近两年中国房价大涨，全球房价也没闲着呀！

2015-2016年这轮中国部分城市的房价上涨，幅度之大，注定要载入中国房地产史册的。这也导致全国的房价收入比有所上涨。

近期，易居房地产研究院的相关报告表明，2016年全国房价收入比为7.4，由2015年的7.2进一步攀升至近五年最高位。

房价收入比上行主要有两个原因。一是受2016年一线城市和重点二线城市房价大涨，二是收入增幅小于房价增幅。从房价收入比的绝对水平看，仍处于6.5-7.5的合理区间内。

事物的变化，内因起主导作用。2015年以来的政策宽松、货币放水、去库存等是导致中国房价上涨的内因。

除此，我们也可适度关注一下外因，从国际房地产环境来看，其实过去两年，全球主要国家都在经历房价上涨。主要全球货币宽松的环境有关，也与08年国际金融危机之后，欧美主要国家楼市经历了深度调整，下行之后是上行，这是国际房地产周期性波动的体现。

易居研究院根据国际清算银行和各国统计部门公布的数据，收集到世界20个国家历史房价指数与家庭可支配收入中位数，以2000年作为基准年分别计算相应指数，并对20个样本国家的房价指数和家庭可支配收入指数取算术平均值，得到20个样本国家住宅价格及家庭可支配收入的总体走势。回顾近20年可分为如下五个阶段：

1、1997-2002年间。亚洲金融危机（1997）、美国纳斯达克互联网泡沫破裂（2000）、“911”事件（2001）等一系列因素使得全球经济严重受创。为了刺激经济增长，美联储在2001-2003年间连续进行了13次降息，全球市场进入货币宽松时期，同时房价开始上涨。这期间房价指数与收入指数接近。

2、2003-2007年间。进入2003年，在低利率的刺激下，房地产信贷市场愈发活跃，房价加速攀升。2005-2007年，房价指数明显向上偏离收入指数，房价收入比持续走高。期间为了抑制通胀和资产泡沫，美联储收紧信贷，并在两年内连续加息17次，全球货币政策趋紧。

3、2008-2010年间。2007年，次贷危机爆发，美国房价泡沫破裂，经济增速大幅下滑。到了2008年，危机逐渐向世界范围扩散，样本国家房价指数开始下调，房价指数与收入指数走势差距收窄，房价收入比回落。2007-2008年间，美联储10次降息救市，全球货币政策再次转向宽松，2009-2010年房价指数与收入指数走势差距小幅扩大。

4、2011-2013年间。2010年，希腊主权债务危机爆发，随后两年间蔓延至欧洲多个国家。受欧债危机影响，样本国家中，荷兰、西班牙等国房价暴跌。2011年底，样本国家房价指数开始下调，持续到2012年底与收入指数重叠。为了刺激经济增长，欧洲大幅放宽货币政策，瑞典﹑瑞士﹑丹麦等国相继出台负利率政策，全球进入更加宽松时期。

5、2013年后，样本国家房价指数大幅攀升，房价指数与收入指数走势差距不断扩大。2013年至2016年底，样本国家住宅价格指数累计上升18%，明显高于收入指数9%的增幅，房价指数向上偏离收入指数程度不断扩大，房价收入比呈现上涨趋势。

根据历史经验，美国的货币政策变化常常预示着全球货币市场的未来走向。随着2015年底美国重新进入加息周期，全球性货币宽松恐将难以延续，因此房价涨幅过大问题需要引起重视。

对此，老杨的判断是：

20国房价，经历08年至2014年的调整之后，挤出了房价泡沫，使房价长期走势回归至与收入长期走势相匹配的运行区间。

然而，在全球刺激政策之下，2015年以来，20国房价指数再度向上背离收入指数，这也就意味着，新的泡沫正在滋生，其中最突出的是加大拿、澳大利亚的核心城市，这其中又与大量中国人涌入投资房产有关，当前已经处于高危状态。

20国房价与收入的上一次背离，从04年至07年，持续了四年。当前，美国进入加息通道，而欧洲货币仍然宽松，但很快也会跟随美国收紧银根。全球房价还会上涨一至两年，新一轮的全球房价止涨或下跌，早的话在2019，晚的话在2021年，将会重新出现。

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