春节台湾游，关于房地产的小小感悟

春节期间，跟团去台湾，从南到北，由西到东，兜了一大圈。

在城乡建设与房地产方面，略有小感，分享一下。注意：本文不是研究性文章，我没有查很多资料，主要是聊聊感受。

首先，聊下台北。

台北市并不算大，人口260万左右。大台北都会区则包括台北市、新北市、基隆市，如另算上桃园市，加起来900万左右。

相较可知，台北市人口相当于中国弱二线和强三线城市的城区人口；台北大都会区，则相当于强二线（如天津、成都等）人口。

台北西区（台北车站、西门町一带商圈），是老的市中心，城市发源多临水，台北临淡水，正如上海临黄浦江。

下面三张图，是淡水区，属于淡水临近入海口的地方，类似上海的宝山吴淞口。淡水老街和九份老街，类似上海豫园，档次不高，挺热闹。 西门町属于老商圈，档次略高些。

值得一提的是，九份老街在半山腰，俯瞰，景观壮美。见下图。

重点，讲讲新市区、商务中心区。

台北的城市重心，原来在西区，正如上海的浦西。城市要发展，除了城市更新，最好的方式是另辟新区。

上海开发浦东是1990年代。而作为亚洲四小龙的台湾，经济起飞早于大陆，台北的新区即信义计划区。

其发展始于1976年，台北市政府变更国父纪念馆以东地区为特定专用区，目标为设新市政中心及次商业中心以引导都市均衡发展，是台北市唯一有超大完整街区设计，具备完善都市规划设计的商业、商务、住宅发展区。政府提出了要将它建成台北曼哈顿的口号。

如今信义计划区几乎已开发完成，台北世界贸易中心、台北101、如国泰金融中心、中国信托、南山人寿、远雄集团、ING安泰人寿、震旦行、群益证券金融大楼、中油企业总部等，此外还有不少的百货公司和娱乐设施，如新光三越信义新天地、信义威秀影城、纽约纽约展览购物中心、诚品信义旗舰店...等。台北市政府与台北市议会，也分别于1994年与1990年搬迁至区内。 

下图中的红点是101大厦。

下面两图，是我从网上找的。

下图是我在101顶上拍的，当时天阴，能见度较低。

从上面几张图中可以发现，台北的高楼很少，主要集中于信义计划区，唯有101大厦一枝独秀。相比上海的高楼数量，简直是没法比。

仔细观察可知，台北市中心有很多低层房子，房龄几十年旧小区大把大把。类似上海的工人新村，部分更旧些。

与大陆不同，台湾实行土地私有制。城市拆迁比大陆更困难。而信义计划区只所以能够大片区的进行开发建设，主要是早期此区域的土地皆由国防部所有，联勤44兵工厂即坐落于此，且附近安居有很多军眷家属。后来这些单位陆续搬迁后，政府才得以统一规划、开发。

关于台北房价。

老杨找到一则2016年8月的新闻：永庆房产集团统计实价资料，台北信义计划区今年大楼房价每坪83.2万元（新台币，相当于大陆每平米5.3万元），相较2年前每坪98.3万元，房价跌幅达15.4%；其次“金泰段重划区”也降价13.8%，第3是“民生社区（松山区第一期市地重划区）”跌幅11.6%。 

传递出两个信息：一是2016年，台北的房价下跌了。其实，2015年也跌了。二是台北核心的房价大概为5万多人民币一平米，相当于上海外环线左右的水平，远低于内环线以内的中心区房价。至于上文提及的淡水区域，属于郊区，大概为一万多元人民币一平米。

另外一个现象，无论是台北，还是桃园、高雄、花莲，市区内极少看到正在建设的新楼。连旧楼翻新的脚手架也看不到！整个台湾的几乎所有城市的市区，基本上都结束了新房建设阶段，完全进入存量房时代。

本世纪初的那几年，老杨在上海做房地产营销策划广告，曾在一家台湾人开的规模较大的代理公司工作过，当时还有十多个台湾过来的员工，他们拿的薪水远高于我们，他们搞房地产营销策划广告的经验与水平，也远高于大陆。想不到，短短的十多年，内地房地产市场发展如此之快，台湾代理公司在上海早就没落了。

看看台北的小马路。

下图是上文提及的大量的几十年房龄的多层旧小区，中间的小马路。

小道很干净，两边有车库、小植栽，单元入户，有些还有个小小院，信箱整洁，极少内地城市常见的狗皮小广告帖。总之，小区与房子虽旧，但界面干净美观，被人细心打理。至于这些居民家里的情形，我可就不清楚了。

台北的街道，画了很多线，种类和分布，明显多于国内大城市，包括上海。这体现了城市管理的精细化程度。中国很多城市中，不仅车乱行乱停，助动车与自行车更甚之。当前上海的网络单车，停得多而乱。

台湾城市中的住宅，除了前面所说的大量低层旧小区外，即便是次新的高层住宅，也很少见到国内常见的板式楼。

下图为我在高雄拍的一张照片。基本都是点式塔楼。这是80､90年代上海住宅的常见形态。可能与开发商所获地块较小有关、以及日本曾较长时间统治台湾、受日式建筑影响。纬度方面的因素应该很小，台湾基本与福建接近，而福州和厦门次新住宅也是板式为主。

说下乡镇。

坐大巴环岛游，走在乡村的路上，可以看到：农村住宅比较分散，常常看到一块田地边上，有幢住宅，甚至还有小型厂房。而大陆的农村，村庄建筑集聚在一起，周边是连片的农田。

这应与台湾土地私有制有关。在自己的私有土地上，人们有更大的自主权，比如建房。大陆农村土地集体所有，比台湾的管制严格，农民的承包田中不可能自主建房子，住宅只能建在宅基地上。

这种情形，集中体现在宜兰。宜兰县城与周边农村，连成一体，除了县城中心区有集中成片建筑外，其他房屋与水田错落相间，形成了独特而美丽的乡镇风情（如下图）。

听导游说，与台北相连的隧道开通后，宜兰成了台北人节假日休闲去处（类似大陆的农家乐，更高端些）。前些年很多人投资这里的田地，私有，然后盖房经营出租。近几年政府控制，投资者买田后，不能随意建房了。有人转而去花莲、台东投资了，那里暂无严格管制。

关于风光。

老杨这次是观光的，懒人，跟团最省心。跑了很多景点，最美还是东海岸，老长老长的一段路，临太平洋，饱览美景（下图）。

最后，再闲扯几句。

台湾作为亚洲四小龙，70年代经济起飞，比大陆早了近20年。当然，经济降速也远早于大陆。2011年以来大陆经济才降速。近几年台湾经济不咋样。当然，欧美国家其实经济增速都不高。这是经济发展水平步入成熟阶段的必然现象。

社会文明的进步，是经济发展的伴生物。比如，台湾民众的收入差距较小，导游说，干脏重活的蓝领，工资比大学生还要高。其实，在大陆的一线城市，也渐出现这种现象。

讲一个细节，去了多个台湾公共厕所，包括一个高速公路的小服务区的厕所。都比较干净，基本没什么异味，关键是都提供免费厕纸！而国内很多公共厕所，你得先自己准备好纸，才敢进去搞大的。

老杨认为，人类总归是要进步的，历史车轮滚向前，随着大陆经济不断发展，社会文明程度、民众的修养与素质，也会向台湾地区、向欧美国家看齐。

小提示：在2013年出版的《楼市探秘》一书中，我曾分析过台湾历史上的房价走势与楼市泡沫。明天公众号中将摘要分享给大家。

【公众号：1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

【申请VIP粉或咨询房事：可加微信ysunwoods】

【关注“分答”，偷听老杨的更多干货】