南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！

近两天，七个省会城市又出新政了。有些网友反映，南京楼市这么火，怎么还不出新政？还有网友，希望我写篇文章，专门分析一下当前的南京楼市。

老杨眼中的南京楼市，可能与你们的感受，反差很大！老杨想告诉大家，今年以来，南京楼市看似火爆，但只在演床戏，男主角动作生猛，女主角浪叫不断，其实虚得紧呀。与长沙和成都相比，性质大不同！老杨冒着被打的危险，潜伏床下，撰文揭密：2017年南京床戏的假高潮。

2016年，除了北上广深等四大天王之外，中国房地产市场中还出现了“四小龙”，南京、厦门、合肥、苏州，楼市之强，房价高涨，傲骄全国。

细察四城，最风光的时点存在差异：2015年下半年至2016年一季度苏州最风骚；2016年二三季度合肥最霸气；2016年四季度至2017年一季度厦门最狂野；2017年二季度以来，南京继续引人关注。

2016年四季度以来，最强势的城市不是南京，而是杭州。但若论自2015年四季度以持续强势的总程度和总时长，则南京应是全国第一名。

关于2016年南京的强势，老杨没有任何疑议。2016年东部和少数中部省会房价全都大涨，作为区位优势较强的南京，房价涨幅更大些，符合逻辑。

                           2017以来南京楼市的真实温度 

我想要探究的是，2017年以来南京楼市的真实情况与定性。今年以来，很多关心南京楼市，尤其是本地人，都感觉南京楼市高烧不退，一房难求，无数购房人寝食不安，甚至眼睁睁的含泪到天亮。

那么，这些人的感觉靠谱吗，他们真的看清并理解南京楼市的本质了吗？这要打一个大大的问号！

市场本身的真相，就体现在数据中。一个市场，不管是是楼市、股市、商品市，衡量市场温度的主要指标，就两个：价与量。其中，价的权重大于量。

一般标准：量价齐涨，代表楼市热；量价齐跌代表楼市冷。

还可以进一步细分，比如楼市升温期，可分为三个阶段：1､量增价平，属于升温初期；2、量价齐涨，属于升温中期，也是行情的主升浪；3､量缩价涨，属于升温期的后期。

那我们就看看南京楼市的量价指标。首先看价格。

2016年四季度以来，由于新房定价被严格管制，南京新房成交均价基本持平，如果看新房价格，则市场相当平淡。

还是重点看看二手房价格。相比新房限价，二手房价格可能更好反映南京房价的真实波动。

从安居客二手房挂牌价格来看，2016年11月之前，南京房价保持快涨，其后小涨，而2017年5月之后，基本止涨，9月微跌。

2017年以来，南京二手房价仅累计上涨4%（9月相比1月）。这么一点点的涨幅，还好意思称为“楼市火爆”？我看这正是降温初期的特征，繁荣期的末端特征，对于投资者来说，纯属鱼尾、鸡肋！

2017年，有几个城市楼市确实较强，明显强于南京。比如成都，同样拿安居房二手房挂牌价走势，今年以来累计上涨20%，而且9月继续上涨中……

仅看过去一年走势，还无法看清本轮南京房价上涨的节奏。找一个典型样本小区，江北的江岸水城，以及所在的桥北板块。

从安居客的挂牌价格来看，2015年下半年开始上涨，桥北板块至2017年三季度，基本翻倍，其中，分为四个阶段： 

1、2015年下半年启动上涨，小涨。

2、2016年上半年加速涨，主升浪，大涨。

3、2016年下半年减速涨，小涨，其中2016年四季度小涨12%。

4、2017年前三季度，高位盘整，微涨5%左右。

复盘可知：本轮南京抄底季是2015年前三季度，次佳购房季是2015年四季度至2016年一季度，略好购房季是2016年二三季度，中性购房季是2016年四季度至2017年一季度。

对于投资者来说，2016年10月之后就进入“垃圾时间”了，没意思了。

上述安居客的挂牌价，可能存在偏差，因为只有卖出去的价格，才是真实价格。也总人网友反映安居客上的数据有问题，但其实他们说的都是微观数据，比如某小区某套房的挂牌价。而老杨常用的是一个城市的宏观数据。

大家对于链家的成交价，接受度比较高，确实较为靠谱。接下来，通过链家网上的微观房源成交价，看看两个样本小区的二手房真实价。

这两个小区的二手房成交量都较大，而且一个在传统市区，一个在江北新区，基本可以代表全市的二手房价总体情况。

一个样本小区是雨花区的金地自在城，第二街区，选2室户。

今年6至8月，成交三套，平均2.3万元。

今年一季度，成交两套，平均2.1万元。

去年8至12月，成交五套，平均2.2万元。

这也就意味着，金地自在城市近今年6-8月的成交均价，只比去年8-12月，微涨4.5%。跑不赢贷款利率！

另一个样本小区，是江北的江岸水城，选2室户。这个小区成交量特别大。只选三个时段。

今年7月底至8月，均价2.1万。

今年3月至4月，均价2.1万元。

去年9月底至12月，均价2万元。

这也就意味着，金地自在城市近今年6-8月的成交均价，只比去年8-12月，微涨5%。跑不赢贷款利率！

通过分析上述两个样本小区（一个市区、一个郊区）的真实成交价，结论简单明了：2017年三季度相比2016年四季度，南京二手房成均价微涨5%左右，这一幅度，小于安居客上全南京的二手房挂牌价涨幅，说明多数想卖房的业主，其实优势不大，房子并不好卖。

而过去一年左右，5%的微小涨幅，对于投资者来说，没有任何意义，如果算上贷款成本，反而亏钱！

再次证明一点：对于二手房市场来说，去年四季度开始，就不适用投资了，甚至不急的高端改善，也可以缓缓再买大房子。

接下来，观察衡量楼市温度的另外一个重要指标：成交量。

关于南京新房成交量，2017年以来大降。据易居研究院跟踪的全国50城新房成交面积，2017年9月上半月，南京成交面积同比2016年同期大跌62%，排名50城跌幅榜第8位！

南京新房成交量大跌，存在失真现象，主要是政府严控新盘销售节奏，同时有些开发商也不急着领预售证、推盘。

好吧，我们还是要回到二手房市场，洞察真相。

下图是中原南京公司的二手房月度成交量，我临时只能找到这组数据。虽然中原在南京的市场份额不太大，但通过一个公司的交易量，还是很容易看清全市交易量变化轨迹的。

看图一目了然：2016年10月之前，量很大，市场真正的强势。2016年四季度，量大跌，市场降温。2017年春节后小反弹，最高月份是3月，但相比2016年8､9月，仍低很多，属于弱反弹。2017年4月开始，量重新回落，至今。

近几个月的量能很低，这也正是部分南京粉丝向老杨反映的：二手房不好卖。量低迷，自然会传递到价格上去。一般规律，量缩两个季度之后，价格会止涨、然后开跌。而近两个月，南京的二手房市场正是这一特征。

我从网上查二手房交易量，百度到几则关于南京二手房市场新闻报道，分享两段如下，供大家参考：

来自网上房地产的统计数据，上周全市的二手房交易量为1533套，比前一周的1726套下降11.2%，降幅达到近一个月以来的新高。记者还了解到，自8月中旬以来，随着买卖双方交易意愿的低迷，南京二手房市场已经出现单周交易量的三连跌，8月14日-20日的成交套数为1928套，此后一周降至1836套，随后继续降为1726套和1533套，下降轨迹相当明显。

从单月的交易量上来看，中介人士表示，相较于新房市场受到严格的政策调控影响，二手房交易的数据往往更为真实。南京过去三个月的二手房交易量确实存在降温的趋势，今年5月份南京二手房市场共成交11083套二手房，是今年以来单月交易量最多的一个月，此后6月份降为9210套，7月和8月分别为8836套和8215套，南京二手房交易量已持续下跌三个月。（马祚波）

通过上述理性客观的分析，通过细致的观察南京楼市的量价，不仅不能得出南京楼市火爆、强势的结论，反而是楼市正在降温、表现弱势的特征！

那么，为何那么多人仍坚信南京楼市很强？

老杨的观点是：由于官方严厉的限制新盘定价，南京出现显著的一二手房价格倒挂现象（比多数城市都严重），导致新房市场持续出史无前例的“变态狂”；另外，层出不穷的高价地，导致地市高烧。而缺少专业素质的人们，被这种异常现象所蒙蔽，也被专家、身边人所洗脑，出现一种类似传销的疯癫的幻觉：大南京已是一线城市！开发商一致高看南京！高价地必定出高价房！南京房价永远涨！

转载两段新闻：

比如：链家地产资深人士介绍说，由于新房限价，楼盘价格普遍低于人们预期，一二手倒挂的现象也十分明显，因此部分投资型需求的买家往往将更多精力放在新房的摇号上，如江北新区的官方设定 37 39327 37 14755 0 0 6544 0 0:00:06 0:00:02 0:00:04 6543红线”为25000元-30000元/㎡，然而安居客等网站上的挂牌价要高出新房5000元/㎡左右，为了获得更为丰厚的回报，二手交易受到不同程度的影响。

比如：据房天下数据研究中心统计，9月1日—9月13日，南京共有7盘推出近1300套房源。其中亚泰山语湖、明发浦泰梦幻家、中粮鸿云、南京碧桂园等均已售罄；纯新盘恒大悦澜湾也取得了去化七成的成绩。江北亚泰山语湖在9月8日推出了72套房源，销许均价16486.96元/平方米—16668.36元/平方米，吸引了1763名购房人报名登记，中签率仅4％，创南京楼市中签率新低。江宁纯新盘恒大悦澜湾，精装均价26595元/平方米，共375套房源，692组买房人参与摇号，中签率54%。南京碧桂园推出的20套房源均价18748元/平方米，64组客户参与摇号，中签率31%。此外，城东麒麟板块的中粮鸿云和城南板桥的明发浦泰梦幻家推出的房源也吸引了超千组的购房者，均已售罄。

严格讲，南京的新房市场，已经不能称为“市场”。市场经济中，价格是最敏感的信号灯。而过去一年南京新房市场中的信号灯被黑掉了。一个没有信号灯的市场，不能叫市场。如果你一定想叫什么市，不如叫它“黑市”，在黑灯瞎火中，一群人在偷偷摸摸的做交易。

在南京新房限价的前半段，黑市黑得历害，有关系、有地位、有权力的人，才能买到被严重低估价格的房子。普通购房者，只能干着急。

在南京新房限价的后半段，引进的摇号、公证机制，同时打击茶水费、各类捆绑等，则黑市中点亮了几盏的灯，于是变成了彩票市场与赌场的混和物。普通购房者无成本中奖的机会增加，于是就出现了上述一开盘动辄千组购房者的宏大场景。

以这样全球无二，全国史无前例（可能也后无来者）的乱相、怪相，以这样被严重扭曲、变态的现象作为证据，能用来证明南京楼市很强势、很火爆吗？

 当然不能！作为客观、理性、资深的房地产分析师，老杨坚决反对这样没有逻辑的研判。

从购房者的角度来看，面对那些一二手房价格明显倒挂的新盘，确实可以参与摇奖，万一中奖了呢？ 确实能占到一定的便宜。这也是理性经济人的正常选择。不过，这其中也会隐藏一定的风险，后面再作分析。

今年以来，常见很多南京网友嘲笑老杨的红色预警。对此，老杨不避讳，坦诚相见。

2016年11月30日，老杨撰文，对于12个城市发布红色预预警，其中包括南京（点看文章）：  12城红色预警。 

现在看来，发布红色预警之后，南京的二手房成交价，又微涨了4%左右。预测确有偏差，但不能算全错。

当时文中有明确定义：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中某某城市房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。

由于南京新盘定价被严厉压低，情况特殊，属非市场行为，所以去年预警之后，我从未反对过南京的朋友买这类特珠的新房，在微博问答和分答中，都曾建议过南京的自住客去买这类新盘。只是不建议投资者、改善需求者买入市场价的房子了（以二手房为主）。

未来两年南京房价能扛跌吗

接下来，预测一下南京的房价走势，分析下是否会出现“南京房价永远涨”。在预测之前，我想与大家一起回顾一下历史。不懂历史者，无以看未来。

先看三则新闻：

过去十年，我国经历了三轮房地产短周期，其中包括三次低迷期。我发现一个现象：每次楼市低迷期，南京都会出现新房大幅促销、老业主闹事等类似的新闻。比如2008下半年至2009年一季度，2011年四季度至2012年上半年，2014年。

如果再向前追溯一个周期，则2006年南京楼市闹事的楼盘就更多了，当前房价最高的河西商务区，是当时老业主闹事最凶的区域（当时这一区域正处于开发建设高潮期，新盘很多）。南京楼市新兵娃子们，可以问问老前辈。

楼市降温期、低迷期，出现这种事情，并不算稀奇，但在一二线城市当中，每次降温期，都出现类似现象的城市并不多。南京楼市是否存在这一基因？这一命题很大，老杨本文不作展开，有兴趣的朋友可思考一下。

再上一张房价走势图，回顾历史，定性当前。

这是一个基期为2006年1月的房价指数图。不懂基期与指数的网友，可略过，只看曲线走势即可。

江苏的三个典型城市，南京、无锡、徐州，代表三类城市。

06年、08年、11年，楼市低迷期，房价最不扛跌的是南京！无锡和徐州都比南京扛跌。这一现象，肯定会让多数南京朋友们费解，呵呵。以后有机会，老杨现再揭此秘吧。

看本轮房价上涨，南京的涨幅巨大，将无锡和徐州远远抛在身后！南京的房价指数走势，已严重偏离了过去十余年的中枢线，明显有泡沫。而徐州无泡沫。无锡呢，哥你猜。

这是新房价格指数，2016年四季度开始，南京曲线调头向下，也即稳中小跌，这只是由于新房限价的异常因素。问题的关键，明年，将会假戏真做。假爹变真爹。呵呵。老杨预计，本次下跌，南京将再次不扛跌。

 南京的高价地与新盘走向 

2016年至今年，南京卖了很多地，而且是高价地。这一现象，同样出现在合肥与苏州。房企集聚，地王频出。

吃瓜群众们，总有一种迷信：开发商拿高价地，是经过深思熟虑、反复算计的，甚至还有政府内幕消息，不可能出现亏钱卖房的。

而事实上，过去十年，全国亏钱卖房的高价地，抓把头发都数不过来，还有连保证金都扔掉，也要退地的。

就看当前，苏州与南京，一堆高价地都被套住了，不信你去这两个城市各调查两个月吧。可点看老杨的一篇文章：未来两年，面对六种苦逼，开发商有多少泪要流？

当前，南京也已露苗头。看新闻如下：

从9月11日领取预售许可证至今，位于麒麟的京奥港未来墅一直处于舆论的漩涡当中，原因很简单，这是一家当年的“地王盘”。在南京土地出让新规则出台之前的去年4月15日，麒麟板块的新“地王”历经61轮疯狂竞争之后诞生了，北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/㎡，而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时，周边楼盘的售价只有17000元-22000元/㎡，尚不及地价水平。而如今这家楼盘的价格被政府限定在25884元/㎡，只比地价高出3500元/㎡，许多人认为开发商铁定“亏本”。

注意，两个关键词：亏本、去化率7成。

亏本，说明开发商当初高价拿地的决策属于失误。

去化率7成，说明这个价格就是市场价，不属于“一二手房价倒挂”。

如果你能深切的理解这两个关键词，你将会嗅到南京楼市中刚刚散发出现的一股危险信号！一切，刚刚开始。注意，是新房市场！是很多人仍认为火爆的新房市场！

如果你实在理解不动，那就请你了了解一下当前苏州和合肥的新房市场，几个月后，南京将跟他俩一样！ 

卧槽，缘份呀。2016年他们是龙兄龙弟，2017至2018年他们将是难兄难弟。四小龙中，近亲的合肥与苏州，远房表弟厦门，都从了，只有南京仍在假高潮。

2017南京购房者面对的四种诱惑与陷阱

1､在限价的前期阶段（去年常见），开发商有很多空子可钻。看似有些新盘价格低于市场价三四成，但如果剔除额外付出的喝茶费或捆绑车库或装修费等，可能仅比市场价低一成或二成。而这样的划算空间，在房价下跌之后，可能会被抹掉，甚至跌破你的实际购买价。

2､或者经过多次摇号中奖，或者求爷爷告奶奶的托到了关系，但你所花费的精神煎熬，你所欠下的人情债，成为无法量化的隐性成本。

3､开发商都不傻，被政府硬性压低售价之后，很可能出现程度不一的“减配”现象，降低建筑质量与配套设施标准。尤其是那些高价地项目，很可能赚不到钱，而近两年业界流行跟投，具体项目盈亏与操盘者切身利益密切相关，大概率会压缩各种成本。而这些问题，只有到交房之后，甚至入住几年之后，你才会有切身感受。

4､多次参加新盘摇号，总摇不中，等不及了，忍不住了，误以为南京市场总体仍是高烧，以为二手房同样也应有些投资价值吧，于是退而求其次，买市场价的二手房。或者喜滋滋的买到只有七成去化率的新盘（比如京奥港未来墅），却不知它已不存在“差价”。2018年，等爹吧。

老杨突然想起了红楼梦里的贾瑞！

2016年四季度以来，很多南京购房者、投资客的精神状态，有些类似这位小贾公子。

小贾公子非权贵，没有江湖地位，但却单相思的爱上了实权红人王熙凤。多次伺机试探挑逗，欲火焚身，却总不得手。腊月天深夜，被王熙凤假意约到后花园，被关锁在内，冰冻一夜。后多次被戏弄、被爷爷责罚。病了。仍然害单相思。

后有跛足道人来化斋，口称专治冤业之症，取出一面镜子，两面皆可照人，镜把上面錾着“风月宝鉴“四字，递与贾瑞道：“这物出自太虚幻境空灵殿上，警幻仙子所制，专治邪思妄动之症，有济世保生之功，所以带他到世上，单与那些聪明杰俊，风雅王孙等看照。千万不可照正面，只照他的背面，要紧，要紧!”

贾瑞收了镜子，向反面一照，只见一个骷髅立在里面，唬得连忙掩了。又将正面一照，只见凤姐站在里面招手叫他。贾瑞心中一喜，荡悠悠的觉得进了镜子，与凤姐云雨一番，凤姐仍送他出来。到了床上，哎哟了一声，一睁眼，镜子从手里掉过来，仍是反面立着一个骷髅。贾瑞自觉汗津津的，底下已遗了一滩精。心中到底不足，又翻过正面来，只见凤姐还招手叫他，他又进去。如此三四次。众人上来看看，已没了气，身子底下冰凉渍湿一大滩精。

老杨如那位道士，2016年11月底好心好意发出红色预警，对南京少数楼市狂热派、投资客进行心理治疗，奈何他们年轻气盛，心火过旺，老爱看镜子的正面……

唉，有些网友，不谙历史、没有经验、不懂技术、只想发财，在楼市混，还太嫩了呀……

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