时光不败美人，中国遗产酒店的回顾与展望

来源：CHAT资讯

【酒店高参】遗产酒店所依附的遗产地资源或是承载的独特历史文化背景都具有不可再生性和稀缺性，也是区别于其他类型酒店的重要因素。在新的市场环境下，遗产酒店如何在新与旧，历史与当代中演绎独特的魅力？

遗产酒店通常是指依附于自然文化遗产地，或改建历史建筑和工业遗址，且拥有独特历史文化标签的酒店。本文从遗产酒店的概览出发，详细分析了遗产酒店的主要类型，并指出开发过程中需要注重的核心要素以及未来的发展展望。文章根据浩华管理顾问公司董事李芝惠女士在文化觉醒·CHAT遗产酒店专题研讨会的演讲整理。

遗产酒店概览

中国代表性遗产酒店发展始于2000年后。在最近十年，受益于中国经济快速提升和消费升级，遗产酒店发展加速。从地理格局来看，目前知名遗产酒店主要分布于经济发达、人文禀赋深厚的一线或新一城城市或是高知名度的遗产目的地。定位普遍为高奢或小众精品。从管理模式看，国际主流一线品牌、小众特色品牌和自主管理模式兼而有之。

从世界版图上看，目前东南亚、印度和欧美国家是遗产酒店的主要集中地，其中欧洲是绝对高地，主要得益于欧洲十分丰富的历史建筑，及在古建保护、更新改造和利用方面成熟的法律保护与实践经验。

为保护及推广遗产酒店，欧洲和美国分别成立了专门的遗产酒店组织。遗产酒店的类型覆盖了城堡、宫殿、要塞、庄园、修道院、磨坊、狩猎屋等不同的历史建筑。

从生命周期曲线上看，欧美国家的遗产酒店历经七十余年的发展，已基本进入成熟期，而中国则位处成长期。中国遗产酒店发展步伐相对落后的主要原因是经济基础决定的文化保护与利用意识的相对滞后。

遗产酒店的主要类型

第一类是坐落于自然和文化遗产地，并且在建筑形态、文化传承，及与环境景色结合方面具有突出在地代表性的酒店。安缦酒店是遗产地酒店的杰出代表，目前已开业的32家安缦酒店，超过半数位于绝美的遗产地，以“自然而不着痕迹”的设计理念，独特地诠释“在地自然和人文体验”。中国丰富的遗产名录为遗产地酒店发展奠定了良好的基底。除北京、丽江和杭州安缦酒店外，代表性遗产地酒店还包括北京瓦厂精品酒店、都江堰遗产地的青城山六善度假酒店以及康腾红河谷营地等。

第二类是历史建筑遗产酒店，即对保护性历史建筑实施创新性的酒店改造，留存深厚历史的同时恰当地植入当代人的生活品质与时尚理念。代表性酒店包括位处万国建筑群行列的上海和平饭店、上海华尔道夫酒店；传统民居石库门改造的上海建业里嘉佩乐酒店和杭州湖边邨酒店、古宅移建或改建的上海朱家角安麓酒店、绍兴兰亭安麓酒店、苏州文旅花间堂·探花府等等。

第三类为工业遗址建筑酒店，这类酒店的改造通常更具想象力与创造性。工业的冰冷线条与直白张力，如何与酒店的温暖舒适、人文情怀相融并济，这是一个挑战。在这一过程中，精心巧妙的场地规划与匠心独具的材质运用成为关键。工业遗址酒店以阿丽拉阳朔糖舍酒店、上海水舍酒店、上海佘山世茂洲际酒店、黄山猪栏酒吧为不同类型的代表作品。

此外，不少遗产酒店具备遗产特征的双重属性，如北京瓦厂精品酒店兼具了长城文化遗产地与工业遗址改造特征，北京颐和安缦酒店则具有颐和园文化遗产地与保护性历史建筑遗产双重特征。

遗产酒店开发改造的核心要素

遗产酒店最大的魅力在于新与旧、历史与当代对话中展现出的时光流转魅力，因此如何技巧性留存与最大限度地展现旧时景观与事物、激发人们对昔日过往的追忆，成为开发改造的核心要素之一。对于遗产地酒店而言，需要巧妙选址与建筑规划，通过大尺度落地窗与开放性大露台，最大限度地融入遗产地景观；而对于建筑、工业遗产酒店，则应最大限度、创新性地恢复旧日事物，以维系与旧时对话的纽带。

对于工业和建筑遗产酒店而言，现代手法的空间演绎是改造的关键，也是难点。以上海建业里嘉佩乐酒店为例，其保留了上海传统里弄特有的格局，和马头山墙、清水红砖、半圆拱券门洞等经典石库门元素，但在内里空间上，则完全改变民居布局，将245户住家的联排住宅打通转化为55套别墅，并挖掘地下空间，充分扩张使用面积。

而阿丽拉阳朔糖舍酒店改造中，原先的工业遗址老厂房依然是场地主角、占据轴线的中心位置、两个新建筑分别位于老建筑的两侧。酒店泳池原来是糖厂甘蔗运抵的码头，原有的工业桁架被保留、码头变身为糖舍酒店的标签性场景。

除了空间的当代演绎外，遗产酒店还需融入适量的现代居住元素，使其更适应当代的使用需求。此外，酒店运营中也需规划符合当代生活方式的活动与体验，包括在地性的美食体验与休闲活动等。

遗产酒店贯穿着古今元素的兼收并蓄与时代碰撞。“传统方面侧重环境、意境和尺度，在现代方面侧重功能、材料和技术。”新物件植入旧空间，老物件重焕生机。因此处理新和旧的关系成为设计的关键词。

此外，在保护与开发、风貌与功能之间寻求最佳平衡点始终是遗产酒店开发改造的主旋律。改造是为了更好的保护，而保护本身也是为了更好的利用，保护性开发也是维护遗产酒店长久价值的重要途径。

遗产酒店开发改造的商业挑战

首先，是市场基础。遗产酒店是否合适开发与市场的发达和成熟度紧密相连。这也是为什么目前中国出色的遗产酒店多出现于经济富庶、人文之风鼎盛的一线、新一城城市，或是独具资源禀赋，并可辐射高支付力市场的目的地。经济发达的市场可有效支持遗产酒店的房价深度，并推动遗产酒店实现应有的产品高度，从而形成产品与市场相辅相成的良性循环。而对于未成熟的市场，即便拥有出色的遗产资源，仍需静待时机，保护优先于开发。

其次，是否具备基本的规模效应是酒店商业开发并实现合理投资回报必须考量的因素。而建筑和工业遗产酒店常常受限于历史背景，面临旧有建筑改造规模不足的商业挑战。通常的做法是因地制宜，叠加新建筑以补足房量和公区不足的挑战，比如上海华尔道夫酒店的主要客房体量是在新楼中消化，糖舍更是如此。但很多历史建筑受限于土地面积有限，周边可扩展空间严重不足，面临着因规模问题导致的商业落地挑战。 

再者，遗产建筑空间的先天局限性几乎是不可规避的改造挑战。最普遍的问题是客房面积小，不利于营造现代居住的舒适感，而拆改联通扩大可能会造成遗产建筑结构的改变以及客房量的大幅减少；或是公共区域空间不足、后勤辅助空间受限、交通动线不合理等问题。

而创造性地解决这些问题，则意味着建设成本的高企。此外，为充分再现历史感与在地性，遗产酒店在传统工艺传承、传统材料运用等方面也将付出额外的成本代价。上海养云安缦酒店移植了江西抚州的10,000棵古樟树和50余座明清住宅，在能工巧匠历时15年的努力下，最终搭建出而成，耗资33亿。

遗产酒店开发改造的价值所在

尽管遗产酒店的开发改造面临着诸多挑战，但作为特定历史文化的载体，遗产酒店存在着巨大价值。

首先，具有独特历史文化背景的建筑遗产，或是遗产地资源均具有资源的稀缺性，而这种稀缺性构建了遗产酒店独有的竞争门槛，这种特色标签也为遗产酒店奠定了房价溢价能力的基底。

很多遗产酒店凭借独特的地理位置和突出的产品特色已初步展现出优秀的房价定价能力。随着中国酒店市场的上升与渐趋成熟，遗产酒店的房价溢价能力有望进一步提升，而出色的运营业绩也将大幅带动物业资产价值的提升。

遗产酒店对文化的保护，是活态的而非静态，“不仅保护文化赖以生存的物质载体， 而且注重保护人们的传统生活方式”。大理喜林苑经常组织住客前往白族家庭的扎染作坊，体验学习白族传统扎染手工艺。安缦、安麓酒店的传统国学体验十分丰富，包括中式茶道、香道、太极、书法等等。

因此遗产酒店与历史文化之间相互赋能，形成正向循环。历史文化是遗产酒店的独特卖点与独有竞争门槛，而遗产酒店则是历史文化的出色载体，有助于遗产资源的升级与传承。

最后，中国经济的发展推动人文意识的回归，人们越来越敬畏遗产的人文尺度，希冀在城市文化形象重塑中找回逐渐消逝的城市记忆和文化底蕴。因此，伴随着文化自信与文化觉醒，我们相信遗产酒店也将逐渐迎来璀璨绽放的周期。

高参活动预告

首期开班反响热烈，众多酒店人纷纷要求参加课程课程，高参学院国际酒店业主资产管理总裁班第二期，现在开始接受报名！高参学院·国际酒店业主认证总裁班汇聚N位酒店资产管理导师，从酒店投资定位、酒店开发、品牌引进、筹建管理、财务和营销运营管理、资本退出、资产证券化、酒店改造等方面全方位深入剖析酒店资产管理精髓，打造真正意义的酒店资产管理总裁班！

王老师

电话/微信：135 0967 7634

高参学院·酒店总经理总裁班

2019年8月-12月，高参学院·酒店总经理总裁班，推出匹配酒店总经理的全能力模型系列课程，能力模块各个击破，国内五大标杆酒店实地考察＋专家封闭式课程，快速提升酒店管理者经营管理水平。

首期总经理总裁班 | 黄埔18期：绩效管理+收益管理，带领大家探究武汉光谷金盾大酒店如何通过自主研发绩效模式与系统，打造出超强执行力团队的？

何老师

电话/微信：181 2384 3630

延伸阅读：

酒店招聘、冲榜、专访、任命发布、新闻投稿、申请专栏作家，请加小编微信号：hoteled

戳阅读原文进入高参官网