短周期的那点事：林中董事长致同事的一封信

查看原文

其他

短周期的那点事：林中董事长致同事的一封信

Original 2017-02-19 杨红旭 杨红旭楼市研究

两天前，发了一条微博，让大家论论，哪家开发商的拿地技术强。今天，在微博上搞了个网上投票。列了20家房企作为备选项。本文下面也有一个类似投票，欢迎大家投一票！

近几个月，看了很多行业报告和专家观点，发现业内外的首席经济学家、分析师，常常论及房地产周期、小周期、短周期等。而三年之前，极少有业内外研究者论及房地产短周期。

这让我想起了2013年旭辉董事长曾经写过的一封信。

林中，是我所尊敬的一位地产老板，低调、谦虚、务实，对房地产市场理解很深、常有独到见解，而且喜欢与外部研究机构的人士交流、探讨，老杨也曾多次参加交流会。

近些年带领旭辉快速发展，尤其在香港上市后，加快扩张步伐，2016年跻身全国销售20强。但又时时警醒风险，快而不慌、快而不乱，非常难得。

2013年8月，林中先生写了《致同事的一封信》，与我及我新书有关。2013年我的新书（如下）出版后，我在易居研究院的沙龙上做了一次新书分享，尤其是分享了房地产短周期理论。当时也邀请了林董与会。会后，林董提出团购200本，让中高管读一读。

我当时在微博、博客上转发过这封信。其中提到：卖书开心，但“得到业界大佬认同”更更更开心！也有网友反映此书读着累，确实偏专业了些，可能更对业界中高层的胃口吧。忽悠业内人，比忽悠老百姓，难一百倍！

林中：致同事的一封信

各位尊敬的同事：

我认识杨红旭已经很多年了，最近他结合自己多年的经验写了一本书《楼市探秘》，这是我目前看到过的最实用的、最好的一本市场分析预测类的专业书籍——赢在长趋势，赚在短周期。我更希望大家将此书作为一本工具书来使用，书中有很多框架体系和方法论是值得我们借鉴的。

集团最近不断在强调要把握好战略运营节奏，所谓战略运营节奏就是买地、卖楼和融资的节奏。如何踏准节拍在低潮买地，如何在高位套现，如何在资金充沛的时候进行融资，将对企业的发展起到重大的影响。一旦踏准这些节拍，就好比为帆船插上更多的风帆，借助风的力量能快速前进，并且承担较低的风险。

但是要对整个行业做形势的预测是很困难的，我从业二十几年也不断在探索和研究这个问题。其中难点之一是我们虽然在回顾历史的时候能清晰地看到高点与低点以及影响波动的因素，但是当处在这个历史进程中时，我们很难判断目前所处的位置。

房地产是一个周期性的行业，有高潮有低潮，每次调控后的结果都一样（价格大幅下跌，成交量萎缩），但是每次造成调整的原因都不同，周期长短也不同（有的上涨周期长，有的调整周期短，有的调整花了很长时间，有的复苏不久又重新调整）。在这个判断的过程中，如何分清内因和外因的变化是很关键的，各位在读书的时候一定要注意厘清。我的理解是内因就是市场规律、供求关系，而每次影响供求关系的外因都不同，所以造成了很多变化，这种变化使我们既要依赖一些经验，又不能完全依赖经验来判断。完全依赖经验容易走上“经验主意”，容易出现很多误判，因为每次引起调整的外因是不同的。因此，各位读此书时要认真思考。

建议各位对此书认真仔细地做精读，特别是对于房地产中高层管理人员以及在此行业内负责营销与投资的人员来说，培养对市场的敏锐度和对市场形势的判断是非常重要的。此书或许能为大家指点迷津。为了让大家更加进一步了解此书的内涵，除了阅读外，集团近期会邀请此书作者杨红旭来做专门的演讲。在次基础上，各位的后续工作是借助框架基础和方法论，构建出旭辉对未来市场预测和判断的工具和方法论，这是能读完此书并且运用此书的成果体现。在未来不确定的情况下，谁能明势取势，谁就能赢在未来。

林中 2013年8月19日

只所以，想起这封信，因为我的书出版三年多了，这三年多的市场，恰好走出了一个完整的房地产短周期：2013年繁荣、2014年降温、2015年复苏、2016年繁荣。而2017年市场怎么走？相信很多人与房企，都或多或少的感到迷茫与纠结。

同时，近几年旭辉的高增长，尤其是拿地的精准性，已引起了业内的广泛关注，成为一匹行业大黑马，成为一个中国房地产开发界的新现象！

2014年下半年，旭辉开始积极拿地，2015年强力拿地，2016年却减少了拿地。过去半年，很多热点城市的土地拍卖中，旭辉或者不参加，或者不拿地王。而很多的大中型开发商，在过去半年中，甚至当前，仍然激情澎湃。他们中的有些企业，认为旭辉太胆小了，将会踏空市场。

根据下面这份拿地数据，2016年旭辉拿地总金额同比2015年减少四成。这与碧桂园、融创、新城等三家民企的疯狂拿地，形成鲜明对比。

那么，到底谁有问题，谁失误了？这个问题，要到2017和2018年才会有答案！拿了一堆高价地，如果卖房的时候，房价上涨幅度低于预期，甚至不涨反跌了，项目没赚到钱，那么能说2016年拿那么多高价地是正确决策、踏准周期？

2014年和2015年房企拿地排名，我手头暂时没有。不过，可以看下房企的销量增幅。

比如下图：2015年开发商销量排名，其中旭辉的增幅很大，目标完成率排第二。其中重要原因，是2014年下半年和2015年上半年要多拿地，才能实现2015年的销量的高增长。

2014年三季度，我曾在一次旭辉的内部交流会议上调侃，我准备在上海抄底买套房，我出手时会提前吱一声，呵呵。结果，我的出手时间是2014年10月（当时我微博上有公开）。

而旭辉在抄底拿地方面，早在三季度就开始行动了。记得最经典的一个抄底项目，是8月（大概）上海浦东张扬路地块，当时市场低迷，竞争对手很少，以很低的溢价率拿下。2015年卖房时，利润远超预期，暴利就是这么来的！好像2014年旭辉在苏州拿的几块地，价格也很低，结果2015年苏州房价大涨，几个项目都是暴利。这一点，让老杨非常佩服旭辉！

下表，2016年旭辉的销售业绩，在中型房企继续抢眼，这主要得益于2015年大量拿地。

回顾市场，总会想起那么多有趣的事，那么多企业与个人的酸甜苦辣！

近观当前，总是有那么多让我们迷惑的市场现象，让我们纠结的决策与行动！

展望市场，又总是让人信心不足，一点点的风吹草动，就让我们的预测左右摇摆！

其实，正由于此，市场才是有魅力呀，我的朋友们！

过去几年，中国房地产开发行业市场集中度快速提升，2016年，前10强销售额占全国比重近二成，前30强占比近三成，前50强超四成。即便是大中型企业之间，业绩增速也存差异较大。有些大象、狮子已显疲态，而新生力量快速崛起，正在冲击原有的旧秩序。

其实，这是中国经济转型、政商环境大变、房地产业降速大背景下的必然结果。历史车轮滚滚向前，环境已变，有些房企却未能与时俱进，仍在琢磨怎么搞定市长、书记、王林，落后是必然的。

只有那些在阳光下生存发展、向市场要利润，紧随市场潮流，踏准拿地节奏的房企，才能真正稳稳地进入前10强、第一梯队。有些房企，可能在某些年份挤进了第一梯队，但又在另外一些年份掉队了，这说明他们与市场的贴面舞，跳得还不够老练噢。

当前，少数城市房价开始盘整，但地王依然满天飞。这些地王真能赚到钱吗？

过去几年，哪几个开发商拿地技术（靠关系低价圈地者不算）最强？短周期踩得最准？

亲们，投票啦：

开发商拿地技术大比拼，挖掘机哪家强？