的Regent Quarter开发改造地块，参与竞标的企业多达20家。

品类更加多元化：2017年中港资本对英国房产投资品类方面更加趋于多元化。从2016年以投资购买伦敦写字楼为主，到2017年除了写字楼之外，还包括不少酒店资产、开发地块，以及此前中资鲜有涉及的物流地产、工业园区、科技园区、教育类物业、体育娱乐地产项目等。

流动性强：英国尤其是伦敦房地产市场的健康指标之一，就是其很强的流动性。2017年，几家中资机构切实体会到了这种获利套现的流动性。

典型的案例包括，复星集团在持有金融城Lloyds Chambers大厦近4年之后，以9700万英镑的价格出售给美国纽约的私人投资者Abraham Schwartz。该大厦是复星集团于2013年10月以6450万英镑购买的。在持有期间，复星集团成功地获得了对Lloyds Chambers大厦进行改扩建的规划申请。可将Lloyds Chambers的面积增加一倍。另外，万科集团、蓝鼎国际、太和控股在各自持有伦敦物业一段时间之后，获利套现。

(有关中资在英房产投资特征的详细分析，也可参考：【新年巨献】中资拯救了"英国楼市“,可谁来救赎这些中资困局？(附中资伦敦房产项目总览图)

中资全球投资对比

除了对英投资的大幅增长，2017年中国资本还将目光瞄准了美国、新加坡、日本和加拿大。

2017年英国商业房地产投资其它要点

CoStar对2017英国商业房地产投资的报告同时显示，2017全年的总投资额位621亿镑，比2016年增长了27%，仅比2015年的历史最高记录低了8%。

交易数量猛增至5000笔以上。强劲的租赁市场基本面支撑起了这一好于预期的总额。然而，全英各地并非一个统一的向好局面。CoStar的报告也指出了市场层面的赢家和输家：回顾2017年的英国商业地产市场，主要特征包括伦敦以外的区域市场投资的大幅增长，工业及学生公寓行业持久的受欢迎，英国国内投资的增长(地方政府的支出也创下记录)，以及优质资产与次级资产减收益率的扩大。

2018中资投英依旧强劲

尽管2018年刚刚拉开帷幕，中资对英投资的热情依旧高涨。

2月8日，保利地产通过集团旗下的保利英国公司(Poly UK)正式从英国财团(The Inglis Consortium LLP)购得位于北伦敦Mill Hill的Millbrook Park大型住宅综合开发项目的地块，交易价格为7465万英镑。(深度阅读：重磅,保利地产购北伦敦大型地块,进军英国住宅市场)

图说：北伦敦Mill Hill的Millbrook Park大型住宅综合开发地块。

开放的市场向来有买有卖。2018年初，多家中资机构也相继转手了自己持有的伦敦资产，但接手的买家同样是港资企业。

1月16日，香港上市的万达商业地产公告出售其伦敦One Nine Elms开发项目给香港上市的富力地产之后；

1月21日，香港上市公司昊天发展集团公告(00474)称，将斥资1.3亿英镑(约14.07亿港元)收购华彬集团所有的伦敦金融城金融城腹地的The Corn Exchange大厦（55 Mark Lane）。点击标题延伸阅读：华彬甩卖伦敦物业给港资昊天,四年收益率67%。图说：55 Mark Lane, EC3的The Corn Exchange大厦位于伦敦金融城腹地。

除了几笔已经敲定的交易，今年一月份英媒还爆出了中国驻英大使馆正在洽谈购买位于伦敦金融城(City of London)的皇家造币局原总部大楼(Royal Mint Court)地块的消息。（延伸阅读：重磅:中国驻英大使馆洽购伦敦金融城地块,筹建一站式服务使馆区和文化中心）。图说：Royal Mint Court地块位于伦敦金融城要塞，邻近泰晤士河盘，衔接伦敦金融城和金丝雀码头金融城。

2018年英国商业地产前景如何？

CoStar报告分析，投资者会继续关注优质、好出租的写字楼资产呢？还是会有足够信心涉及更多品类的投资机会？考虑到利率上调的可能，收益率会继续下探吗？国际资本会继续涌入伦敦吗？在不断变化的国际环境中，2018会有更多惊喜值得期待吗？

根据2018年最初的一个多月来看，市场表现出将继续书写2017年的类似行情。

在2017年表现突出的工业地产、伦敦以外的写字楼、另类物业比如学生公寓等方面，分析认为也将持续与2017相近的行情。

去年年末发生的一系列伦敦以外的地方市场交易表明，优质物业(除去购物中心)的定价在各领域均保持稳定，少数证据显示市场收益率或有微升。

最明显的事实是，租户对房地产需求的胃口究竟有多大。最近公布的写字楼租赁数据显示，不仅仅是大型区域城市创下记录，政府部门的租赁需求同样在不同城市扮演了重要角色，伦敦同样如此。

包括海外投资者、地方政府、共享办公空间运营商、线上零售商的需求、显而易见的低利率及低借贷成本，都共同促成了2017年的成绩。这些有利因素在2018年依然明显。

展望2018 ，如果市场表现在某种程度上被非传统的主角支撑着，是否需要担心泡沫即将破裂？

来自海外资本的需求依旧保持强劲，但依旧可能会严重倾向于核心、收益型资产，特别是在对海外买家征收资本利得税之后。而且会持续关注核心及收益，对弱势地区二级资产的规避将肯定会在今年对价格造成重大的影响。在这个环境下，第一太平戴维斯预计“在接下来的5年里，投资者将更加注重长期、稳定收益的核心区资产”。

CoStar的报告总结分析认为，毫无疑问，英国商业房地产正处在这一轮市场周期的后期，等待着调整期的到来。但是，无论在何种行情下，对于专业的投资者，总是存在回报颇丰的机会。

文末福利：中资伦敦房地产投资项目盘点详细数据表格

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