老杨判断：深圳楼市小反弹已经夭折，房价将跌！

深圳楼市，春节之后，有波小反弹，着实让本地的部分自媒体与专家们小嗨了一把，有些人重新高呼入市，确也有部分投资客蠢蠢欲动，跃跃欲试。

但老杨，坚定的，继续的，泼冷水！

说实在，本轮看空深圳楼市，挺折腾的老杨的。看空北京与环京，也只是2017年春节后的最后一把拉升，没能预测到。出新政之后，市场立即降温，立即趴下，挺痛快的。

而深圳的走势，有些类似苏州，都是去年3月之后，市场缩量盘整，偶有几个月跌一下，偶有几个月涨一下。这两个城市的房价都是较早上涨，然后该下跌时候，其他城市仍在轮动上涨，也就将他们架起来了，跌不下去，且无突发性的新增的严厉新政。

而北京与环京的下跌，属于不用看其他城市的脸色，政策约束制很强，到达一个高点后，遭遇严厉政策，立即投降。

老杨之与深圳，这是一场硬仗。虽然走势纠结，但最终胜算，估计仍将站在老杨这边。老杨特立独行、敢于明确预测，必须得有自信嘛！否则早扛不住了，嘿嘿……

在分析当前市场之前，略作回顾，两个重要节点。

第一个节点：2016年5月老杨撰文，对深圳发出红色预警。在此，不作过多解释了，直接在原微信公众号文章中截图一段如下。

第二个节点：2017年6月11日，老杨撰文（可以点看）：深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！  同样直接在微信公众号文章中截图一段如下。

上述文章中，也即三个月前，老杨预言春季反弹基本结束。接下来通过观察和分析近期多组数据，看看是否可以确认行情已结束。

深圳中原数据表明，今年第21周（5月）之后，二手房春季反弹就结束了，其后量重新收紧。春季的成交量，即便反弹，其绝对值仍远低于2016年一季度深圳楼市繁荣期。成交量没有显著反弹，则房价不可能大涨，这是资产市场的重要规律！

下图中的周度二手房成交均价，自2016年5月开始，总体呈横盘态势，其中2016年夏天略有反弹，四季度重新回落。2017年春节之后，伴随着量的小反弹，均价有微幅上涨，但近6周，伴随量缩，价格持续微跌，重回横盘状态。

深圳中原数据表明，将新房与二手房的量价，放在了一张图上（如下）。新房加二手房成交量的月度走势，比上图更明显，2017年7、8月重新回落，且低于2016年同期，更低于2016年一季度。量太低，不足以明显拉涨房价。

看新房均价，2016年三季度是高点，其后阴跌，也即媒体报道的11个月连跌，这其中含有政府限价的人为因素，所以不能认为是明显下跌。看二手房均价，今年3-6月微涨，近两个月又跌了下来。

近几个月，深圳新盘上市节奏有所加快，但基本没有日光盘，开盘去化率参次不齐。值得关注的是，有些新加推房源的售价，比之前批次的房源价格下跌一成左右，且并未出现类似南京和武汉那种热销劲。说明新房市场需求面偏弱。

新房需求偏弱，还能从去化周期中得到印证。下图是易居研究院跟踪的全国35城新房去化周期，深圳新房去化周期18个月，处于偏差位置，而2016年一季度，楼市强势的时候，只有6个月左右。

下图是9月近一周，深圳中原的二手房报价变动，跌幅在5%以内的占比最多，调跌的比重明显高于调涨的。说明房东信心总体偏弱。

最后，再来两个微观样本，观察一下链家成交价变化。

老杨从手机上，随机找了两个成交量较大的小区，一个是罗湖的百仕达二期，选三房户型。

从2016年1月至2017年8月的成交房源，均价基本保持在5.7万元左右。一年多来，横盘特征明显。

第二个样本小区是龙岗的万科清林径，选三房户型。

2015年10月成交单价2.8万元，2016年3月达到3.5万元，其后振荡盘整，2017年8月仍是3.5万元左右。 一年多来，同样是横盘形态。

通过上述分析，对于过去一年多的深圳市场态势，基本可得出一个客观的结论：2016年3月之后，成交量明显萎缩，价格横盘。其中，在少数时段价小跌，在少数时段价小涨。2017年春节之后这轮小反弹，量能不足，价格小涨，但近两个月重新量缩、价平或小跌，反弹已经夭折！

在上述总体特征的背景下，新房市场与二手房市场，还会存在一定差异；不同板块的二手房价格，也会存在一定差异，比如有些本地网友感到自己关心的小区房价涨了、创新高了。希望大家能结合自身的了解，有一个全面而客观的认知，而不是只局限于自己所关心的板块或小区。

再来重申一下红色预警的含义：房价接近停涨或开始高位盘，后市将停涨、随后下跌。 

红色预警主要适用投资投机者。如果你是投资投机需求，在老杨于2016年5月发出红色预警后，仍在深圳买房，则过去一年多，你所购房子没升值，其实算上房贷成本、以及机会成本（比如2016年上半年卖深圳房转而去杭州买房），你可能一年多至少损失了10%左右。如果当前急用钱、想要卖出，则还要加上10个点左右的税费。细帐自己算吧。

最后，展望一下市场走势。在上述2017年6月11日写的分析文章中，老杨提出：下半年将实质性下跌，也即房价下跌现象明显化。当前看来，三季度不明显，预计四季度应会有所体现。而2018年，深圳房价将以下跌、探底为主。

老杨的两个重要逻辑：

1、政策并无松动，反而近期再次打击首付款、消费贷等，另外贷款利率全面上升，还有住房租赁迅猛推进，皆利空深圳楼市。

2、随着北京、环京、天津、合肥、石家庄、上海、厦门、广州、苏州等多个热点城市的二手房价格程度不一的开始下跌，深圳房价正在丧失“抬轿者”。

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