粤港澳大湾区战略利好哪里楼市，利空哪里楼市？

粤港澳大湾区战略，是今年两会政府工作报告中提出来了，近期又被总理提及，要求推进相关研究与规划。

这个东东，与雄安新区，有较大区别。雄安新区是一把手亲自提出并督战，且提高到与深圳、浦东开发比肩的高度，属于一张白纸画蓝图、建新城。

粤港澳大湾区由二把手推动，则属于新瓶装旧酒，将既有的城市及要素，重新整合、完善，让五个手段握成一个拳头，从而实现七个城市相加大于七的效果。环湾七个城市：香港、深圳、东莞、广州、中山、珠海、澳门。

与京津冀一体相似，珠三角一体化，也喊了很多年，其实推进效果并不明显，相较而言，长三角的一体化程度最高。珠三角各城之间，各自为政，比如经济能量最强的深圳，修地铁与公路，在东莞与惠州接壤处，常见断头路，长官们不喜欢肥水外流呀。

另外，粤港澳大湾区还面临着另一个难题：港澳属于一国两治，二者与湾区其他广东五市之间，多了一种隔阂。五兄弟同心奋战，难度小于七兄弟同心同德。其中，香港的经济与城市体量较大，在大湾区一体化的过程中，扮演着重要角色，但过去几年港独事件频发，与大陆的关系降温。

老杨认为，未来几年，香港的与大陆、与广东、与深圳的关系，估计不会发生本质的好转与改善。这将影响大湾区的融合进程。

相关的研究机构，拿东京湾、纽约湾、旧金山湾作为国际成功案例，作为粤港澳大湾区将会成功的佐证。我们来看下他们的基本地理位置与特征。

纽约湾严格讲，并不算湾，哈德逊河平均宽不足1公里，参考价值不大。

东京湾，是以东京都为核心，属于大都市圈的性质，东京都一家独大，率领几个兄弟，组织工作容易做。

粤港澳大湾区是城市群的性质，七个兄弟合伙做生意，其中有三个老大：香港、深圳、广州，互不相让呀。另外，东京湾的产业群、人口群集聚度很高，更重要的是：两岸之间，距离不足20公里，长50公里左右。

旧金山湾，奥克兰、硅谷等周边中小城市，围在一个狭长的海湾或大湖周边，形成了一个城市群，海湾两岸距离不足20公里。尤其是硅谷，聚集了全国最强大的高新科技产业，使旧金山湾区的经济、产业、创新、人文氛转相融相生，相得益彰，非常强大。

国内的珠江入海口所形成的粤港澳大湾区，两岸距离平均为20-30公里，入海口则60公里左右，这个距离远大于东京湾和旧金山湾。距离产生隔阂。如果世界没有这么大距离而成功的湾区案例，粤港澳大湾区会大成功吗？这得打个问号！

还有水质与岸线的差异。东京湾、旧金山，海水为主，水质好，岸线以石质为主，有利于城市生长、发展，环境较好。而珠海入海口水质浑浊，相当部分岸线是滩涂、烂泥。

列举了上述的几条不利因素，老杨只是想说明：粤港澳大湾区经过10-20年发展之后，想要达到东京湾或旧金山湾的成功程度，还是有相当大难度的。但是，经过中央重视，制定规划，统筹推进之后，肯定会取得一定的成效。

楼市利好地区：主要利好当前经济与楼市比较弱的地区，比如中山、东莞邻湾、南沙，经济一体化的过程，也是交通一体化、资源与要素重新配资的过程，上述短板地区的房地产受益程度更大些。

楼市利空地区：利空程度，将小于利好的程度。可能会小幅利空广州、深圳、佛山、珠海楼市，这几个地区的房价水平较高，随着一体化的推进，他们原本的部分资源会被分流，或者说增速下滑，与上述利好地区形成了“此消彼长”的关系。利空只是相对的，而且还存在复杂的关系，也可能没有利空，只有共生共赢。这需要长期观察。

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