春节后的北京房价拉升,是违背逻辑的!
今天分享的一个问题,是3月10日一个北京网友提问的,当时北京还没出新政(3月17日出新政),春节之后北京二手房价反弹,其中学区房领涨,整个北京全疯掉了。在那种全民狂热的背景下,老杨是怎么思考的呢?
问题:杨老师好,北上深早已经红色预警了,深圳上海已经停顿,但是帝都还在涨,已经赶英超美,远方只有香港这个最高峰了,但是它不可能一直涨下去的,想问下见顶的信号是啥?短期长期都行,多谢!
1、研究中国的楼市历史,会发现很多有趣的现象。如果你站在一个制高点,就能看到森林中有河流,河水时急时缓;森林中有高地,也有沼泽。你会发现,小动物们在森林,或潜伏,或乱跑。在中国楼市森林中,每隔一段时间,就会发现大群的人聚集于某一个或几个地点,卖力的挖地,试图掘金,有些人挖到了,有些人累无功。
2、回顾过去十多年,京沪深房价的运行规律总体一致,但也存在节奏与幅度方面的差异。03年至05年一季度上海领涨,07年深圳领涨,2013年北京领涨。深圳楼市的敏感度最强,明显超过沪深,本轮短周期更是极致化:2015年二季度深圳跳涨,三季度上海加速涨,2016年一季度北京启动大行情;2016年二季度深圳开始盘整加降温,四季度上海开始降温。而北京至今仍逞强!
3、从过去十年来看,北京房价总体强于沪深。而今年春节之后北京的强势,除了长期偏强的因素之外,还有两点:一是2013年北京最强,2014年降温幅度也超沪深;二是本轮回暖,北京滞后上行。
4、老杨分析楼市是看逻辑的,逻辑站不住脚,则市场就属异常,但凡异常,就有回归的压力。虽然北京节后仍逞强,但在老杨眼中,这部分涨幅本不该有,性属烟花。2016年一季度,北京行情加速,属房地产短周期范畴,2016年四季度房价涨幅最大,属于板块轮动范畴。而当前的强势,老杨的逻辑解释不动了。
5、从短周期规律看,当前一线、强二线和环大都市,房价涨幅皆大,政策收紧,政府求稳,2017年他们会都会进入下行通道,只是有些早点,有些晚点。从当前事实与现象分析,沪深已经降温,北京走势应该会向沪深靠拢。
当然,也许会有人问:为什么沪深不能向北京靠拢,房价再涨一大波?老杨只能说:这种概率太小了!即便沪深楼市确如猛男,但刚泄完,再起,需时间;眼下只能眼羡邻床京兄逞强了。
6、北京房价长期的顶部,大概率不是这一次,这里就不讨论了。短周期的顶部,我预计很快就会形成。重要信号:政策再度收紧,比如认房又认贷。假如没有出现这一政策信号,北京楼市同样会见顶,只是滞后2个月左右,内因是需求方上攻力量自发性减退。
信号是:房屋成交量显著下滑,关注一下3月和4月,如果月度成交量明显小于去年四季度的月均水平,则楼市见顶,可关注一下官方统计数据、链家网上的新增客源和带看量。
同时,理所当然,关注一下房价变化,一方面,注意数据与指标,比如统计局公布的70城房价数据中的二手房价环比(一手房暂时失真),比如链家网同质房源的成交价;另一方面,动态询问一下北京朋友在看房买房卖房方面的切身感受。
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