深圳二次房改，将来房价走势类似香港？
6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。
这一动作，引发了媒体的强烈关注。深圳的朋友们，估计更关心的是对房价的影响吧。
关于这则意见稿，今早中央电台经济之声节目，对老杨进行的电话连线访谈。在此，略谈四点吧。
NO1 “二次房改”打响全国第一枪！
回顾改革开放以来的历程，深圳是全国的排头兵，这次在住房制度改革方面，又抢先出了一把风头。
1987年深圳土地“第一拍”落槌，拉开了中国房地产市场化的序幕，1988年率先开启住房市场化改革。
第一个20年：1978年至1997年，中国房地产改革的初期阶段，不断尝试性的进行房改，但总体上仍属于福利化分配租赁房的住房制度。
第二个20年：1998年至2017年，以23号文为分界线，中国住宅制度改革进入实质性推进阶段，全面停止福利化分房，住宅商品化、市场化急速推进，购买商品房，成为城镇居民解决住房问题的主要方式。
第三个20年：2018年开始，二次房改，增加保障房、实行租购并举。
从《关于深化住房制度改革…》文件名字，就可明白深圳这是从改革角度，而不是短期调控政策的角度，进行系统性的制度改革与重新设计。
NO2 落实中央方针，他城将跟时！
深圳此举，不是心血来潮的个人表演。
官方这么表态：深圳市委市政府深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署，坚持以人民为中心的发展思想，着力构建面向2035年的住房供应与保障体系，努力实现全体市民住有所居，努力为深圳走在“四个走在全国前列”的最前列提供更有力支撑。
2017年的十九大报告中，已经传递出了二次房改的信号。当时提及三点：
1､“房住不炒”的调控总方针：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
2､“租购并举”的住房新制度：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
3、“住有所居”的总目标：让全体人民住有所居。
其后，我在多个场合的演讲中，常用到如下PPT：
“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。” 这正是中央的方针！
深圳只是最全面、最系统、最给力的落实中央方针。
事实上，北京与上海，2017年各自的“十三五住房发展规划”中，也提及部分内容，也很重视增加租赁房、保障房等。比如上海，租赁房和保障房供应比例达六成以上。
接下来，估计还会有更多的大城市，尤其是人口规模大、外来人口多、房价水平高的城市，会跟进深圳的这一做法。
NO3 学习香港或新加坡模式
在这份详细的住房规划中，深圳将住房分为四种，占比分别为：
市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。
人才住房，占住房供应总量的20%左右 。
安居型商品房，占住房供应总量的20%左右。
公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右。
也即保障房、政策房总占比为六成，只有四成是市场化的商品房。
这让老杨想到了香港与新加坡的住宅制度。
香港，公屋（相当于深圳的公租房）占三成多，居屋（相当于大陆以前的经济适用房）占16%左右，二者加起来，占香港总住房的五成左右。
新加坡，组屋（可租可售，保障房）占八成以上。
相似度很高吧，尤其是与香港相比，连房子的品种都很像！
其实呢，大陆的房地产制度，原本就是学香港的嘛，比如土地批租、商品房预售等。
1998年房改文件中，原本规定：经济适用房占主导，结果后来商品房成了绝对主导。发展廉租房，结果很多地方政府根本没理这茬儿。约谈！问责！呵呵。
NO4 对于深圳房价的利空与利好
先看下近十年香港与新加坡的房价走势吧。
1、香港房价。
回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情况，并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看，除了2008年、2011年下半年和2015年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。截至2018年一季度，香港房价指数已经连续8个季度上涨。
香港房地产市场持续走高主要有4个因素：1、金融环境宽松，利率较低使得投资成本较低；2、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；3、内地资本外流，人民币进入香港方便；4、地少人多，住房供不应求。但种种迹象已表明，目前香港楼市存在泡沫，香港政府也意识到了这一点，2016年以来多次出台调控政策，并在2017年5月再加码，针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛，以此来调控楼市。
香港房价，是全球最高的地方之一。香港大搞保障房，并没有阻挡香港房价的总体强势上涨。当然，香港长期将房地产为作为支柱之一，也是其他国际大都市所没有的！丢人不丢人？
2、新加坡房价。
回顾历史数据，从2007年四季度至2008年三季度，新加坡房价保持了小幅上涨之后，受金融危机影响开始大幅下跌，跌势一直到2009年二季度。之后新加坡房价开始回暖并持续上涨，一直持续到2013年三季度左右。这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE，在全世界低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头，新加坡政府采取楼市管控政策，房价应声下跌，跌势一直从2013年四季度持续到2017年二季度。2017年三季度，新加坡房价出现回暖并延续至今。
新加坡的商品房，占比很小。但即便如此，新加坡对于房价的管控，也要严于香港，所以新加坡的房价干不过香港。新加坡对于房地产的依赖度，也远小于香港。新加坡的城市地位、经济总量，近十年持续抬升，已超过香港啦！是否值得点先赞？
关于深圳此次住房制改革，看起不像是耍嘴皮，不仅有目标、内容，还有保障措施：深圳政府确立了八大供应主体、六大保障渠道以及相应的货币补贴政策。
供给主体走向多元化；在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
另外，大家注意一下保障房与政策房的定价：
1、人才住房，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。
2、安居型商品房，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
3、公共租赁住房，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
这三类房子，不管是租，还是买，定价非常优惠。对于符合条件的民众，吸引力很大。
这将利空于商品房市场中的刚需房：中小户型、中低档次。因为，大量需求被政策房分流了嘛！
而对于高档房、大户型，反而是利好，因为供地少了，而需求面没有受到利空影响，所以反而是利好。
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