燕郊跳水，嘉兴升空，楼市反差咋会这么大？

近日，有两个中小城市的楼市，特别受到关注。

一是嘉兴。5月22日推出8块地，结果却来了425家房企参与，其中有很多是马甲，奔着摇号去的。人太多，临时换场地至可容纳1500人的大剧院。这也算是创造了中国土拍市场的一项历史性壮举。看看，开发商的激动劲儿，赶上参加明星演戏会了。

面对此情此景，难道你就没觉得有些异常吗？反正老杨已经嗅到一股腐肉的味儿。于繁华处看落寞，于冷清处看荣光，这是老杨的特长。老杨有必要撰文记录一下，以便后回顾。

经过长达8小时漫长的拉锯战，8宗地块全部成功出让，揽金73.69亿，除位于新塍、洪合、王江泾的三宗乡镇宅地外，其余5宗宅地均因达到熔断价而进入摇号环节。 

二是燕郊。2月24日，经济观察网（几年前我曾为此网写过文章，属于经济观察报下面的，记者写稿不会瞎忽悠的），写了篇文章：燕郊二手房价月降4100元跌14%，部分投资客六折甩货。如下：

文中所述的主人公：2016年底以单价3万元全款购入一套燕郊房，5个月后，以单价2.7万元卖出。老杨认为：大概率属于市场真相。

其实，据粉丝反映，去年四季度，燕郊就略显疲态，今年春节之后，进一步降温，北京3.17之后，对燕郊楼市的打击很重。

老杨从易居研究院的数据库中，拉出燕郊新房库存与去化周期。如下图：库存最高点是2014年三季度，去化周期最长达45个月，当时燕郊楼市像冰块，谁会想到两年后房价涨幅雄冠全球？

2015年库存压力大降，一直降至2016年9月，库存最低，回到了2010年，去化周期最低只有4个月。2016年四季度开始，库存增长，去化周期变长。市场开始转向。繁华渐散，愁云渐聚。

从安居客的二手房价格来看，去年11月曾小跌过，其后继续上涨，今年5月二 度下跌，估计接下去会持续下跌一段时间了。

而嘉兴的房价，则仍在上涨。拿南湖区的二手房价格，去年涨得最凶的是8-11月，其后盘整，今年3月后再涨，5月明显上涨。

近日，嘉兴火爆的土拍，反映的是当前开发商对于嘉兴楼市的看好，而开发商的情绪，又受当前买房人的情绪影响。

老杨之所以想把这两个地方的楼市，放在一起分析比较，是因为他们有类似之处：大都市外围。

这一区域楼市的特点是：跟随大都市中心区、投资投机比重高、房价波动大、急涨急跌。

比如，回顾过去十多年，每轮北京楼市降温，都是燕郊先降温、房价跌幅大于北京。

从本轮房价涨幅看，燕郊涨幅超过200%，应是本轮行情中全国涨幅最大的地点。除了跟随大势外，还有京津冀一体化与通州城市副中心的利好刺激。嘉兴房价上涨时点晚于燕郊，至今涨幅也超100%左右。

从区位上看，嘉兴不如燕郊。主要是燕郊紧邻通州，且距北京市中心不算远。而嘉兴与上海的距离，是前者的两倍多。

从购房属性看，燕郊在上涨上半段，自住需求居多，后半段，投资投机需求居多。而嘉兴房价从上涨初期，就是由外地人，主要是上海人或新上海人（限购）主导的。

十年前，就有大群上海人去嘉兴买房，其后涨幅远小于上海，好几年都没什么上海人去嘉兴买房了。这一次风口再起，又有一群人踊跃进坑……老杨真心佩服这些房产投资领域的青瓜蛋子…… 

很多人看好嘉兴对接示范区规划、看好嘉兴长官的特殊背景，但老杨认为一个城市的楼市，尤其环大都市地区，距离决定命运。傍大款也需要颜值，先照照镜子吧。

那么，接下去市场怎么走？老杨的观点非常明确：燕郊价格下跌，只是开始；当前仍热的嘉兴，相当于去年三季度的燕郊，二三个月后盘整 、开跌。

还有人问：怎么看待嘉兴425家房企抢地？我的回答是：并不是所有开发商都聪明。至于实证，苏州与合肥，去年的部分地王当前已经被套！参看去年4月苏州土拍最疯时我的观点（点开可看）：杨红旭：请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！

最后，有粉丝转我一文（如下）。看了一下，原来是一个名字“燕京守护神”的网友，写了篇文章，反对我看空燕郊楼市，而且还认为我在误导粉丝。

其实，去年10月开始，老杨陆续对十几个热点城市发出房价下跌的红色预警，这让很多当地大V、自媒体作者等很不满，自然引起了多个“地方楼市守护神”反击。对此，老杨不想做过多辩解，大家静观事实即可……

不管你信与不信，热点城市的房价都会程度不一的下跌。市场总是在轮回，房地产短周期与板块轮动是客观存在的，既然我说服不了太多太多的网友，那只能让时间裁判、让事实说话……

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