住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？之2：温州“问题房”续期的实质

总第515篇2020第45篇

【导读】

土地出让到期如何续期，特别是居住用地续期问题，自1990年国务院55号令明确土地出让年期时就存在了。期间经历了2007年《物权法》规定的解读、2016年温州“20年问题房”续期（点击阅读“土言土语”相关文章：焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理））社会争议和国土资源部的“两不一正常”回函，30年来不时被提起。

此次民法典通过后，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”等，真是这样吗？我们一起从以下几个方面来看一看：

1.续期的相关法律规定与民法典的“一锤定音”

2.温州问题房续期的实质是什么？

3.70年续期问题的讨论。

4.续期真的紧急而重要吗？

5.立法、管理与购房建议。

昨天谈了之1：续期的相关法律法规与民法典的“一锤定音”。可以看出，土地出让续期的规定是不断完善的，1990年55号令确立了土地出让制度和出让年期，明确期限届满续期需要申请，重签合同重新缴纳出让金；1994年的《城市房地产管理法》基本重申了上述规定，只是删除了期满无偿收回土地使用权同时无偿收回地上物的规定；2007年《物权法》区分土地用途，明确住宅用地到期自动续期，续期是否缴费、如何缴费未做规定，商业、工业等住宅用地之外的土地到期续期延续之前规定，需要提前申请、重签合同和缴纳有偿使用费用；日前公布的民法典基本延续了《物权法》的规定，住宅用地到期自动续期，不需要申请，但费用的缴纳与减免按法律、行政法规规定办理，也就是说并未“一锤定音”，是否缴费、如何缴费留待后续《城市房地产管理法》等法律、法规规定。 详见链接：住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（1）

今天，继续谈第二个问题：温州“问题房”续期的实质

住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？

之2：温州“问题房”续期的实质

二、温州“问题房”续期的实质

4年前，也就是2016年4月，网上曾经热炒过一阵住宅用地到期续期问题。当时是由温州的“问题房”续期引起的。（详见“土言土语”当时的文章：

1.温州“问题房”的产生与实质

55号令规定住宅用地的最高出让年期是70年，出让年期预示着未来可以使用的时间长短和获取收益的高低，因此，不同年期的土地使用权缴纳的出让金不同，土地使用权价值也不同，同一块地，年期越长缴纳的土地出让金越高，相应的土地使用权价值也越高。

根据《城市房地产管理法》和55号令的立法精神，只要没有城市规划限制，原则上应当按照法定最高出让年期出让土地。也许有人会说，法律法规并没有这么规定，只要不超过最高出让年期，比如住宅用地出让20年、工业用地出让20年等也都是合法的。是的，这样做确实也不违反法律规定，你可能还会从政府角度说这样做可以防止土地被僵尸企业长期低效闲置，最好短期出让或弹性出让等。但我要说，这样做并不符合立法精神，过于强调把土地控制在政府手中，也混淆了企业寿命与土地使用权年期的差别，“有恒产者有恒心”，政府单方缩短使用年期会促使用地者降低土地投资强度和建设强度，反而不利于土地集约利用，并由此引发类似温州“问题房”这样的混乱。

温州“问题房”之所以会产生，是因为上世纪90年代，各地在探索土地出让制度初期，对一些地块出让，特别是原划拨土地使用权人补办出让手续时，考虑不够周全，因此迁就一些使用者少交钱的要求，办理了一些低于出让最高年期的土地使用权出让，甚至一些地块只办理了10—30年的使用权出让手续。温州正是这样，55号令颁布初期，当地在办理划拨国有土地使用权转让交易补办出让手续时，办理了一批短期土地使用权出让。即在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。一些单位和个人，为了少交出让金而选择了20年、30年的土地使用权出让。从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期，由此引爆这个问题。

可见，所谓温州“问题房”，实质是因历史原因一些土地出让年期过短造成土地使用权提前到期的住房，因土地使用权提前到期需要提前续期，而对于如何续期、如何缴纳续期费用问题处理不当而引发社会反响。

2.温州“问题房”续期的实质与办法

据报道，对于这些“问题房”续期，温州最初提出的办法是直接按50年期土地使用权价格，将原20年出让金补足到70年，但因需要补交的金额过高而引发住户和社会反对。

其实，从上述分析可以看出，温州“问题房”续期与70年住宅用地到期续期有本质不同。70年期住宅建设用地使用权到期如何自动续期，是政治和法律决策问题，需要国家法律进一步明确，下一篇我们具体来讨论。而对温州“问题房”带来的20年短期出让到期续期来说，则完全不同，实际上是个技术问题，技术问题技术处理就行了，没必要上岗上线：

——20年期土地使用权与70年期的建设用地使用权价格不同，当年20年期土地使用权人实际上少缴纳了出让金，即比70年期住宅建设用地使用权受让人交纳的土地出让金少；

——出让20年的住宅建设用地使用权，政府少收了出让金，现在续期至70年如果不补交出让金，相当于政府财政承担损失，土地使用权人明显占了便宜；

——如果20年期的住宅建设用地使用权业主在续期时不用补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言显然是不公平的。

——如果20年期住宅建设用地使用权业主在续期到70年期时可以不补交出让金，那么以此类推，是否出让年期为10年、5年、2年、1年甚至几个月的建设用地使用权是否也可免费续期至70年？这会产生巨大的制度漏洞。

因此，对于温州这些“问题房”目前的到期处理问题，应当允许续期至最高出让年期70年，并且应当缴纳相关续期费用。关键问题是续期费用应当公平合理。

温州最初提出的按补足到最高出让年期的年限，即70年减去已出让年期，比如按50年土地使用权价格补缴续期费用问题，明显不妥，没有考虑出让人的用地代价等，金额严重偏高。考虑到这些温州“问题房”初始出让年期较短，且都是原划拨土地使用权补办的出让手续(划拨土地使用权权益属于房主)，房屋所有者补交的出让金数额不宜按补办出让时的“剩余年期”土地使用权市场价格核定，而应当扣除补办出让手续时的划拨土地使用权权益价格，或者按70年期建设用地使用权价格扣除20年期建设用地使用权价格后的差额核。据此核算，续期费用大约是房屋分摊土地面积地价的20%或房价的3-5%。

3.关于温州“问题房”的 “两不一正常”政策

从上述分析看，个别温州“问题房”续期与住宅用地70年到期的普遍续期有本质不同，是个技术问题，应当允许续期，并且应当以合理的有偿费用续期。但可能因社会反响过大，特别是社会上一些人把二者混淆起来，对这些“问题房”续期也套用《物权法》的自动续期，提出应当无偿续期等。为了平息争议，原国土资源部在2016年12月就此问题函复浙江省国土资源厅，提出了“两不一正常”的临时过渡办法。

所谓“两不一正常”，是国土资源部针对浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资〔2016〕64号），明确为解决温州20年住房土地使用权到期问题，方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续，在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理：

1、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。 

2、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。 

3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。

可以看出，国土资源部并不是为了解决70年期住宅用地普遍到期问题，因为这是政治和法律问题，应当由中央决策和通过法律解决，对于温州“问题房”等20年住房土地使用权到期续期等技术问题，鉴于社会上将二者混为一谈，一时难以让社会区分和理解，为了快速平息争议，采取的“两不一正常”临时过渡办法，实际上是将有关问题暂时搁置起来，留待以后解决。其中交易和登记中的“土地使用期限”和相关标注等表明，实际上并没有办理土地使用权到期的续期手续。

（待续）

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