延期交房致买家退款, 欧洲最大的改造项目再遇难题

据英国多家权威媒体披露，由于项目进度严重滞后，数百名在早期买入巴特西电站项目楼花的买家将有权撤回他们的首付，让本来就严重逾期并超预算的这个伦敦最大的升级改造项目之一又雪上加霜。

作为泰晤士河南岸伦敦市中心最引人注目的升级改造工程，马来西亚资金背景的巴特西电站项目计划对上世纪30-50年代建成的发电站进行升级改造，在保留标志性的4个烟囱的基础上，开发出新的住宅和办公空间。

目前，一期的Circus West已经完成交付，约有1000余名居民入住，12家餐馆、酒吧和健身房等。但按照工程最开始的预期，一期计划2013年完工，实际延期了3年。

虽然一期的Circus West进展缓慢，但于2012年接手该项目现任开发商——Battersea Power Station Development Company仍表现的比他前任要成功。

而且，早在3年前苹果公司就与巴特西电站项目签订的了预租协议，计划从2021年起将这里作为苹果的欧洲新总部。

然而，项目的二期和三期进展却遇到困难。三位知情人士向《金融时报》透露，一些购买了二期项目(电站主体部分)的客户已经撤回了首付。 

图说：巴特西电站项目三期公寓效果图

图说：巴特西电站项目三期公寓效果图

另有两名知情人士表示，由于无法按时完工，一些买家已经要求取消第三期公寓的购买合同。而原定于去年完工的另外几十套公寓，预计也将被买家放弃。

房屋经纪公司第一太平戴维斯表示，开发商被迫在低迷的市场环境下转卖这些豪宅。2014年以来，伦敦豪宅的价格已经下滑了约20%。

2014年巴特西电站三期开盘时单身公寓的最低售价为495,000英镑，一居室公寓售价从590,000英镑起，两居室公寓120万英镑起售，三居室和四居室公寓的起价分别为190万英镑和320万英镑。按照原计划，这些房屋应于2018年交付。

三名和该项目有密切联系的人士透露，如果被退回的单元返回市场重新销售，折扣最高可达40%。但该项目开发商向《金融时报》声明称，项目的折扣不可能达到40%。开发商表示去年该项目销售了价值1.25亿英镑的房产。

开发商的首席执行官Simon Murphy表示：“我们正在进行欧洲最大的升级改造项目，因此一定会面临一些难以克服的挑战。”

然而，他坚持项目有动力为伦敦这个新的都市中心交付下一个关键阶段。

2015年以来，项目三期的1000多套公寓中，约有一半开盘销售。首批开盘的500套公寓中，约三分之二在2018年底前就已名花有主。

大约2年前，开发商就通知了3期的业主他们所购买的房产将严重延期。开发商的发言人表示，大部分人选择接受。

知情人士透露，去年有超过100名三期项目的买家要求退房。为了平复买家的情绪，开发商提供了免费假期和折扣等优惠。消息人士预计，至少有20%的三期项目将遭遇退款。

一再延期，连苹果都怕了

据英媒《泰晤士报》消息，美国科技巨头苹果公司已经开始悄悄制定应急方案，为以防其英国新总部延期交付。尽管苹果公司开始对“万一延期”的情况进行尽职调查，但巴特西电站的开发商已承诺将按时交付。2016年，苹果公司宣布将租下巴特西电站中50万平方英尺的办公空间作为其英国新总部，按计划苹果公司将于2021年将目前分散在伦敦各处8个办公室的1400名员全部搬迁至新总部。

开发老大难，熬走多个开发商

巴特西电站是伦敦著名地标之一，此前多个开发商均试图对该地块进行升级改造，但均告失败，以至于该地块已空置了近40年。

1930年，巴特西电站开始建设， Sir Giles Gilbert Scott负责电站外部设计。

1940年，第二次世界大战期间，德国人以巴特西电站为地标锁定伦敦位置。

1983年，巴特西电站正式关闭。

1989年，Alton Towers 的所有者John Broome计划将巴特西电站改建成一个主题公园。

2012年，有报道称切尔西俱乐部计划要将巴特西电站改造成其新的主场，可容纳6万名观众，但在竞标中输给了马来西亚财团。

2013年，由于财务问题延期一年后，改造工程正式开工。

2016年，苹果宣布将巴特西电站主体作为其欧洲新总部

2018年4月，巴特西电站(Battersea Power Station)项目的首席执行官Rob Tincknell宣布辞职。公司现任首席财务官Simon Murphy将接任。

Rob Tincknell在辞职声明中表示，他辞职的决定非常艰难，但对他而言”是时候做些别的事情了”。

Rob Tincknell从2008年项目启动时就任公司CEO至今，已经成为该项目最为外界所知的关键人物。

16亿镑,英国最大房产交易诞生

2018年1月18日，马来西亚两大国家财富投资机构联合收购伦敦巴特西电站超大型开发地块的第二期，也就是发电站主体建筑，交易价格约16亿英镑，将成为英国历史上最大的房地产交易。参与交易的两大机构分别是资产管理集团Permodalan Nasional Berhad (PNB)和养老金基金Employees Provident Fund(EPF)。

交易打破中资企业李锦记集团2017年7月以12.825亿英镑购买伦敦金融城地标建筑20Fenchurch Street(Walkie Talkie对讲机大厦)的历史纪录。

本次交易的两大买家分别是拥有500亿英镑资产的马来西亚最大的资产管理机构Permodalan Nasional Berhad(PNB)，和马来西亚私营企业养老基金Employees Provident Fund of Malaysia(EPF)。

项目在交易前的业主是马来西亚开发商(Sime Darby Property and SP Setia)，此次买家之一PNB是该开发商的主要股东。另一买家EPF在整个巴特西电站大型开发区域拥有20%的股权。

图说：整个巴特西电站项目预计分为七期开发建设，本次交易的标的仅仅是其中的第二期、巴特西电站主体建筑。

此次交易的标的仅仅指的是需要翻新改建的发电站主体建筑。由于整个巴特西项目计划按七期分步开发建设，此次交易的建筑仅仅是计划中的第二期发电站主体建筑。建筑周边的土地和项目，并不包括在交易内，仍将由现有开发商按计划开发建设。整个大范围的项目是由马来西亚财团于2012年以4亿英镑购得的。

买家将向项目注入现金，推动因建筑成本远超预算而进度延期的巴特西电站开发建设的速度，确保项目顺利竣工。路透社报道称，工程到目前为止的建设成本从最初预计的7.5亿英镑，上涨到超过预算一倍还多的15亿英镑。

按照原计划，开发商将对巴特西发展站这栋国家二级保护建筑进行全方位的修整，规划包括75%的商用物业和250套住宅公寓等。其中科技巨头苹果公司将租用很大一部分商用物业作为该公司欧洲总部。

根据去年披露的一份文件显示，受到建筑成本上涨、技术工人短缺、等不可预期的成本增高等因素影响，整个项目的预期收益率降低一半还多，从20%将降低到8.2%。

受此影响，原计划向政府提供的经济适用房比例也将下调，原因是工程的财务压力过大，无法达到原定比例。

图说：巴特西电站项目效果图。

马来西亚反腐火焰

2018年6月，在92岁马哈蒂尔·穆罕默德当选新一任马来西亚领导人后，承诺将对一系列主权基金收购案进行调查，其中就包括马来西亚资金在伦敦投资的巴特西电站项目。

刚刚赢得大选的希望联盟领导人安瓦尔·易卜拉欣(Anwar Ibrahim)在访问英国期间表示，由马来西亚主权基金投资的一系列交易必须“重新审视，如果有任何不当行为必须重新谈判”。

伦敦市中心最大“潜力股“

包括此次交易的巴特西电站主体建筑在内，整个大巴特西电站开发项目，是伦敦市中心最大的开发项目之一，占地42英亩，规划建设住宅总量4370套，250多家商店、咖啡馆和餐馆，以及大型办公空间、休闲设施和18英亩的社区公园绿地。整个项目预计于2028年全部完工，预计能创造15,000个就业岗位。

图说：苹果公司将租用巴特西电站主建筑约4.6万平米作为其欧洲总部办公室。

图说：巴特西电站主建筑内部商用物业效果图。

约翰·汤普逊：记录改变也是一种保护

2015年，小编曾有幸采访到参与巴特西电站改造工程的John Thompson & Partners事务所主席约翰·汤普逊先生。他及其所在的事务所参与了伦敦巴塔西电站改造工程。

图说：John Thompson & Partners事务所主席约翰·汤普逊先生

"记录改变，也是一种保护"

约翰·汤普逊及合伙人事务所与整个地区的开发商共同合作，参与制定了巴特西电站项目的规划策略。在开发中，如何保护这座历史悠久的电站也是我们首要考虑的因素之一。我们不仅完整的保留了巴特西电站这栋国家二级保护建筑，还将它最为著名的四个标志性的烟囱演变成了整个项目的商标。

图说：巴特西项目效果图

与此同时，开发商还设计了一系列活动来记录并向公众展示发生在这个古老电站里的一切。其目的就在于让更多人看到，巴特西电站被很好的保护了下来，同时这里也发生着翻天覆地的改变。改变和新鲜将成为源源不断的吸引力。

"伟大的城市是无需设计师"

在伦敦，古老的教堂可以和完全现代化的摩天大楼共存，而正是这种并存才创造了一个城市独特的韵律，正是古老与现代对比，不同设计师间的差异造就了一个城市的多样性。在巴特西电站，同样有新建大楼与古老建筑的对比，有不同设计风格的对比。比如由Gehry Partners设计的“花瓣楼”与Foster +Partners设计的波浪型建筑就形成了鲜明的对比。

图说：巴特西项目效果图

值得注意的是，虽然巴特西电站将维持其原样，其内部却是空空如也，什么都没有的。未来，电站内部将被改建成商业区，电站的顶部是新建的顶层豪华套房。对巴特西电站的开发公司来说，最终目的是将这个区域打造成值得每个人来参观的一个目的地。

图说：巴特西项目效果图

"不仅仅是电站更是一个区域的重生"

对伦敦而言，整个巴特西电站所在的区域，以及周边的九榆地区都在进行着一个规模巨大的改造工程。美国大使馆的搬迁计划以及众多他开的开发项目都将一并创造一个全新的居住区。也将重建泰晤士河南岸，尤其是西部地区。和北岸拥有女王宅邸，伦敦西区等重要地标不同，在过去，南岸多为工厂，电厂所在地。不过，巴特西电站项目开发所带来的改变将不仅限于电站周边，它还将激活伦敦南岸的发展潜力。

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，消息参考金融时报、路透社、旗帜晚报、Property Week、维基百科等，其他图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

---

英国房产与投资收藏贴：