土拓手册 | 这宗地的挂牌成交楼面地价到底是多少？

第414篇

楼面地价是土地拓展人员最关心的核心指标之一，因为，这直接关系到取得土地的真是代价和资金安排、税负及利润高低，直接影响拿地决策。如果不能准确核算楼面地价，实际成本超出预期，那对房地产开发企业来讲是致命的大问题。

楼面地价说起来很简单，就是单位建筑面积土地价格，似乎只要把总地价除以总建筑面积就可以得出了，但实际拿地时，情形比较复杂，有的地块有商业也有住宅，有的地块要求有自持不可售大型商业物业等，有的地块要求有配建学校、公园等公共设施，有的地块要求有配建经适房、公租房、限价商品房等要求，这些不同情况下，实际楼面地价核算都会不同，必须区分情况详细测算。

2019年5月15日，东莞市发布土地挂牌出让成交结果公告，深圳市某公司以23.6亿元拿下东莞挂牌出让的2019WG011地块。该地块占地约9万平米，总建面约36.2万平米。有趣的是，针对此条成交信息，不同的媒体解读的楼面地价差异很大，以下是几家媒体的新闻标题：《23.6亿+100%竞自持，鹏瑞地产拿下东莞一宗宅地，楼面价6514元/m2》、《大手笔！14432元/m2！鹏瑞以23.6亿斩获东莞南城靓地！周边二手最贵超3万/平》、《实力深企进驻东莞！鹏瑞首次在莞拿地，南城雅园9万靓地收入囊中，楼面价21712元/m2》，可以看出，三家媒体得出的楼面地价最低是6514元/m2，最高高达21712元/m2，相差足足3.33倍！

那么这宗地的挂牌成交楼面地价究竟该是多少呢？

一、地块基本情况

地块编号2019WG011，占地面积9.05万平米，容积率为4.0，总建筑面积36.2万平米,其中自持商业9.36万平米，可售住宅10.79万平米，需无偿移交给政府的配建独栋商业办公楼面积16万平方米，管理用房等公共配套820平米。见下表：

可售住宅部分比较简单，造成楼面地价计算差异主要是来自于需无偿移交给政府的16万平方米办公楼、管理用房和自持不可售商业部分成本核算，本文主要分析无偿移交给政府的物业部分影响。

二、无偿移交政府的配建房成本几种处理方式

测算时一般可做出如下考虑：

（1）无偿移交的配建房因不对企业产生利益，故不承担土地成本，其土地成本应由可售面积分摊。本案中企业支付的23.6亿土地价款应全部由自持商业和住宅部分分摊，而不应再分摊给无偿移交的配建房和公建配套。

（2）无偿移交的配建房是不可销售对象，其发生的建安成本也应由可售面积分摊，即由自持商业和可销售住宅分摊。

（3）无偿移交的配建房在移交、办证过程中若发生税金和费用，也应由可售面积分摊。

三、该地块挂牌成交楼面地价测算分析

在不考虑契税等税种，且将自持面积也视为可售情况下，不同口径下的楼面地价计算如下：

方法一：只简单计算总建筑面积的楼面地价。则楼面地价=总地价/总建筑面积=236,000万元/362,322平米=6,513.54元/平米。该个楼面地价明显漏估和低估了。

方法二：只计算可售面积的楼面地价。则楼面地价=总地价/总可售建筑面积=236,000万元/ (93,625+107,877)平米=11,712元/平米。若将需自持部分的商业部分再去掉，仅计算可售住宅部分（含管理用房820平米）的楼面地价。则楼面地价=总地价/总可售住宅建筑面积=236,000万元/ （107,877+820）平米=21711.73元/平米，这个计算没有考虑无偿移交楼宇和管理用房的建安成本，同样存在漏估和低估。

方法三：将无偿移交的配建房的建安成本计入可售面积的土地成本。按建安成本3500元/平米计算，则楼面地价=（总地价+配建房建安成本）/总可售建筑面积=(236,000+0.35*160,000)/(93,625+107,877)=14,491.17元/平米。该楼面地漏算了无偿移交部分的税收和费用。

方法四：将无偿移交的配建房未来税金费用也计入可售面积的土地成本，则不同税务处理方式下的销售税金的计算方法又有如下：

（1）无偿移交的配建房按公共配套处理。则楼面地价计算如下：

[1] =3500*160000*(1+10%)*3%/10000

[2]=1848/I12*10000

(2)无偿移交的配建房按视同销售收入处理，且该收入不视同销售成本

[3]=160000*30000*30%/10000

[4] =144000/(93625+107877)*10000

[5] =(160000*30000-144000)*25%/10000

[6] =119996.4/(93625+107877)*10000

(3）无偿移交的配建房按视同销售处理，视同销售收入同时视同销售成本

[7] =144000*(100%-130%)*30%

[8] =-43200/(93625+107877)*10000

[9] =-43200*25%*-100%

[10] =10800/(93625+107877)*10000

如上所示，不同税金计算规则下楼面地价也不完全一样。其中，如果无偿移交的配建房按公共配套处理，如税金计算（1），则楼面地价只在上述方法三基础地价增加91.71元/平米，影响不大，楼面地价达到14,582.88元/平米。目前全国能明确按此口径处理的只有上海市，自2018年下半年按此执行。该方法对纳税人的影响较为中性，体现了税收公平原则。

如果无偿移交的配建房按视同销售收入处理，同时该收入不视同销售成本，如上税金计算（2），则楼面地价达到27,684.31元/平米，经多番咨询税务机关及房地产同行，该口径在广州、深圳、东莞的税务机关颇有市场。国家税务总局对此未明确规定前，该类地区是按商品房的产权发生转移视同销售。该方法对纳税人最为不利，在为国家配建房时，除需要建安成本外，还需承担大额的税金。

无偿移交的配建房按视同销售处理，且视同销售收入同时作视同销售成本，如税金计算（3），该方法同城市更新中的拆迁还房处理，对纳税人最为有利，但此方法只在个别城市的城市更新项目中适用，不具有广泛的市场认同。

四、结论

至此，按广州、深圳、东莞现行税收政策执行口径，该公司拿到2019WG011地块的楼面地价既不是21712元/平米，也不是14432元/平米，更不可能是6514元/平米，最有可能的是27,684.31元/平米，这个价格已经是6514元/平米的4.25倍，超出了多数土地拓展人可以理解的范围了。

据了解，2019WG011地块周边的二手房最新成交价格，光大景湖明郡均价为2.2万元/平米，东骏豪苑均价为2.6万元/平米。面粉已经贵过面包，如何实现项目盈利，将是该公司面临的一大难题。

需要指出的是，以上测算还未考虑该项目包含的近10万平方米需要自持的商业物业，该部分不可销售，未来若干年都只能通过出租、资产证券化的方式实现资金回流，该项目不论是盈利，还是现金流，压力该有多大？

（作者：夏旭，来自西政资本，有删改）

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