当前全国楼市最强势的那个城市，凭什么，为什么？

当前，全国楼市最强者，哪个城市堪当？

不是四大天王：北京领跌了；上海小跌了；深圳振荡中；广州没劲了。

不是四大公子：苏州早衰了；合肥疲软了；厦门微跌了；南京盘整了。

那么，他是谁？他是……

2014年全国楼市降温，他是领跌者！

2015年诸多开发商不敢在此拿地，温州人打死也不愿在此买房。他被多数开发商与购房人一致认为：病猫！

如今，他却成了举目全国，当前最强势的楼市！虎王！

老杨的这一评定结果，综合了三个市场的表现：二手房市场、新房市场、土地市场。

另外，从近期老杨微博上，网友关注与咨询城市的频率上，也是显而易见的。

他的名字叫：杭州！

每天都有网友，在微博上留言，希望老杨分析杭州。但是，老杨已不想分析了。此时分析，属于事后诸葛亮，只是称为事实或现象的总结。在此，将老杨去年发在微信公众号（杨红旭楼市研究）和微博（杨红旭）的两篇文章，转载如下。有种，你就耐心看完……

第一篇文章：发表于2016年4月2日

“房地产板块轮动学说”绝佳案例：杭州是旭日，深圳是夕阳！

无论是开发商，还是购房者（尤其是投资性需求），必须明白一个道理：房地产市场总是在波动中发展的，如同股市、黄金市场、商品市场一样。

那么，你必须要努力的做到：踏浪高歌。而非，逆流而上！

但是，怎么才能搞清楚市场变化的方向与节奏呢？确实，非常之难。在部分时段，市场看似有运行规律；在另外一些时段，市场好像又无规律。于是有人说，市场是不可预测的！

不能因为预测太难，就不去做预测。如果每个市场参与者，不管是开发商拿地，还是购房者买房，都仅凭感觉行事，则很可能会遭遇一重劫难：在市场最火爆的2个季度左右，受市场火爆氛围的感染而冲了进去，结果不久后市场降温，你要站岗几个季度至几年。

另外，你还很可能错失一重机会：在市场复苏的初期，你的思维仍被看空市场所统治，结果错失了抄底或及时上车的机会。与此同时，在市场即将迎来黎明的前夜，甚至天色已亮之时，你却低价抛售了地块或房子，仓皇逃离了市场。

之所以会出现上述的狼狈场景，主要是因为很多市场参与者，不懂房地产短周期波动的规律，也没能力观察和分析市场发出的种种信号。

一直跟踪老杨微博微信、或听过内训课的粉丝，都知道老杨曾在2012年6月和2014年10月，在上海买过两次房，皆属于在房地产短周期理论指导下，精准的抄底行为（如下图）。当时我公开发表观点的时候，可能很多网友不相信、不认可，但如今事后“复盘”，他们才会明白什么叫“抄底”。

而老杨今年3月选择在杭州买房，则在房地产短周期理论之外，又叠加了另外一个最新研究出来的重磅逻辑：房地产板块轮动学说。而且，后者所占权重高于前者。

如果单从房地产短周期来看，现在在杭州购房，已不算精准抄底时机了，需要回溯到去年二三季度，才算得上好时机。

但如果从更重要一个因素分析，也即按房地产板块轮动学说，则在经历2011-2012年和2014年两轮房价显著下跌之后，杭州楼市正在出现“补涨行情”。重要市场信号是：去年下半年以来，杭州房价指数明显强于70城总体指数。

在这种情况之下，考虑到在上海已无房票，且2014年10月买房后，手中紧巴巴的，直到今年以来才重新具有些许购房能力。因此，才决定在房地产板块轮动学说的理论指导下，选定杭州全城最有潜力的板块，买了一套房。

从实践中总结经验，并升华为理论；再拿理论指导实践，检验理论并完善理论。这是老杨与其他房地产研究者之不同之处。至于那些业外的经济学家，他们都很高大上，也都是玩虚的，与老杨的研究方式方法具有巨大差别，没法摆在一起比较。

接下来，再跟各位分享两组易居房地产研究院的最新数据。

2016年3月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积，环比增长133%，同比增长83%。3月份市场成交面积，创下了历史最高月度水平。

今年春节过后，全国楼市开局非常强势，这也就预示着：2016年全国楼市的繁荣程度，必将超过绝大多数业内外人士的预期，包括诸多业内专家！ 

更值得关注的是，地区分化！3月份，30个城市中，有29个城市的成交量出现了环比增长态势，而深圳略有小幅下跌。杭州市场最火爆，环比增幅为30个城市最高水平，达到322%。

红粉们，都清楚老杨的当前的两个观点：一方面，非常看好杭州楼市的补涨行情；另一方面，前几天已对深圳房价下跌发出“橙色预警”。

而3月份30城的成交量环比增幅排名中，非常巧合现象：杭州第一，深圳倒数第一！成交量与价格的关系，大家都应清楚：量先变，价后变。

当然，3月份深圳新房成交量萎缩，也与推盘量较小有关。但是，深圳当地的网友们正在感受中：深圳楼市有所降温了。深圳的投资客们，都已不敢进入深圳了，而是更愿意跑到周边城市去购房了。

基于上述分析，老杨认为：未来一年至两年，杭州楼市如旭日，深圳楼市似夕阳。而至于未来10年至20年的长期，恐怕深圳仍要力压杭州喽。

第二篇文章：发表于2016年9月7日

天堂里的楼市风景不相同！苏杭房价大逆转！

上有天堂，下有苏杭。但一个“最忆是杭州”，整个江南、整个中国的风光，全被杭州抢走了。

G20前后，尤其是近几天，网上讨论杭州房价上涨的声音突然多了起来，朋友向我咨询杭州买房的人数大增。一高中同学，悔恨半年前没有听我的话，入手杭州。未来几个月，杭州房价继续加速上涨，几无悬念！

这让我联想到了旁边的苏州。其实整个2015年，苏州楼市可谓光芒万丈，仅次于深圳，等同于上海。至于南京合肥厦门，主要是今年才火起来了，尤其是春节之后。而苏州早在去年二季度就启动了，工业园区房价一骑绝尘，其后才是吴中、高新区、相城等慢慢跟进。

等到今年一季度的时候，苏州房价火爆，很多外地人都知道了。记得某北京房产博主在网上曝料，自己趁出差苏州的机会，匆忙在园区买了套房。其实那段时间，苏州周边和外地人，去苏州投资房产的人，相当多！

那段时间前后几个月，我在多家开发商的内部高管会上，常被问起：下一个类似苏州的城市是哪个？你瞧瞧，苏州被全中国的房地产开发商列为“大黑马”！

因为这个城市的楼市平稳了好几年，一直供略大于求，房价不温不火（看下图中的2011至2015年上半年），突然之间却火了起来。而另一个房价暴涨 的城市深圳，倒并不让开发商们感到惊诧。

去年二季度至今年一季度，苏州姐姐火的时候，杭州妹妹静悄悄的。3月份开始，也就是老杨入手杭州之后，两姐妹的地位发生了逆转。而到了G20前后，二者形成更加鲜明的反差。

老杨的语言是空洞的，一言不合，咱上图！

从新房成交来看，苏州2015年二季度爆量，下半年爆价。今年3月量缩，均价则从7月盘整。近两个月的成交量萎缩至2014年10月本轮行情启动之前，形态非常类似深圳！因此，如果套用老杨的四级预警系统，则当前苏州与深圳一样：红色预警！ 另外，近四个月苏州新增供应大于成交，也是市场走弱的信号。

下图的杭州数据，与苏州不同。成交爆量，是今年3月，且持续至今。我看网上有新闻报道，以及网友传播，说是近两个月杭州成交量下滑了，远低于今年3月，因此就断定杭州市场降温了，房价将转跌了！

在老杨看来，这样的技术分析，弱爆了！大哥，你能不能睁大眼，看看近两个月下滑之后的成交量，相比去年均值，是高了呢，还是低了呢？另外，近几个月成交量远超新增供应量，与苏州的情况正好相反！

若说分析楼市数据的功力，还真没见过几个能超过老杨的（姓杨的这货脸皮够厚的，哈哈）。

如看均价，全城真的还没大涨呀，与苏州均价相比，杭州均价未来半年，大概率要上蹿了。且慢，其实了解杭州的朋友都知道，近几个月杭州市区，尤其是热点板块，房价真的涨了一大截了。无数个售楼处，调价N多次了。

分析过新房成交量与价格。接下来再看二手房价。有网友总是说安居客的挂牌价不靠谱，假房源多。但据老杨的跟踪，部分中小城市数据有问题，但多数一二线城市的安居客这一房价走势，比较符合实际市况。

比较一下苏杭二城的两个热点板块吧。杭州的滨江区，也就是奥体中心所在板块。二手房价格步入快车道，是从今年3月开始的，之前几个月都是小幅慢涨。如今继续上涨中。

苏州的最热板块，只能是园区。去年下半年就一直猛涨，涨至今年3月基本见顶，4、5、6月高位盘整，7、8月下跌。9月暂企稳。也有网友反映，近期苏州楼市反弹了，回暖了，可能是受集中推地预期影响吧。

但老杨的观点很明确：没戏了！即便是出现一两个月的成交量反弹、价格反弹，估计能量有限，不足以逆转振荡下行的大势了。

然而，昨天有位铁粉，给我发微信如下：

各位看官，注意了，听好了，老杨要郑重发言：其实，你们身边的同学同事，多数都是一只只尾巴大、脑袋小的羊！他们的惟一行为特征是：盲从。不相信么，回想一下，过去十年，你被同学同事带到沟里几次了？

【公众号：1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

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