房地产并购业务法律尽职调查实务探索
稼轩并购法律中心第33期
作者 | 牛静
全文共4351字，预计阅读时间11分钟
摘要：自2017年初开始，西安市房地产市场经历了前所未有的巨变。楼市火爆传导至土地市场，使得土地供应与成交齐涨，土地出让金大幅增长。即使在这种情况下，也难以抵挡房地产企业的拿地热情，抢地的热潮一路走高。经济基础决定上层建筑，此种情形下也使得房地产企业的并购业务越来越多，从而更进一步推动了房地产并购法律尽职调查业务的迅猛增长。自2017年初开始，截至2017年底，笔者带领一个六人组成的律师团队一共完成了23单房地产并购类型的法律尽职调查业务，一年时间内业务急速扩张带来的锻炼与成长，使得笔者及笔者所在的律师团队在该种类型的法律尽职调查工作的工作流程、工作维度及工作要点这三个方面积累了一定的工作经验，在此愿通过本文与大家共同分享探讨。
关键词：房地产并购 法律尽职调查 实务
引言
法律尽职调查一词来源于英文的Due（职责）Diligence（努力勤勉）。法律尽职调查是指，在企业进行某项商业决策，或者是商业行为之前，聘请专业的法律人士，对目标企业或是目标项目进行有关法律方面的现状调查，调查的内容包括目标企业或目标项目的真实性，合法性，以及该种现状对未来即将进行的商业决策或是商业行为的影响程度。一位非诉律师行业的业界大牛曾经说过“：没有好尽调，哪有好投资”，而现行市面上对于法律尽职调查业务也有大量书籍出版，其中不少书籍更是全面系统的介绍了各个类型的法律尽职调查应当如何开展进行，笔者此篇文章试图从另外一个方面，即律师团队带领者的角度来阐述房地产并购业务类型的法律尽职调查应当如何从工作流程、工作维度组织开展，并应当注意哪些工作要点。
一、尽调工作流程
接到委托公司的投标邀请后，律师团队即对委托公司介绍的未来拟进行法律尽职调查的目标公司进行了网上查询了解，律师团队在认真研究分析截至目前了解的目标公司情况，并与委托公司人员进行了简单的沟通后，初步确定会按照以下工作流程进行相关法律尽职调查工作。
阶段
工作事项
承办人员
工作截止时间
工作成果
进场前
前往委托公司参加项目背景洽谈会议
1、了解项目背景情况；
2、获得项目背景资料；
3、初步了解项目宗旨；
4、了解委托公司对本项目未来工作开展的要求、范围和重点；
初步查询和核实目标公司及本项目的背景资料
通过网络查询的资料汇总
根据委托公司要求，制定服务报价方案
本项目的服务报价方案
制定初步的工作流程表
工作流程表
根据委托公司要求制定初步的《法律尽职调查清单》
初步《法律尽职调查清单》
办理专项法律服务委托手续
签订《专项法律服务合同》文件
6人律师团队第一次工作会议
全体律师
交代工作背景；
初步安排工作计划；
补充查询目标公司及本项目的全部相关信息；
完善《法律尽职调查清单》；
使用Alpha系统全面查询目标公司及本项目的相关信息，网络尽职调查全面开展
通过网络查询的资料汇总；
2、通过分析网络查询结果，进一步明确未来进场尽职调查工作的广度和深度；
3、通过系统安排团队人员的具体工作任务；
6人律师团队第二次工作会议
汇报汇总各自的工作
进场尽调
向目标公司相关人员对尽调清单进行解释说明；
要求目标公司人员按照尽调清单准备并移交材料；
1、目标公司提供的材料；
2、材料交接清单；
要求目标公司向本所律师出具外围调查的授权委托手续；
1、授权委托书；
2、介绍信；
3、营业执照
与目标公司相关人员进行访谈，进一步了解目标公司及本项目相关情况；
访谈笔录
6人律师团队第三次工作会议
全体律师
分配外围调查的工作安排
团队律师分组进行外围尽调
1、调查记录表；
2、分别去工商局、国税局、地税局、土地局、房管局、规划局、法院、仲裁委、劳动仲裁委、国土资源局等相应政府部门
6人律师团队第四次工作会议
全体律师
汇总内调和外调的工作成果
对没有书面材料证明的相关信息进行询证
1、向目标公司及相关单位发《询证函》；
2、要求目标公司及相关单位和人员向本所律师出具《承诺函》；
3、就无法取得书面材料的相关信息，制作谈话笔录；
补充资料
6人律师团队第五次工作会议
全体律师
对于截至本次会议为止取得的所有资料（包括网络查询、外围调查、公司披露、委托方提供）中发现的问题进行研讨；
根据整理材料中发现的问题要求目标公司补充材料
补充材料
《法律尽职调查报告》出具阶段
与财务尽职调查人员沟通，参考《财务尽职调查报告》，起草《法律尽职调查报告》初稿
法律尽职调查报告
与委托公司沟通《法律尽职调查报告》初稿
法律尽职调查报告
完善并提交《法律尽职调查报告》
法律尽职调查报告
备注：根据工作进展情况，以上所列时间会根据实际情况进行调整。
二、尽调工作维度
律师开展法律尽职调查工作，绝不是一个平面的工作，而应当是一个立体的、多维度的工作。这个立体与多维度主要体现在律师在尽职调查过程中为了做好尽职调查工作而与方方面面的当事人进行的沟通工作，这些一对多的工作内容就构成了律师法律尽职调查工作的多维度。这些维度包括四个方面：
（一）律师与委托公司的沟通维度。
要想完成一次出色的尽调工作，充分理解委托人的尽调目的是极为必要的，房地产并购业务的尽职调查，尽管是同一类型的尽职调查，但是就每个项目而言，其各不相同，总有属于这个项目的特殊之处，这就使得律师团队在进场前需要与委托公司进行充分的沟通，充分理解委托公司希望律师开展本次尽调工作所希望达到的目的，充分理解委托公司未来打算采取的并购方式，从而以尽调目的以及并购方式为目标导向，决定开展尽调工作的深度及广度，更有针对性地进行尽调工作。
（二）律师与目标公司的沟通维度。
就每一个被尽调的目标公司而言，在其面对很可能是仅有过几次短暂接触的合作相对方所聘请的陌生律师团队前来自己公司进行法律尽职调查时，其第一反应往往是排斥的，这就会使得法律尽职调查工作的开展存在极大的难度和阻力，那么如何与被尽调的目标公司进行有效的沟通，使其能够完全配合，或者是相对配合律师团队开展法律尽职调查工作，就成为律师团队入场第一天开展法律尽职调查工作所需要解决的重要问题。对于这个问题，笔者所在的律师团队所采取的做法，通常为以下两个方面：
其一，在尽调入场的第一天，由委托公司会同被尽调的目标公司及开展尽调工作的全体律师团队人员三方，召开“尽调动员协调会”，会议的目标及主题就是希望被尽调的目标公司，尽力摆脱戒备或是排斥心理，理解律师团队开展的法律尽职调查工作的实质是希望能够通过发现目标公司或是目标项目可能存在的问题，进而发现可能阻碍或是影响双方未来合作可能存在的问题，进一步找出解决问题的办法，进而促成双方交易的达成，而并非是在对目标公司或是目标项目找茬儿，挑毛病，更不是要阻碍双方交易的达成。律师团队经过实践发现，通过召开这样的沟通协调会，虽然不能完全消除目标公司对律师团队的戒备或者排斥心理，但是对于律师团队在未来几天的工作日里顺利高效地开展法律尽职调查已经能够起到积极良好的助推作用。
其二，委派专门的律师团队成员对《法律尽职调查清单》向目标公司做尽可能详细的解释说明，尽可能避免由于尽调清单中涉及的要求目标公司提供的文件数量过于繁多，内容过于复杂，使得目标公司的工作人员难以理解，从而产生畏难情绪以至于不愿协助配合律师团队开展法律尽职调查工作。从律师团队的实践来看，此种磨刀不误砍柴工的“盯人战术”效果极好。
（三）律师与其他第三方中介机构的沟通维度，例如进行财务尽职调查的会计师事务所或是进行资产评估的资产评估公司。
委托公司在聘请律师团队进行法律尽职调查的同时，往往也会聘请会计师事务所对目标公司或是目标项目进行财务尽职调查，法律尽职调查与财务尽职调查看似各自独立，但实际上却有着千丝万缕的联系。财务尽职调查中所发现的问题往往对于法律尽职调查有着旁敲侧击的帮助作用，能够帮助开展法律尽职调查的律师更好的发现问题，解决问题，因此律师在开展法律尽职调查工作中，切忌孤军奋战，闭门造车，相反，要团结一切可以团结的力量，动员所有可以动员的智慧，与“盟友”集思广益，群策群力，共同做好为委托公司的尽职调查工作。
（四）律师与团队内部成员的沟通维度。
律师团队内部成员的沟通，主要通过上述工作流程中的工作会议来实现。工作会议有一个必须遵循的原则就是罗伯特规则，罗伯特议事规则的四大铁律即是：
1. 文明表达：禁止人身攻击，质疑动机，扣帽子，贴标签。
2. 一时一件：不跑题。
3. 限时限次：不超时，禁止一言堂，比如设定每人只能发言n次，每次m分钟。
4. 发言完整：不得打断别人的正常发言。
另外，会议节奏建议为以下三段式的内容：已经开展了的工作有哪些；存在哪些问题及如何解决问题；下一步的工作如何开展。
会议内容应当围绕着以下目的进行：总结工作得失，团队成员共同分享成功经验和失败经验，在未来几天的工作中及时做出调整；共同得知所有成员的工作情况，有利于每一位成员都有全局观，做工作不片面，有全盘的考虑；有利于调动团队全体成员的工作的积极性和主动性。
三、尽职调查工作的其他要点
1、一获得尽调的目标公司名称和项目名称，即立刻开始网络调查。
目的：有利于最短时间内锁定尽调的目标、范围、深度；有可能需要调整尽调报价；
2、留存所有的工作痕迹（痕迹包括：会议记录、调查清单、文件交接清单、外调记录表等）。
目的：保护自己，同时提高工作效率；
3、入场第一天一定要全部团队人员进场。
目的：使得所有成员都能第一时间掌握第一手的工作背景资料，避免口口相传信息流失，有利于提高工作效率；
4、外调：合理安排尽调路线，提高外调效率；
5、尽调中如果委托公司是国有企业，还要注意了解国有企业上级公司的要求，例如上级公司财务部、风控部、企管部的特殊要求；
结论：
房地产并购业务类型的法律尽职调查是一项全方位、超立体、多维度的法律工作，要想做好这项工作，无论是主办律师还是律师团队成员都应当从尽职调查的工作流程、工作维度以及各项工作要点等各个方面牢牢把握这项工作的全部。相信凡是从事过法律尽职调查工作的每一位律师、每一个团队对于这项工作都有自己独到的见解和心得，真心地希望本文能够起到抛砖引玉的效果，引发广大同行在房地产并购业务类型法律尽职调查的热烈讨论，使得更多更好的法律尽职调查的方法和途径能够不断涌现出来。
参考文献：
1、李俭，《法律尽职调查完全手册》，法律出版社，2017年出版
2、朱庆标，《并购法律尽职调查指引》，法律出版社，2016年出版；
3、德硕管理咨询，《企业并购：商业尽职调查实务手册》，中国金融出版社，2011年出版；
编辑 | 稼轩文编社
__END__
推荐阅读：
*本文所使用图片已签署公众领域贡献宣告(Creative Commons Zero)