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导读

对于22个重点城市的住宅用地供应，今年2月自然资源部明确实行“一年三供”的集中供地，强化房地产调控。详见：

8月10日，自然资源部相关司局召开闭门会议，要求对集中供地政策“打补丁”。“补丁”政策补了什么？补丁重点和影响有哪些？“土言土语”进行了简单梳理，点到为止。《土地管理法》及实施条例相关内容推荐阅读：

集中供地政策再打“补丁”，影响几何？

今年2月，自然资源部明确22个重点城市住宅用地供应实施“一年三供”的集中供地政策，要求科学编制并公布实施住宅用地供应计划，做好住宅用地信息公开，调整住宅用地供应节奏，住宅用地出让方案要增加溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案等，引导住宅用地市场理性竞争，重点城市实行两集中一年三供。重点城市包括北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。详见链接：供地节奏突变：宅地两集中一年三供，利空还是利好？
按照上述集中供地政策，相关城市在上半年完成了第一轮住宅用地集中供地。第一轮集中供地中，各城市根据情况细化和完善了相关政策、规则，如禁止”马甲公司“参加竞买以及竞买细则等。正常情况下，目前应该进行第二轮集中供地。

表：22个重点城市首批集中供地成交整体情况

表格来源：CREIS中指数据，中指·地主

一、集中供地政策再打”补丁“，补了什么？

据市场消息，自然资源部相关司局8月10日召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整和”补丁“，据悉调整和补丁方向涉及：

1）商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质，禁马甲公司报名；

2）建立有效的购地资金审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；

3）限定土地溢价率上限15%；

4）到达上限后,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价，可通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

图片来自网络

22个重点城市中厦门、长春和无锡三市，在会议和政策补丁之前已完成住宅用地二轮集中供应。会议和政策补丁之后，相关城市第二轮集中供地安排及规则进行了相应调整：

1.7月29日，长沙自然资源和规划局发布公告，第二批住宅用地集中出让由7月延期到8月。2. 8月6日，深圳市公共交易中心发布补充公告，中止第二批集中供地挂牌，具体挂牌时间另行公告，已缴纳的保证金将原路退回。3. 8月10日，天津公告将第二次集中出让土地延长至了9月10日，同时调整土拍规则，全部61宗地块的溢价率上限由49%左右大幅下调至15%，土拍出让方式由达最高限价后“竞自持租赁面积”转为“摇号”，并要求参拍房企提供资金来源承诺和资信证明。4. 8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。再次出让时间另行公告。5. 8月13日，上海土地交易中心发布通知，将二轮住宅用地集中供地时间推迟至9月中旬。
6. 8月18日，沈阳市自然资源局发布补充公告称，将第二轮集中供地挂牌交易时间，由原来的8月19-8月30日延期至9月7日-17日，并对竞买人资格、多“马甲”报名、购地资金来源等方面提出更严格要求。
据悉，其他重点城市也在按要求调整集中供地出让规则和时间安排。二、"补丁”的重点与影响

在谈政策补丁之前，先回顾初心，看看当年土地制度和住房制度改革时，设想的住房体系、供地政策和推行招拍挂的一些考虑。
在本世纪初住房制度改革和配套设计住宅用地供应体系和政策时，是考虑市场归市场、政府归政府。也就是说根据住房体系，政府负责保障中低收入居民的住房保障问题，对于廉租房、经适房等保障性质住房用地，政府采用行政划拨等方式保障供应，相应住房套型、面积、住户条件等进行相应限制；对于一般中等收入居民的住房保障问题，则由政府和居民共同承担，对于中小套型普通商品住房用地，可采用限套型、限面积、限房价等方式通过招拍挂供应；对于面向高收入群体销售的大户型大面积高端商品住宅用地，则完全交由市场决定，通过招拍挂公开出让价高者得，高端商品住宅销售也交由市场决定，再用这部分土地出让收入作为廉租房、经适房等保障性住房建设资金。此外，相信开发企业作为独立的市场主体，可以理性研判市场和决策，土地供应主要通过公开，发挥市场配置资源的基础性作用，把土地供应与开发建设活动分开，尤其对于高端房地产开发用地供应，交由市场决定，竞买时并不要求开发资质，竞得后设计、建设等需要资质的，依法办理相关手续。[可参阅链接:房价、地价关系 | 地价上涨是房价上涨的结果而非原因]之后，由于房地产市场调控的需要，特别是要求调控地价等一些行政要求，往往容易把高端商品住宅与普通商品住宅、甚至经适房、廉租房的价格、租金等混在一起讨论，解决住房保障问题时也说是因为房地产市场价格高等，因此在一些调控政策工具中更多的体现了一些行政手段，招拍挂供地也越来越多增设了一些行政要求，似乎开发企业总会集体冲动。当然，形势所需，这些变化是可以理解的。
自然资源部这四条政策“补丁”，主要集中在三个方面：1. 管竞买人报名资格，新增了对竞买人的资质要求，要求商品住宅用地竞买人应当具有房地产开发资质。我理解这条表面上是写的资质要求，其实际目的应当是禁“马甲”报名围标。就像上面的回顾中所说，竞买要求和开发建设要求应当适度分开，竞买人是将来可能的产权人，但不一定是实际建设者，比如个人拿地、住宅合作社拿地等，因此，在推行招拍挂时首先就取消了竞买人房地产开发资质要求。此次增加这条房地产开发资质要求，实质是为了禁“马甲”公司报名围标，其实可以采用其他直接表述，比如：“同一地块的竞买人之间不得存在直接或间接股权关系”，“竞买人和竞买人的直接间接股东或直接间接子公司不得报名参与同一地块竞买”，“同一企业和其控股（参股）的各个企业，不得参加同一宗地的竞买”等，可能更准确些，同时，也避免排斥住宅合作社、个人、集资建房等参与竞买。

2. 管资金，建立购地资金来源审查制度，严查土地款来源。报名竞买的单位和个人必须说明资金来源并提供相应证明，参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款，转贷，担保或其他相关融资便利，统一实施“建立购地资金来源审查制度”。也就是说购地资金必须说明来源，此前已有不得利用金融机构融资缴纳土地出让金的要求，此次购地资金来源审查执行到何种程度，要看各地要求和执行情况。资金来源要求及审查严格程度会直接决定竞买人的拿地热情。
从8月18日沈阳市的补充公告看，要求更为严格，基本上是要求严格的利用自有资金购地。这要求对房地产的影响要远大于“三道红线”和金融机构房地产贷款“五档两上限”的影响，严格执行到位的话，房地产开发企业拿地热情会迅速转凉。以下是沈阳补充公告中的报名资格与资金来源要求：
一是参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质。同一企业及其控股（参股）的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；二是竞买人缴纳的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，下同）来源均为自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用其控制的非房地产企业融资等。同时，竞买人缴纳购地资金须从其自有账户中汇出。自然资源部门会同金融管理等相关部门委托会计师事务所开展购地资金审查，经审查不符合规定的，取消竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还，三年内不得参加我市土地市场公开竞买。
3. 后两条是划定成交地价上限，其中，第三条是确溢价率不得超过15%，即设定土地成交最高限价；第四条是达到地价最高上限后，不得再通过竞配建等方式提高实际地价，通过摇号等方式确定竞得人，也就是到设定的最高土地限价后，不再报价竞争，摇号或比较建筑品质等确定竞得人。实际上这两条都是对竞买人不放心，怕报名竞买的开发企业集体冲动抬高地价，到最高限价后能否竞得，就要看各自的运气了，不过确实能“稳地价”，毕竟出让公告时就知道具体的最高限价，即最高土地成交价就是起拍价、起始价的115%。

土言土语

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