深圳房价走向之悬念：盘整OR下跌？

当前，北京二手房价明显下跌了，上海房价小跌了，广州房价微跌了，深圳怎么样？

对于深圳，各界的观点与判断存在较大分岐。比如，老杨的观点是深圳还将下跌，而深圳诸多大v认为跌不动了，盘整或上涨。

近期，看到一张图（如下），老杨有些感触，再论一下深圳吧。

这是深圳官方的数据，包括新房和二手房，量与价都有，比较好的反映过去一年深圳楼市的走势。

市场特征如下：

1､从成交量来看，新房和二手房走势一致，二者累加，今年3月至6月，经历了一波反弹，但量不够大，没能超地去年9､10月，更远低于繁荣期的2015年至2016年一季度。今年7月开始，量缩，说明小反弹结束。

2､从成交价来看，新房均价连跌12个月，但这种下跌，确实失真。因为2017年1月，深圳发布升级版“限价令”，要求预售申报价格不明显高于周边同类同户型在售项目均价。

但二手房成交均价，能够反映市况。去年10月多城集中调控之后，深圳二手房均价连跌三个月。今年上半年小涨，但反弹最高点的5月，仍未能超过去年9月。而且，6月开始，均价重新盘整中小跌，9月跌势略明显，今年9月同比去年9月下跌5%。

上图，比较好的体现了过去一年的市场走势。不完美的地方，是数据链不够长。

下面，老杨从安居客上，选了一个郊区的龙岗中心，和一个中心区的前海，看看这两个板块二手房挂牌价的三年期走势。

龙岗中心城，2016年3月以来，总体态势属于盘整，其间曾略有下跌，今二三季度略涨，于是与2016年3月价格水平相当。

前海板块的情况，与龙岗中心城相似，都属高位盘整。

关于小区样本选择，总是引起本地同学们的反对，这个是没办法的事情，样本越多越好，全样本更好，但这涉及到很多时间和精力，老杨又不是统计局的公务员，这事不归我管。呵呵。

深圳本地业内资深从业者，龙华开心他爸，比老杨更了解当地的微观小区，他前段时间画了个小图，说深圳的所有小区中，房价创新高的有二成，没创新高的有八成。本地网友，也可在本文下面留言讨论、争论。

下面，再此用一张图，这是易居研究院近期一份研报中的，对于国家统计局公布的70城二手房价格指数，近几个月的环比增幅累加，得出跌幅排序，70城中有14个城市下跌了。其中包括深圳。

很多网友对房价指数存误解，认为跌了这一点点，根本不算什么。其实70城房价指数的波幅明显小于实际情况，所以将下述跌幅放大三倍，会比较接近市况。

比如北京的三倍是下跌10%，而深圳的三倍是下跌2.5%左右。这就与实际情况，比较接近了。

2017年6月11日，老杨曾写过一篇文章（点开可看）：深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！

文中提出：在全国一二线、环大都市的调控仍在加码、楼市刚刚降温的大背景下，虽然深圳楼市已经降温一年，房价盘整或阴跌了一年，但仍未到实质性反弹、进入下一轮上行通道的时间点，今年年内都看不到这一个时点的到来。深圳房价，下半年将实质性下跌，一年后相比现在，二手房实际成交价，还会再跌15%左右。

此文公开之后，立即遭到部分深圳本地专家集体围剿。就如9月下旬遭到南京专家的集体围剿一样。

有篇文章中，列举了深圳五大房产专家的观点，如下。众口一词的反对老杨的看跌。他们主要观点是深圳不会跌了，或者盘整，或者步入上涨通道。

需要提出的是：他们下面这篇文章，有点偷换时间，他们提出“深圳房价今年不可能下跌15%”。

而我也没说年内呀，在文中说：一年后相比现在，二手房实际成交价，还会再跌15%左右。也即2018年6月相比2017年6月。

不要着急，还有三个季度，咱们让时间说话，好么……

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