高杠杆购房者的苦恼!

网友咨询：杨老好。我在天津，2016年4月买了第二套房子，大平层，近内环，月供2.1万元，目前手头现金能坚持一年还贷。第一套房子在市区，150平。现纠结是否卖掉第一套还银行贷款，还是再等等。现在的房价比今年3月已经降了约10%，请您给个建议。 

老杨答复：

看来，你是选择使用了高杠杆，呵。

 2016年 4月在天津购房，时机相当不错，刚开始涨。当时选择用高杠杆，应是正确选择。好机灵噢。 

但是，当前你必须要做出选择了。你留的还贷资金偏少，而市场降温的持续的时间较长，一年后都不一定见底。

所以，从减少精神压力和经济压力的角度出发，是应卖掉一套房。

 纯从市场操作来看，即便是没有还贷压力，你卖掉一套非自住房，也不能算错。 

这样的判断，建立在对天津房价走势的预测之上。本轮天津房价暴涨，这一短周期的涨幅之大，创了历史之最，一方面受全国政策放松、货币宽松的利好推动，另一方面又受到京津冀一体化的区域利好刺激，双重利好，因此房价涨幅很大。

伴随着房价暴涨，投资投机者也大量参与市场，因此形成了透支，房价存在小泡沫。

在今年3月北京出新政后，天津跟进升级调控，其后5月河北出新政，于是如下图：天津的二手房价格，于今年5月见顶，其后至今连跌几个月了，但总体跌幅并不大，此挂牌价格下跌5%，估计多数房子想卖出，得下跌10%左右。 

问题的关键是，还将继续下跌半年或一年，才可能见底，估计还得再跌10%至15%。如此，则当前快速卖出，总比你半年后、一年后再卖，更划算、更合理。

至于第一套房子的区位，并不重要，算是市中心区，但房价下跌的时候，也会跌，只是跌幅小于远郊。十多年的房龄，不算长，也不算短，如果小区建筑质量差，则已经比较旧了，长期来看，增值性减弱。

卖掉之后，也不必感觉可惜。一年或两年后，如果有余钱，仍可再买一套更新的房子。

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