预测房价这件事，一个隐秘的“金字塔”！

关于房价预测，人们的观点是分化的：一种观点，认为房价没法预测，预期房价专家都是瞎忽悠，比如谢国忠、牛刀误人很多年；另一种观点，房价很好预测嘛，人人都可预测。

这两种观点，皆有失偏颇。预测房价很困难，但也并非没有规律。

其实，任何资本市场、资产市场的走势，都非常难预测。有些人，会在某些时段，预测正确，但在另外一些时段，又会错得离谱。

这也就意味着，如果你的预测结果的靠谱率，不具有稳定性，那你的预测结果，就不具有可信度。

那么，如何才能总是大概率靠谱的预测房价？

老杨在部分场合讲课时，曾有如下这张PPT。预测房价是个金字塔。

预测的观点是塔尖。人人都期望能站在这个塔尖上。

但想要靠谱的预测房价，必须要坚实的数据支撑，这是塔基，你要占有巨量的数据与信息，才能清楚的认知市场的历史与现状。在这方面，专业的分析师与研究员，具有优势。

教大家一个小诀窍，如果你平时常在微博与微信上看某些所谓专家的观点，但却发现他很少提及数据，基本上就可以断定是个“真砖家”了。

注意，我这里谈的是市场分析与预测，如果其他领域的房地产专家，比如政策、房地产开发、运营等，不需要老是提及数据，靠经验也能成为真专家。

为什么需要占有大量的数据？因为数据是信息与市场的集中表现！

你可以去一线踩盘，从而增加对市场的感性认识。你也可以坐在办公室，通过看数据了解市场。

只不过，看数据需要一定的专业能力，跳广场舞的大妈，可能看不懂数据。对于老杨这样的市场研究老司机，看数据，比踩盘，更容易把握市场形势。

是不是只要能占有数据，同时又是做市场分析工作的，就能持续的预测好市场？

不一定噢！全球全中国，那么多做股票分析的人，为什么只有个别人，长期预测率的靠谱率高些？

占有数据只是金字塔的塔基，而塔身是逻辑。

说得直白点，逻辑是就你怎么想的。对于同一个事物，每个人的思考方式是不一样的。每个分析师，面对同样的一堆数据，他分析出来的结果和预测市场的观点，都是不一样的。

当前，房地产数据已不算稀缺货了，比如很多大中开发商企业都购买有克而瑞、万德、中指的数据库，那为什么还会有房企误判形势？比如去年在苏州和合肥抢高价地的房企。

随着互联网的发达，很多普通人，也能通过统计局、房地产管理部门、克而瑞、房天下、链家、中原、安居客、中国房价网等等诸多网站，免费查到房地产数据。为什么还有那么多人兴奋的“跳坑”？

在信息爆炸的时代，占有房地产数据已非难事，但市面上永远缺少“最强大”的大脑，也即构建牛逼逻辑的人！

那么，牛逼逻辑是怎么构建的？

逻辑学中最最基本的推理规则，就是三段论。形式逻辑间接推理的基本形式，由大前提、小前提、结论三部分组成。如：“凡金属都能导电”（大前提），“铜是金属”（小前提），“所以铜能导电”（结论）。

具体到房价预测，三段论是这样的：

大前提：房价波动是有规律的，只要具备某些特定条件，房价就会按某种方式波动（比如：涨，或跌；大涨，或大跌；快涨，或快跌）。

小前提：当前已经（或正在、或即将）具备某些特定条件了。

结论：所以未来一段时间，房价将会进行某种形式的波动。

上述金字塔的塔基，也即占有数据与信息，目的有两个：一是通过研究历史数据，总结、归纳、发现影响房价波动的特定因素与特定条件，这个过程也就是发现市场规律。二是弄清楚当前市场基本特点，是否出现“某些特定条件”的苗头？

而金字塔的塔身，构建逻辑，关键点有两个：一是通过研究历史数据发现规律。二是研究并判断：“某些特定条件”何时会具备。

最终，推导出结果：预测房价！

2013年，我写的《楼市探秘》一书，正是经历了长期而深入的观察和思考之后，构建了一个预测房价短周期波动的逻辑框架：经济、政策、资金、存货，决定房价波动。

此四个因素，会在不同的“特定条件”下，决定房价的不同波动方式。而在这四个因素的内部，更深层次，还有很多细分指标，以及定性与定量分析。

老杨自身的体验：这套逻辑大体靠谱，但内部少数指标的定量分析，仍需进一步积累经验。

预测房价这档事，研究深度难以穷尽，预测结果难以百分百精准。老杨也只能：要求自己研究精益求精，追求预测结果的大概率靠谱。

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