深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！

深圳楼市，2016年上半年我关注的比较多，自从去年5月发出红色预警之后，关注度有所下降。但深圳这轮房价率先大涨，率先降温，之后盘整。

关于深圳的房价走势，应该以二手房实际成交价为准。深圳业内外网友反馈的信息是，去年3月之后，有些板块和房源下跌，有些持平，有些上涨，其中跌的占比较小。

我从安居客上拉了龙华的一个小区，以及民治板块的过去三年二手房价格走势。显而易见，去年3月后，无论是星河盛世这个小区，还是民治板块，房价基本走平，呈横盘状态。

这也就意味着：如果你是投资需求，在老杨于2016年3月发出橙色预期和5月发出红色预警后，仍在深圳买房，则过去一年，你所购房子没升值，其实算上房贷成本、以及机会成本，你可能一年损失了8%左右。如果当前急用钱、想要卖出，则还要加上10个点左右的税费。亏大了！

再来看另一张图，讲下未来一两年的深圳房价走势。下图是过去十年，深圳新房价格指数走势，同时与上海进行比较。

先来回顾一段重要的历史。2007年，深圳房价大涨，领涨全国，中间穿插着7月牛刀与徐滇庆的打赌（牛刀胜），2007年10月，深圳率先降温，其后房价持续下跌，直至2009年初，将2006-2007年的涨幅，全部抹平！这在中国大城市的历史上，是绝无仅有的！相信只有亲历者、当前有买卖房子的朋友，才会有切肤体会。

而2008年，上海房价远比深圳坚挺。为什么？主要是因为2005年下半年至2007年一季度，深圳房价上涨之际，上海房价一直在下跌加调整。为什么很多业内外人士，在市场预测方面，总是犯错？因为他们始终没弄懂市场运行的基本规律！因为他们太喜欢感情用事！

09年下半年至2014年，深圳房价走势，老老实实的与上海同步，市场理性了很多。然而，2015年3.30之后，深圳房价于全国率先起飞，急拉猛涨，吃相难看，虽然其后上涨也大涨，但深圳房价涨势明显比上海凶猛。二市房价指数，最多出现了 45个百分点的差距！

2016年，老杨死盯着深圳，上半年连续发出三次预警（黄色、橙色、红色），惹得部分深圳本地从业者、自媒体怒不可遏！

作为从业者，老杨唱空楼市，得不到任何好处，反而会失去很多赚钱的机会，但作为一个市场研究者，当看到一个城市的楼市过热、房价偏离合理增长轨道时，有义务、有责任站出来吼几嗓子，提示一下广大民众与开发商：市场有风险，参与请谨慎。

回顾过去多年，虽然同为一线城市，但上海楼市相比深圳，略显理性。因此，每当深圳房价涨势明势超过上海的时候，很可能预示着深圳房价过热了。本轮亦如此。

去年3月下旬，沪深同一天出新政，拉开了全国热点城市调控的大幕。其后，二市皆降温，差异是去年8月和9月，上海房价又涨了一波，而深圳无表现。今年春节过后，二市皆有反弹，深圳反弹力度强于上海，但主要表现为量弹，价格只是略涨。4月，两市二手房成交量相比3月下滑，5月继续下滑，春节反弹基本宣告结束。

在全国一二线、环大都市的调控仍在加码、楼市刚刚降温的大背景下，虽然深圳楼市已经降温一年，房价盘整或阴跌了一年，但仍未到实质性反弹、进入下一轮上行通道的时间点，今年年内都看不到这一个时点的到来。深圳房价，下半年将实质性下跌，一年后相比现在，二手房实际成交价，还会再跌15%左右。

最后，房贷政策是动态变化的，调控时期、货币紧缩时期会收紧，反之则放松。当前处于收紧期，明年或后年，楼市低迷期，政策会放松，届时房贷会重新宽松。但有一点，由于处于美联储加息周期，明后年中国房贷宽松程度受到限制，可能主要表现为降首付比例，利率打折空间不大。如果未来一年内必须买房，则当前越早贷款越划算。

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