要价下调11%,国际土豪组队来伦敦抄底超级豪宅,他们图什么？

2018-02-22 梅雪蒙 英国房产周刊

2017下半年，伦敦市中心的高端住宅市场迎来了一拨海外买家的抢购热潮。据Hamptons International，投资伦敦市中心最为稀缺的地段，如贝尔格拉维亚和肯辛顿的外国买家份额创五年新高，其中以中东买家最为强势。大有一种，此时不买更待何时的气势。

而海外买家势力崛起背后的数据则显示，伦敦核心地段高端房产正以过去十几年未有过折扣力度挂牌出售。据调查公司LonRes的数据，中心伦敦每平方英尺价格比2014年的峰值下降了5%，而最核心最昂贵的伦敦中心地带降幅达11%。

据Hamptons International，就整个伦敦而言，去年卖给海外买家的房产占30%。鉴于伦敦住房问题已经上升到政治议程，因此伦敦市政府对海外买家在伦敦购买行为的监管也日益增多。

伦敦市长萨迪克·汗先前表示，会考虑妥善的措施确保伦敦人在购买首都新建住宅中享有“优先优惠”。而他的措施可能只限于那些他有权认可或禁止的新建住宅，而非诸如梅菲尔和肯辛顿地区的现有住宅。且措施可能仅适用于那些价格相对较低的住宅，比如让在伦敦生活或工作的人可以提前一个月抢先购买35万镑以下的房产。

Hamptons International的Fionnuala Earley表示：“尽管伦敦核心区的楼市近来有些受挫，但那些最金贵地段的房子永远都是备受追捧的。”

虽然英国脱欧公投后短期内直接致使楼市海外买家减少，但英镑疲软又给了海外买家极佳的汇率，影响英国楼市的多重因素某种程度上得以平衡。

Earley女士补充道：“对于核心伦敦的黄金地段，在近来各种因素叠加下，会给人一种非英镑买家投资伦敦更合适的感觉。”

2017下半年易主的伦敦黄金地段房产中，有六分之一被中东买家收入囊中，较2017上半年增长了5%。

脱欧公投后欧洲买家在总体销售数据中占比有所减少，从2016上半年的近25%降至2017年的10%。在整个大伦敦地区，欧洲买家也在陆续退场，至今，销售数字中欧洲买家仅占4%，而公投前占比超过10%。

Earley女士补充道：“在欧洲，英国脱欧的‘震感’可能比世界其他地方都要更强烈。”

寸土寸金的市中心，究竟有多豪呢？

ONS表示1平米空间差不多是一个红色电话亭的大小。在伦敦的肯辛顿和切尔西，1平米的房价为£19,439。而据英国最大的房地产按揭机构Halifax最新的研究报告显示，全英均价最贵的房产位于伦敦的Kensington & Chelsea区，每平米均价11,192英镑，该区是全英唯一一个每平米均价超过10,000英镑的区域。

在该区，几乎一半的私人住宅价格超过100万镑。其区域内的Kensington Palace Gardens更是多年来一直位居全英房价最贵的街道排名的首位，均价为£35,696,711。

排在第二的是与白金汉宫相邻的Grosvenor Crescent，第三名是靠近Gloucester Road地铁站的The Boltons。

据土地注册署(Land Registry)官方数据，去年9月伦敦骑士桥的套4居室公寓以9000万英镑的价格，创造了史上伦敦住宅交易的最高纪录。该公寓位于199 Knightsbridge大厦的顶层，共四间卧室，是今年4月时由Capital FM的所有人Ashley Tabor买下的。

而高昂的价格更是不分土地的类型，在威斯敏斯特区，一个临街车位的要价也能抵两套普通房产。伦敦核心地段非普通土豪所能承受。

这个车位位于Hyde Park Gardens，它是威斯敏斯特行政区内的一条街道，临近的地铁站有Lancaster Gate站和Marble Arch站。面积仅为19.5 英尺长，8英尺宽，仅够挤下一辆车，但要价却高达35万镑，接近英国平均房价20万英镑的两倍。车位却还不是永久产权，目前该车为的所有权还剩大约85年。

为什么海外资本一贯看好伦敦核心市场？

伦敦房产市场包容、自由、流动性强，堪称“房东天堂”。据行业总体反映，伦敦房产市场国际化的友好程度及投资资产安全程度都是全球最高的。

此外，凭借着伦敦在世界政治经济文化教育等综合实力，英国对私有财产长久可靠法律保障，经得住上百年考验的房产建筑质量，生活、税务环境亿万富豪的巨大吸引力，伦敦素有全球富人“资产保险箱”的美誉。

下图展示了1979年至2017年间伦敦核心市场的房价走势。尽管期间有涨有跌，但在1979-2014年间，伦敦核心市场的平均房价年增幅为5.7%。

第一太平戴维斯预计，2018-2022年间伦敦市中心豪宅的价格将上涨20%，这比1979年至2014年期间52％的长期平均值低一半。

2016年英国著名刊物Private Eye的一份调查也展示出，海外土豪们对伦敦市中心豪宅的情结由来已久。该机构发现海德公园与肯辛顿公园周边的优质住宅大部分都被外国人持有，伦敦市中心真正由英国人拥有的房产已经没多少了。下图中紫色和橙色的圆点分别代表租赁产权和永久产权。

尤其是在伦敦的超级富人区梅菲尔，大部分房产都登记在外国投资公司名下。据BBC，外国人通过离岸公司持有的英国房产价值已达到1220亿英镑。在全英国，有超过10万套住宅的产权属于海外公司，在伦敦超过3.6万套住宅由离岸公司持有。

比资产保值更多的隐形收益

“在很多外国亿万富翁的脑子里总有这样一个奇怪的观点，他们认为英国是由皇室和上议院掌管的，”《伦敦格勒：来自俄罗斯的现金》（Londongrad: from Russiawith Cash）的联合作者Mark Hollingsworth表示。

Hollingsworth先生表示，在伦敦市中心拥有房产可以赢得尊重，而伦敦还能提供即时的国际银行和法律服务。

Private Eye的调查还发现，海外投资者购买的住宅中绝大部分都位于伦敦最昂贵的街道——Kensington Palace Gardens。该地区的房产均由Crown Estate所有。2015年底，中国地产大亨王健林豪掷8000万英镑购买的豪宅就也位于该街区。

一项2013年的调查发现，位于骑士桥，被称为伦敦最贵公寓的One Hyde Park项目的76套公寓中，有64套是通过公司出售的。此外，英国土地注册局的数据还显示，九榆新区重建区域的Riverlight Quay项目，有15%的住宅都由外国公司购得。