新思潮：逃离上海，落户苏州，买房杭州

原创 2017-09-04 杨红旭 杨红旭楼市研究

粉丝询咨：一直在上海工作，之前把户口落到苏州，可以买苏州房子，但是因为我的工作是做电子商务的，杭州的产业比较适合我发展，所以我想去杭州发展，预计明年10月左右可以拿到杭州买房资格。现在的情况是：1，现在杭州的楼市已经疯了，不断涨价，新房几乎卖完了，买房还要托关系，而苏州那边我不知道明年会不会涨价，我不知道敢不敢等到明年。2，我看的几个房子，苏州房价比杭州房价低了将近80-100万左右，不知道杭州未来发展是不是要比苏州好很多，应该咬牙坚持买杭州。请杨老师指点，谢谢。

老杨推测：这可能是个外来的IT男、码农，在上海滩打拼了几年，发现落户没希望了，房价太高买不起，未来小孩子上学有麻烦，于是选择：逃离上海。

这些一线漂们，想要下台阶，一般不会回到家乡三四线城市，甚至连中西部省会也看不上。于是此网友，觉得苏州还不错，落户门槛也低一些。先落户再说吧。

然后，又看上了杭州！G20后，杭州西子美艳无比，光华四溢，于是干净利落的把苏州抛在了身后。而且，作为全国电子商务的第一重镇，也与此IT男的工作相关。

这是一个新时代背景下的一个典型案例：新人类做出的新选择！这一特定人口流动的新方向，将对核心二线城市发楼市，产生深远的影响。

且听老杨继续剖析……

上有天堂，下有苏杭。此二市，人文景观环境，在历史上比肩。改革开放三十年，此二市的经济体量也相关不多，经济领域的苏州模式与温州模式，也曾经同领风骚十几年。杭州是省会，但苏州的经济多年来位居江苏第一。

就近几年来看，杭州的综合城市地位，越来越多的超过了苏州。而杭州的房价，也是同样态势。

从长远看，一个城市的房价水平与涨幅，是与城市地位相协调的，城市地位主要体现在经济与人口，其中二个指标的增速，与房价涨幅的正相关性更强！

从本轮短周期运行节奏来看，苏州房价上涨的较早，2015年下半年就加速上涨了。而杭州2016年二季度才开始明显上涨。

这也就形成了另外一种形态：苏州楼市先降温，2016年二季度苏州房价开始盘整，二手房已经小跌了。但杭州楼市至今仍保持较高温度，尚未降温。

二市的库存与去化周期，可以显著表明了市场差异（下图）。

过去一年，苏州新房库见底，且反弹中，去化周期（存销比）明显反弹，由去年3月最低的不足3个月，已攀升至今年二季度超过10个月。新房价格正处于总体下跌的前夜。其中二手房价率先表现出跌势。