关于房地产，高层表态纠偏，市场有望企稳

总第705篇2021第115篇

导读

关于房地产市场，这个调控周期政策频频。除了常规的限购限贷限转和限价，最近两年在资金端和土地端政策不断加码：针对房地产开发企业融资的“三道红线”（点开链接）、针对金融机构房地产融资的“五档两上限”（点开链接）等，特别是八月中旬集中供地政策再打补丁（点开链接）要求自有资金拿地以及中央明确推动共同富裕（点开链接），加之疫情期间的资金放水开始收紧等。看上去，每一个部门出台的政策似乎都是“合理”的，都在落实“房住不炒”，但其合成的效果，各类政策叠加的结果放大了政策乘数效应，加之执行中的层层加码，最终产生政策偏离，其结果是恒大等房地产公司陆续暴雷，恐慌情绪蔓延，房地产市场和土地市场明显转凉，土地出让流拍不断......

房地产市场后续会如何？偏离的政策是否需要纠偏？近期，相关部门及高层开始发声，一些任性的政策和执行开始纠偏，房地产至暗时刻已过，后续有望企稳回暖。

关于房地产市场，这个调控周期政策频频。除了常规的限购限贷限转和限价，最近两年在资金端和土地端政策不断加码：针对房地产开发企业融资的“三道红线”（点开链接）、针对金融机构房地产融资的“五档两上限”（点开链接）等，特别是八月中旬集中供地政策再打补丁（点开链接）要求自有资金拿地以及中央明确推动共同富裕（点开链接），加之疫情期间放水的资金开始收紧的大环境等，这些政策看上去，似乎每个部门出台的政策都是“合理”的，好像都在落实“房住不炒”，但其合成的效果，各类政策叠加的结果是放大了政策乘数效应，加之执行中的层层加码，最终产生政策偏离，其结果是恒大等房地产公司陆续暴雷，恐慌情绪蔓延，房地产市场和土地市场明显转凉，土地出让流拍不断......

房地产市场后续会如何？偏离的政策是否需要纠偏？近期，相关部门及高层开始发声，一些任性的政策和执行开始纠偏，房地产至暗时刻已过，后续有望企稳回暖。

1.中房协听取重点房企意见

10月15日，中房协召集10家重点房企座谈听取意见。

2.央行谈恒大问题：个案可控，处置化解

10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行召开的第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。邹澜介绍，恒大集团总资产规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，恒大集团管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终暴发风险。

邹澜表示，恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一，债权人比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业外溢性可控。目前相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房建设部门和地方政府做好项目复工的金融支持。

10月20日，央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会的发言中提及恒大事件。“恒大风险是个案风险。我们要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。”

易纲说，近期恒大的情况引发了较多关注。恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言，恒大风险是个案风险。

易纲称，应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

“我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。”易纲称。

3.央行谈房地产融资与监管：执行中有误解，逐步得以矫正

9月29日，央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益 ”。

10月15日，邹澜称，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况，央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

对于近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌，邹澜表示，这是市场在违约事件出现后的自然反应。目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

10月20日，中国人民银行副行长潘功胜在金融街论坛指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

4.刘鹤定调：满足合理资金，维护健康发展

10月20日，金融街论坛在京开幕，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

相关部门和高层相继表态，安抚和纠偏意图明显。表明中央层面已经意识到前期一些政策和执行中的任性，引发政策偏离，需要适度纠偏：合理的资金需求正在得到满足，矫正房地产信贷过度收缩的行为。下一步房地产信贷政策应该会边际调整放松，合理开发贷、按揭贷有所保障，房地产信贷投放会适度转暖，房企销售资金回笼有望转好，房地产市场有望企稳。

土言土语

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