透过两会看房地产
总第626篇2021第37篇
导读
近年来，房地产市场调控一直未曾放松，去年下半年以来，已经出台了针对房地产企业融资的‘三道红线’、针对金融机构房地产贷款的‘五档两上限’，调控端建立了‘一城一策’，土地端出台了土地供应两集中等，日前召开的两会，对房地产市场会有什么引导和影响呢？首先回顾两会前的“三道红线”、“五档两上限”和“两集中”等调控政策，一起来看看政府工作报告和十四五规划纲要对房地产是如何定调的，再看这些定调对房地产会有什么样的影响。
今天是3.8女神节，谨祝“土言土语”的女神们节日快乐！
2021年，十四五开局之年。
“两会”如期召开，政府工作报告和“十四五”规划纲要都对房地产有说法。
房地产将向何处去？房地产调控是否进一步收紧？不动产税何时落地……这些问题关乎每一个人。
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先来回顾一下两会前的主要房地产调控政策：
在一直坚持的限购限贷限转让等房地产调控政策基础上，去年下半年以来，又出了一些新的调控政策，主要有：
事件：2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，在重点房地产企业试行资金监测和融资管理规则。三道红线具体指：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
房地产是一个资金密集型行业，很多房企都是高杠杆、高负债运转。三道红线融资新规实际上是对房企杠杆进行管控，将财务杠杆控制在合理水平，要求房地产企业在规模、利润和杠杆之间寻求平衡。
事件：去年年末，央行出台房贷新规，分档设定金融机构房地产贷款集中度管理要求，不同档次的银行控制涉房贷款比例。
五档两上限新规，实际上是从资金供给端，即对各档金融机构的房地产贷款总额，包括个人房贷上限进行管控，既限定了金融机构可提供的房地产开发贷款量，也限定了个人住房贷款量。
事件：上个月自然资源开发利用司召开“贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，传达了一份土地供应调控的内部文件。住宅用地供应：一是要求科学编制并公布实施住宅用地供应计划，保障合理的住宅用地供应规模；二是做好住宅用地信息公开；三是调整住宅用地供应节奏，住宅用地出让方案要增加溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案等，引导住宅用地市场理性竞争，重点城市实行住宅用地两集中一年三供: 集中发布出让公告，全年不得超过三次；集中组织出让活动，同批次公告的集中组织出让。
延伸阅读：供地节奏突变：宅地两集中一年三供，利空还是利好？
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2.1 两会报告提出：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
与往年相比，本次两会报告有一些新提法。
2.2 “十四五”规划纲要对房地产是这样说的：
房地产：推进房地产税立法。稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
纲要中与房地产相关的还有：
城市：全面提升城市品质。统筹地上地下空间利用，增加绿化节点和公共开敞空间，新建住宅推广街区制。加快推进城市更新，积极扩建新建停车场、充电桩。提升城市智慧化水平。保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建。建设自行车道、步行道等慢行网络。
生育：增强生育政策包容性，推动生育政策与经济社会政策配套衔接，减轻家庭生育、养育、教育负担，释放生育政策潜力。完善幼儿养育、青少年发展、老人赡养、病残照料等政策和产假制度，探索实施父母育儿假。
退休：综合考虑人均预期寿命提高、人口老龄化趋势加快、受教育年限增加、劳动力结构变化等因素，按照小步调整、弹性实施、分类推进、统筹兼顾等原则，逐步延迟法定退休年龄。
户口：深化户籍制度改革。常住人口城镇化率提高到65％。加快农业转移人口市民化，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。
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两会报告和规划纲要对房地产市场的引导与影响
3.1 从宏观政策方面看，政府工作报告明确“宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘”，中央强调保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，积极的财政政策要提质增效、更可持续；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，将为经济恢复继续提供必要支持，同时，推动实际贷款利率进一步降低。
宏观环境整体仍将保持稳定，对房地产行业来说，整体货币政策不会“急转弯”，也不具备明显收紧的基础，居民收入增加、购买力提升等，是对房地产行业发展的基本支撑。
3.2 报告再提“房住不炒”、“三稳”，明确房地产调控的目的是解决住房保障问题，并不是要降低房价，也就是说政府希望房价、地价平稳，既不能“大涨”，也不能“大跌”，那些希望政府调控大幅降低房价的念头，基本是不靠谱的。
3.3 报告强调解决好大城市住房突出问题，目标是尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。解决大城市住房突出问题、缓解新市民、青年人住房困难的路径，是通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等。可以看出，政府希望通过增加租赁住房和共有产权房的方式，解决大城市新市民、青年人的住房困难，这个方向是对的，自然资源部也提出保障住宅用地供给，租赁住房用地比例不得低于10%，报告也提出安排专项资金、集中建设等，但我国房地产市场和欧美等国家相比，房价偏高、租金偏低，租价比和租金回报率明显很低（这也是过去两年不少长租公寓企业暴雷的根本原因），市场主体投资租赁性住房的意愿不高，可能需要大量的政府公共资金投入，解决起来难度不小。
3.4 连续两年未提“棚改”，旧改集中在城镇老旧小区改造，数量有所增加，新开工老旧小区数量从去年的3.9万个提高到今年的5.3万个。
3.5 连续两年未提“房地产税”。“房地产税”是世界通行的不动产保有税，可以解决地方政府过于依赖新出让土地收入问题，对房地产也有一定的调控作用，迟早会征收，关键是如何征收，也正因为如此，2018、2019年的工作报告都明确要稳步推进房地产税立法。去年、今年的报告中连续两年都未再提房地产税，说明时机尚未成熟或当前的经济形势尚不适合征收，短期（近两三年）应不会开征房地产税。
同时，“十四五”规划纲要明确推进房地产税立法，发挥住房税收调节作用等，说明房地产税立法进程并未停止，应当在十四五后期完成立法和开征准备工作。
延伸阅读：
1.价、税、费角色不同不可互替--房地产税代替不了土地出让金
2.往期回放 | 开征房地产税没那么简单，需要理顺税制、出台《房地产税法》
土言土语
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