全国只有五个城市的住宅市场长熟了！
2016年，在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得全国大中城市住宅价格大幅攀升，可售新房数量明显下降。在热点城市新房供不应求的状态下，刚需人群开始转向存量房市场，存量房交易规模随之不断扩大，使得部分二线城市加快步入存量房阶段。
住建部曾对存量房市场定义为“对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主，占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房。”本文以此作为依据，对全国40个大中城市住宅市场发展的成熟度进行分析和研究。
1、增量住宅成交规模分析
从新建住宅成交来看，2016年共有9个城市新建商品住宅成交量超过2000万平方米，分别是重庆、武汉、成都、郑州、天津、苏州、青岛、上海、长沙，其中重庆成交量最高，超过5000万平方米，比第二名武汉多出2000多万平方米，当然重庆相当于一个小型省份。另外，西安、合肥、沈阳、杭州、济南、广州、南京、宁波、南宁、福州等10个城市新房成交量在1000万平方米以上，规模较大。北京新房成交为994万平方米，同比下降了12%，主要由于宅地供应不足，使得住宅项目推盘较少。此外，西宁、厦门、三亚这3个城市住宅成交规模小于300万平方米。
2、存量住宅成交规模分析
从二手住房成交来看，2016年共有3个城市成交量超过2000万平方米，分别是上海、北京、重庆，其中上海成交量最高，超过3000万平方米。此外，广州、苏州、成都、天津、南京、杭州等6个城市新房成交量在1000万平方米以上，其中广州成交面积为1961万平方米，接近2000万平方米。而南宁、太原、贵阳、呼和浩特、兰州、银川、金华、扬州、西宁、海口、三亚等11个城市存量房市场规模相对偏小，成交量都在300万平方米以下。在调控政策从严的大环境下，预计热点城市2017年二手房成交量将有下跌。
3、住宅市场成交总量分析
从住宅成交总规模来看，2016年共有9个城市成交规模超过3000万平方米，分别是重庆、上海、成都、苏州、天津、武汉、北京、郑州、广州，其中重庆（7114）、上海（5151）、成都（4731）苏州（4094）成交面积都在4000万平方米以上。此外，海口、扬州、西宁、三亚等4个城市总体规模较小，成交量都在500万平方米以下。
4、住宅存量/增量成交比分析
从住宅存量/增量成交比例来看，北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1，说明二手住房成交规模已经超过一手住房，市场相对较成熟。
此外，南京、哈尔滨、宁波、苏州、乌鲁木齐等5个城市的比值大于0.8，说明二手房成交量达到一手房的80%以上，其中主城区已经先于全市进入“存量房时代”。
值得注意的是，这里哈尔滨比值较高，主要由于当地市场存在冷热不均现象，个别区域过度开发，住宅库存高企，2016年推盘减少的同时，购房者更倾向选择哈西、群力、松北等成熟住宅区域。
5、结论
北京、厦门、深圳、上海、广州等5个城市的二手住宅成交量已经超过一手住宅，这说明上述5个城市住房市场率先进入成熟阶段。此外，南京、哈尔滨、宁波、苏州、乌鲁木齐等5个城市的二手住宅成交量也已经达到一手住宅成交量的80%以上，其中主城区已经先于全市进入“存量房时代”。
随着越来越多的城市进入存量房时代，政府对于市场的规范以及对房地产中介公司的监管也变得尤为重要。我们认为政府本轮对于市场规范已经中介行业的整顿将有效促进房地产市场平稳健康发展，其效果在市场较成熟的城市将尤为突出。
备注：本报告为易居研究院近期的一份专题报告，杨红旭指导，王梦雯执笔。欢迎媒体朋友转载引用。
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