关键时点：揭秘3.17，老杨对环京房价的深思与预判！
过去几个月，环京房价跌幅之大，让很多关注中国楼市，尤其是在北京、环京生活与买房的网友们，大呼看不懂。
大家想知道，最悲剧的一批人，是谁吗？
他们是北京3.17出新政之后，当晚以及随后几天，大量的北京人、北京刚需、北漂一族，潮水般涌向了环京抢房！
他们有一个共同的外号“北京牌小白菜”（老杨赠名）。
转两条信息，大家就会明白当时环京售楼处的盛况：
那么，这批小白菜，或者自己琢磨，或者受砖家或中介诱导，在“北京调控利好环京”的观念驱动之下，去环京抢房。
那么，这一观念是否正确？ 近半年多的事实证明，错得一塌糊涂！
当时老杨是怎么思考的？
正好3.17当天有网友在微博上咨询我，现在就将当时我的回答公布于众：
网友问：杨老师，北京果然认房又认贷了，您太神奇了！我看有种说法，这利好环京，环京房价还将继续大涨？您怎么看？
老杨回答：
1、认房又认贷，是近些年房地产调控中最有效的手段，因为它立即降低了购房杠杆率，冻结了部分需求。在楼市降温期，供应面远没需求面重要，决定房价走势的是需求萎缩的程度。去年北京9.30政策中，并没包括认房又认贷，结果12月开始房价再度大涨。而上海在11月底出台了认房又认贷政策，市场开始降温。
2、很多人，不太明白认房又认贷的内涵。所谓“认房”，就是看你名下是否有住宅，当前全国部分城市住宅权属数据联网，但一个城市的管理部门，一般只查看你在当地城市是否有房子，有1套房，则按二套处理房贷；你在其他城市可能还有房子，但他们不管。
房贷纪录则是全国性，金融管理部门有一个各地联网的数据库，也即征信系统，每个人在全国各地的房贷纪录，可以被银行部门查到。所谓“认贷”，你只要全国各地现在仍有正在还贷的房贷，或者更严格说曾经有过房贷（现已还完），那么都不能享受首套房贷了。过往经验表明，各地在认贷方面存在口径上的松紧差异。
北京市住建委、人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住房公积金管理中心于3月17日联合印发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中规定：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
此次，北京住建委的文件是这么说的：“从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例”
由上可知，当前北京应该借鉴了上海经验，估计应是按比较严格的口径执行：也即只要你在全国范围内曾有过住房贷款记录，都不能享受首套房贷。
3、最后，分析环京。
近几个月，去环京买房的人，多是北京人或北漂，而且一般都会利用贷款。其中部分人，或者有北京房票，暂时买不起北京房；或者暂无北京房票。这两类人，打算以后在北京买房， 48 31555 48 15266 0 0 3304 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3304只是暂时先在环京买房。
如今，北京认房又认贷，这部分人会考虑到，应优先满足未来在北京申请首套房贷，如此就不敢在环京贷款买房了。如此分析，北京认房又认贷，不仅没有利好环京，反而利空环京楼市。
另外，我再讲下上海的故事。2016年3月25日，上海出新政，但不包括认房又认贷，其后环沪楼市加速升温（之前环沪房价未大涨），确实有部分上海需求外溢，导致环沪房价大涨。但2016年11月底上海出台认房又认贷之后，环沪楼市并无因此而受益。实际上昆山等地明显降温中。
类比北京，可知：一方面，之前环京房价涨幅已经很大，且涨幅远超3.25新政前的环沪，环京房价很快就会上攻乏力，就等着明显降温吧，前段时间我写过一篇文章，认为环京是全国房价泡沫最大的地区；另一方面，北京认房又认贷，会导致多数北京人与北漂珍惜贷款资格，而放弃在环京购房，类似2016年11月底之后的上海人。
综之，未来一两年，环京楼市比北京更危险，降温幅度将更大。风停了，猪将摔下来。当前，切不可继续在环京投资房产了！
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