超建补缴地价时，该如何评估确定补缴金额？
总第649篇2021第60篇
导读
中估协组织的研讨班上讨论了一个案例：某开发企业2015年受让的一宗商业用地，建设涉及超容积率建设，经处罚后同意其补缴超建部分土地出让金，自然资源局2021年受理补地价（估价期日），至该时点，土地已使用6年，剩余使用年限为34年。估价期日把土地使用年期分为了6和34年两段。
该如何评估确定补缴金额呢？课堂内外老师和学员有不少讨论，莫衷一是，本文就有关观点进行了梳理和分析，提出了评估和确定补缴出让金的思路和建议。
观点1.估价期日把土地使用期限拦腰分成了两段，理论上估价期日需要补前6年的超容积率部分地价和后34年超容积率部分地价，因此，补地价=2021年估价期日前6年超容积率部分地价+2021年估价期日后34年超容积率部分地价；
观点2.2015年出让起点的前6年超容积率部分地价以及这6年的利息+2021年估价期日后34年超容积率部分地价。这样两段评估值最后都是落在估价期日;
观点3.2021年估价期日剩余34年期超容积率部分地价；
观点4.2021年估价期日40年期超容积率部分地价；
观点5.估价期日分别为2015年和2021年的40年期超容积率部分地价，二者取其高值。
这个案例本身应该是超容积率建设但属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，根据规划法可采取罚款后补超建部分地价。补缴地价首先要进行评估，补缴时，往往土地已经使用了若干年，如何评估、如何确定补缴的土地出让金数额，确实是估价师和自然资源出让机构工作人员需要认真思考和明确的。
与此类似的，还有一些地方90年代土地使用制度改革初期所搞的“弹性出让”后遗症，例如温州20年期问题房到期如何补地价或开发商销售前自愿补缴地价至最高年期等。此类问题，利用司在2005年全国处长研讨班上给出过具体意见，地价如何评估和确定我们之前也专门探讨过，相关内容详见链接：
1.焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理）；
2.住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？之2：温州“问题房”续期的实质
3.出让土地使用权能提前续期吗？（可点击文末的“阅读原文”查看：http://blog.sina.com.cn/s/blog_54a1f6bc010009r3.html）
在本案例中，不仅涉及价格评估等技术问题，还涉及出让金确定、出让管理等行政问题。一方面要将二者区分开，技术归技术行政归行政，评估要评出公平市场价格，行政还应当考虑出让政策等规定；另一方面，二者又存在有机联系，一个是公平市场价格，一个是价格应用，价格应用需要依据评估结果为基础。
仅从估价技术看，观点1和观点2都存在明显错漏，简单地认为40年地价可以分成两段计算，即6年地价和34年地价之和，实际上，同一估价期日，6年地价与34年地价之和远大于40年地价，在前述链接的相关讨论中，有过类似的讨论，此处不再赘述。既然估价都不正确，这两个观点当然也不能成为确定补缴出让金的依据了。
观点3明显也不正确，该案例中出让年期40年，用地者实际使用土地的年期也是40年，因其违规超建缴纳超建部分出让金时间晚而只用缴纳34年，无论法理或情理都不应当，不能违规者反而占便宜。
从估价和出让管理角度看，观点4和观点5都是可以的，各地在实务中一般多采用观点4，即在补缴时点超建部分40年期的地价，一是使用者实际使用年期是40年，按补缴时点计40年相对简单，二是这些年地价都在上涨，直接按补缴时点40年地价计缴不会存在国有资产流失，违规者也不会占到便宜；观点5其实与观点4差不多，是考虑到了市场可能涨也可能跌，更严密一些。
笔者是赞同观点4和观点5的，当然，进一步扩展考虑的话，也可以有观点6和观点7：
观点6：以2015年出让时点为期日，评估出让时点超建部分40年期地价，应当补缴的出让金数额=2015年出让时点超建部分40年期地价+该地价额过去6年的利息；
观点7：观点6与观点4之间的高值。
笔者认为，观点4、观点5、观点6、观点7大体都符合估价技术和出让管理的理论、技术与法规，具体采用哪个，可以自行决定。
土言土语
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