脱欧久攻不下,英国楼市的基本指标有哪些变化？

自从2016年6月23日得出“脱欧”这个结果后，漫长的脱欧谈判成为伦敦住宅市场最大的不确定性，一系列交易放缓，买家观望，价格下滑的连锁反应接踵而来。

如今，距离脱欧谈判的最后期限只剩不到半年了，一切悬而未决不说，首相特蕾莎·梅也是面临内忧外患。上周末，有近70万人走上伦敦街头进行抗议，要求再次公投。

对于房产市场，脱欧就像是给伦敦这列快速前进的火车踩了一脚刹车，非常不自然的叫停了2013年以来的那轮快速增长。

在近两年的脱欧拖累下，英国各地房产的一些基本指标出现了哪些变化呢？

首先是房价：

英国国家统计局的最新数据，今年8月英国房价年增幅陷入5年来最低值，同比去年8月增长了3.2%，目前伦敦的平均房价为£232,797。伦敦房价出现0.2%的轻微下滑，至£486,304。与伦敦的疲软相反，East Midlands地区出现6.5%全英最高的房价年增幅，将平均房价拉至£194,718。从月度数据来看，8月份英国平均房价环比上月增长了0.2%，英格兰东部下滑1.1%。

10月初英国最大的按揭银行Halifax的最新房产指数显示，2018年第三季度英国平均房价比第二季度上涨1.8%，比去年同期增长2.5%。数据同时显示，9月份房价增长幅度比8月份明显放缓，从8月份上涨3.7%小幅下滑了1.4%，全英平均房价约225,995英镑。

2018年8月，伦敦地区不同状态房产的价格变化

接下来是流动性：

最新研究显示，据房产网站Zoopla最新数据，爱丁堡楼市需求旺盛，通常22天即可成交，成为全英卖房最快的地方。22天的平均周期较全英均值快了25天，几乎是伦敦售房周期(平均54天成交)的一半。

英国卖房成交最快的城镇

格拉斯哥和北汉普顿的买家下手也要快，这两地的房产平均只需27天和33天，买卖双方就能就成交价达成一致。爱丁堡和格拉斯哥的房产争夺战要归因于楼市供给不足。

卖房最快排名前5的还有耗时32天的卡迪夫以及33天的伯明翰。

爱丁堡地产代理机构John Brown表示，爱丁堡待售的房子太少，市场供不应求，价格自然上涨。

与此同时，格拉斯哥房屋中介Walker Fraswer Steele的Graeme Lusk表示，热门地点买方需求不减，楼市存量又不见涨，因此房价稳如泰山。

图说：爱丁堡平均卖房时间为22天，MertounPlace的三居室公寓目前售价28.5万镑。

全英各地区成交速度排名，按接受报价的时间

区域层面来讲，苏格兰和West Midlands地区的楼市最火爆，平均38天内都有人报价，排在二者之后的是平均耗时40天的East Midlands。

旺盛需求的背后主要归结于买家被相对低价的房产吸引。苏格兰均价为£189,808，West Midlands均价£228,877，East Midlands的均价£216,425。

再来对比看看卖房最慢地点之一的伦敦(54天)，房产均价傲视群雄达到£651,033。

东北部房产平均也要54天才能卖出，威尔士的房产则要55天。

图说：卡迪夫平均32天卖房，BrithdirStreet的四居室目前售价24万镑。

图说：北汉普顿平均33天卖房，BushHill三居室目前售价£259,995。

伦敦房屋成交最快的10个行政区

伦敦东南的Bexley是接受报价最快的行政区了，平均36天，这里的平均房价£370,818。之后是Barking & Dagenham区，需要37天，均价£298,954。

Zoopla 的Lawrence Hall 表示，对潜在的买卖双方而言，这些信息都十分有价值，有助于他们了解楼市需求所在。

苏格兰榜上有名也很值得深思，侧面表明了英国南方楼市正在降温。

出于如上考虑，伦敦卖房时间比全英平均水平长7天还是很值得注意的。

图说：伯明翰平均33天卖房，Woodhouse Road三居室目前售价20万镑。

英国皇家特许测量师学会对其成员调查发现，受换房成本影响，年龄大的房主会推迟换更小房子，继而也影响了房产市场的流动性，因此主张对房产税进行全面改革。

供应出现瓶颈在于现有房主不换房搬家，皇家特许测量师学会认为这通常是因为人们不想平白无故缴纳大笔印花税。

图说：Croydon房产平均46天卖掉，Aurelia Road两居室目前市场售价35万镑。

可负担性：

英国财政研究院刚刚发布的研究显示，67%的25岁到34岁的伦敦年轻人买不起当地最便宜的住房，全英国约有40%的青年买不起当地最低价格的房产。该研究是按照年轻人已经拥有最便宜房产约10%的首付款，按揭贷款额约为年薪收入4.5倍的基础上统计的。

该研究院统计显示，在1996年，仅有10%的25岁到34岁的伦敦年轻人买不起当地最便宜的住房。尽管英国贷款利率处于历史最低水平，但随着房价收入比不断扩大，买不起房子的年轻人比例仍不断攀升。

财政研究院发现，至2016年这一比例已降至60%，在伦敦甚至差不多只有30%。

尽管8月份英国央行基准利率上升至0.75％，但抵押贷款利率已破历史新低且维持低位。尽管如此，根据Nationwide的指数，全英平均房价为收入6倍，部分地区房价相当昂贵，意味着贷款利率再低买家也无法进入楼市。

近期调查显示地产代理机构呼吁削减印花税来帮助买家“上车”。

贷款体量：

据英国金融机构的贷款趋势报告，今年八月英国首次购房者贷款获批量为3.55万份，创下2017年6月以来的最高水平。该数字比前一个月上涨了2%，贷款总额达到62亿镑，同比去年增长5.2%。总体来说房屋交易保持平稳，这主要是受到创纪录的首次购房者数量的带动。

贷款利率：

除了脱欧，过去2年来不断增加的税费负担严重抑制了买房出租投资者的情绪。UK Finance调查显示，今年7月份，全英国投资者仅仅有5500套成交的房产用于出租，比去年同期大幅下滑14.1%。

英国按揭贷款机构大幅下调出租房产(Buy-to-Let)的贷款利率，希望以此提振低迷的出租房投资。根据英国Moneyfacts的追踪统计显示，两年期固定利率的出租房按揭的平均年息从两年前的3.09%降低到当前的2.90%。5年期固定利率的平均年息从两年前的3.77%降低到当前的3.4%。

交易量：

低迷的市场活动反应了这一混合的市场现状。交易量连续四年保持同一水平，约每年120万套，但伦敦市中心或“优质地段”的交易量放缓更为明显，过去四年交易额下滑了20%。卖家也渐渐接受了买家在减少这样的事实，如今的市场对供应商提出了更高的要求。

据LCP的数据，截至9月伦敦市中心的交易量下滑了17%至历史地位3,606套，或每周不到70套。与2009年6月金融危机最水深火热时的3,704套相比低了2.7%。

与此同时，今年大伦敦范围内的交易量也下滑了7.6%，至87,358套，仅仅高于金融危机时的最低水平。

这主要受到新建住宅销售放缓的拖累，该市场的成交量下滑了近14%，至13,794。总的来说，英格兰和威尔士地区房屋销售下滑了3.2%至779,638。

(本文为《英国房产与投资周报》原创，信息来源于Daily Mail、FT等。图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

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