智库预测：2017年上海楼市量能大降三成！

作为上海市优秀民办社科研究机构（三连冠），和全国社科联创建新型智库先进单位，上海易居房地产研究院近几年一直发挥着服务行业功用，为多类行业主体提供智囊服务。

近期，我们应邀为某上海某部门提供了一份关于2017年上海房地产走势预判的资料。在此，老杨摘出几组数据，一家之言，仅供同行及各界参考。

1、新建商品住宅成交面积下跌三成左右

2016年，上海市纯商品住宅（剔除保障房）成交面积为1374万平方米，较2015年下降8.2%。

2015年属于房地产短周期当中有的上行第一年，特征是量大增、价中涨；2016年属于上行第二年，特征是量小跌、价大涨。

2016年上海楼市过热，体力透支，同时在调控政策抑制效应之下，楼市降温势所必然。预纯商品住宅量跌三成或四成，重新跌回1000万平米以内。

2、新建商品住宅重现供大于求

2016年，上海市纯商品住宅新增供应面积为926万平方米，新增供应面积与成交面积之比为0.6，与2015年的0.79相比，供不应求态势进一步加剧。

回顾历史，在典型的楼市降温年份（如2008、2011、2014年）2017年，新增供应皆大于新增成交。因此，2017年上海新房将再现供大于求的态势。

截止到2016年12月底，上海新建纯商品住宅库存总量为650万平方米，环比11月增加2.8％，同比减少39.3％，上海的新房库存量已接近2011年的水平。显而易见，随着成交量的萎缩和供求关系的渐变，本轮上海楼市去库存已出现拐点。预计2017年库存将震荡式走高。

12月份上海新建纯商品住宅存销比为6.3个月（存货除以过去6个月的月均销量），较11月份的5.6个月略有上升。与上述的存货走势一致，预计2017年存销比也将呈逐步增长态势。

3、新建商品住宅成交均价小增5%左右

2016年，上海市纯商品住宅销售均价为38977元/平方米，较2015年上涨21.8%，创年度最高值。从全年各月的成交均价来看，5月以来，受地王效应刺激及高端住宅热销带动，新房成交均价呈阶梯式上升态势；11月底限贷政策再次升级，加上政府控制中高档项目的预售许可证，大量成交的均为郊区项目，使12月新房成交均价环比下跌12.4%。

回顾过去几年可知，上海新房均价易涨难跌，即便在楼市降温年份，主要体现为成交量下跌，而均价只是涨幅收窄或基本持平。2017年，预计纯商品住宅成交均价增幅将明显收窄，小增5%左右。但大家要注意，这并不代表着实际房价不会出现下跌，多数新房在2017年部分时段都会出现小跌（相对高点）。只是表现为年度均价时，则不易下跌！这是一个时间跨度与统计问题。

4、二手住房成交面积下跌三成左右

2016年，上海二手住房成交面积3137万平方米，同比增长5.9%，创历史新高，且二手房成交面积达到新房（纯商品住宅）成交面积的2.3倍。上海早已步入存量房主导的时代。

从全年各月度的成交面积来看，与新房市场类似，3月份二手房成交面积486万平方米，创年内月度最高值，8月份受房贷收紧传闻发酵影响，涌现恐慌性购房热潮，二手房面积冲高到436万平方米。第四季度二手房市场显著降温。2017年，上海二手房市场将趋于降温，预计成交面积下降三成左右。

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