合肥滨湖楼市，近期惨叫，远期命运又怎样？

有人说，合肥楼市降温了。还有人说，合肥楼市很火爆。

中国房地产市场，就是这么让人看不清，分岐这么大。当前之合肥，只不过是全国的一个样本。

说合肥楼市降温的，主要指成交量下滑，二手房成交价下跌，部分新盘变相促销。

说合肥楼市火爆的，主要指部分新盘卖得火，排队人多，甚至还得托关系，还有号头费现象。

两种观点，似乎都有道理。但老杨认为：部分新盘销售火爆，是因为政府人为压制了定价，使售价低于市场实际价格。而二手房定价，政府无干预，可以较好的反映合肥市场真实状况。

近几年月，合肥二手房价下跌，各界基本能够达成共识。比如，安居客数据表明，今年1月以来，合肥二手房价持续缓慢下跌。

而在房价下跌的板块中，滨湖新区是个焦点，之前部分当地网友曾向老杨反映过，这个区域的很多小区的房价，已出现一成左右的下跌，是全合肥房价下跌最明显的板块。

而同样从安居客上看，滨湖板块的下跌幅最大，当前已回到去年8月之前的水平。

为什么滨湖会成为合肥房价下跌的“重灾区”？

其实，市场是存在内在运行规律的，并非随机行走。2016年合肥房价上涨最疯，炒房最热板块，恰恰正是滨湖区。

而合肥滨湖新区，恰恰又是我国很多大中城市版图扩张、城市发展的典型样本。

老杨研究城市空间格局与房地产业之间的关系，已经多年，见过很多成功案例，也见过失败案例。

仅以新城新区的规划与建设而言，成功案例的典型是郑州的郑东新区，失败案例的典型是鄂尔多斯的康巴什新区。

新城新区建设的失败，主要取决于选址；其次是城市的资源支持力度；再次是长官意愿；还有更多其他因素。

关于选址，与老市区的距离是关键。

以成功典范郑东新区为例，新区中心与老市中心距离只有6公里多，且紧依老市区边缘向东发展新区。基本无隔阂感。

但在2010年，美国一家网站公布了郑东新区的卫星图片，“一片空屋的堆积”，该网站因此猜测，这里可能是中国最大的“鬼城”。2013年，有媒体再次盘点新“鬼城”，郑东新区依然在列。

据称2013年3月播出的视频，来自美国哥伦比亚广播公司电视台（《60分钟》栏目。该栏目的主持人亲临郑东新区，用镜头展示“交通高峰时段”主干道上的场景--街道几乎无车辆通行，“新修的高楼空无一人”，“荒芜的公寓和空荡荡的郊区绵延一片”。当时节目中还采访了王石和张欣，记得当时俩人也不看好。

在2011年之前，郑区新区处于高速建设期，确实建了很多房子，但企业和居民都还没来得及入住，所以房多人少。但其后，企业与居民快速入驻，近几年车多人多。

而且，郑东新区已经成为郑州房价最高的区域，深受当前民众与企业的认可与追捧。

合肥与郑州，同为中部省会城市，而且都是农业大省的单核城市，二者有很强的可比性。

合肥发展比较早的新区，是政务区，位置与郑东新区相似，也是紧邻老市区发展起来的。与郑东新区相同，当前合肥房价最高的区域，也是政务区，而且二手房均价居然相同，都是2.1万左右。

而滨湖新区，是近几年才发展起来的。当前滨湖新区正处于大开发、大建设的时期，其发展阶段，类似于六七年前郑东新区。因此，去年到今年，滨湖新区一直是合肥房市、地市的热点板块。

滨湖新区，去年涨得凶，今年跌得快，可以理解。但人们更关心的是，这个板块的长期发展潜力，比如将来会发展的如同当前的郑东新区这么成功吗？

从选址来看，城市向具有水景资源的方向发展，具有共性，下文会有比对。合肥向南发展，临湖发展的思路是对的。

但有两个不足之处：一是距市中心略远，14公里左右，明显长于郑区新区距市中心的距离。而且，合肥主城市的人口没有郑州多。从这一关键指标来看，滨湖新区的长远发展成就，不太可能超过郑东新区。

另外一个不足之处，滨湖新区与市中心之间，还有一大块空白带，也即原来的

骆岗机场，2013年已停用。但这块地以后如何使用，好像尚无明确。

这块地如果重新规划、开发为居住、商业、商务用途，则会打通滨湖新区与市区的联络，利好滨湖楼市。如果仍用于航空，是利空。

接下来，再找几个城市的新区案例，进行比对分析。

无锡也有一个滨湖区（太湖新城），而且发展思路与合肥的相似。只是，无锡原市区距太湖新城较近，8公里左右，且新区与老市中心之间无隔阂，一步步向南延伸，节奏控制的比较好。且为了发展滨湖与太湖新城，几年前将市政府搬过去了。合肥的滨湖新区，省政府类似的搬了过去。

无锡的太湖新城，本轮房价上涨最凶，当前是无锡房价最高的区域。城市建设与生活配套的成熟度，高于合肥滨湖新区。

巧合的是，苏州也有一个太湖新城，在吴江区。距离市中心近16公里，有些远了呀。另外，苏州不缺水景资源，整个西边，全是太湖，东边又有金鸡湖、独墅湖、青剑湖等。因此，这个太湖新城的前途，估计也就是一般般。发展前景超不过无锡的同名兄弟，也超不过合肥的滨湖新区。

南京的江北新区，也是近几年南京的楼市热点区域。这个新区是国家级的，级别比郑东新区和滨湖新区都要高。南京城市发展，注定要跨江向北，就像上海跨江向东，杭州跨江向南一样。

江北新区的中心区，距南京中心区约10公里，对于南京这个级别的城市，这个距离不算远，而且随着越来越多的过江通道，包括地铁的开通，其实上下班交通不算难。

江北新区的长期发展成就，可能略超合肥滨湖新区，但逊于郑东新区。

成都的高新区，以及天府新区，都在成都南面，也是本轮成都房价上涨最猛的区域。高新区位置优越，在绕城高速以内，发展较早，产业扎实，所以成为成都房价最高的板块。高新区范围较小，天府新区则范围巨大。天府新区的中心位置，更靠南边，有发展潜力，但距市中心偏远，长期成就不要太乐观。

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