楼市调控再升级！这几个城市被盯上了

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楼市调控再升级！这几个城市被盯上了

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近，西安发布通知，宣布调控进一步收紧，主要是三点，1是外地来西安落户的家庭，在限购区域买房，应该落户满一年，或者连续交12个月社保或所得税。2没落户的在西安买房要提供5年以上所得税和社保证明，而且只能买1套。3将临潼区纳入到限购范围。

西安这两年逐渐成了网红城市，他抢人的力度可谓是最大，根据西安的政策，只要是本科以上均可落户，2017年以后，人口增加直线上升，而且是落户人口比流动人口增长还快，截至到2018年末，西安市落户人口986.87万人，同比增加81.19万人，两年时间，西安新增户籍人口约101万人，常住人口从961.67万人增加到1000.4万人，增加38.7万人，仅次于广州和深圳，也排名第三，这就说明一个问题，很多人只是过来落户，但平常并不在西安待着，也就是说在别的城市，买房是为了落户，而在西安则变成了，落户是为了买房。

在这样大力度的人口涌入的情况之下，西安的房价自然水涨船高，最近一年西安的房价又涨了20%以上，于是就陷入了一个恶性循环，西安房价越是上涨，他就越是网红，而越是网红，人口就越是往这边流动，只为投资。但其实这两年西安的产业经济发展根本就跟不上房价的涨幅。

那么此次限购升级有没有什么用呢？可能效果不大，在如此多的人口涌入的情况下，想靠限购就扭转预期，这是不太可能的。反而容易变成一场饥饿营销，就像几年前的北京上海一样，每年几十万人流入，越限购房价越上涨。想买房的人就会越多。所以人口因素这个确实是推升房价很强的一个动力。

另外，从西安的调控对策来看，也并非特别积极，在如此宽松的落户条件下，落户一年和12个月社保并不是什么难事，所以从西安当地来说，应该还是希望房价上涨的，只是做做样子给上面看罢了。所以估计这种限购，一段时间内很难起到明显的效果。

当然，人口快速流入这种事，能持续多久，最后还是经济说了算，如果只是靠买房吸引人口，那么也坚持不了多久。最后还得落到产业经济上，人口就是流量，做过互联网的都知道，吸引流量很容易，留存就有点困难了，促活就更是困难，西安现在就有这个问题，流量有了，留住流量没那么容易，常住人口增速远小于落户人口增速就是这个问题，在人口流动越来越开放的现在，如果你不能做到有效留存，过两年大家一看这里没有工作机会，又开始反向流出的时候，那样房价可就麻烦了。所以现在最关键的，西安还是要想想，如何让城市发展跟房价相匹配。网红城市，应该来自经济实力，而不是靠房价，这种资产炒作，来的快去的更快，最后损失惨重的，其实还是当地的原住民。

除了西安之外，苏州，厦门，这几个房价上涨的重点城市，也都被盯上了，苏州多个银行发布通知，暂停办理住房贷款，估计要等上2个月。给的说法是没有额度了。厦门也同样如此，人家没说停贷，但就是拖着不给办了。很显然是额度受限所导致的。那么为什么额度会受限呢？从银行间隔夜拆借大幅下行，我们就知道，银行有的是钱，此时的银行资金很充裕，但是就是不给房贷，显然这不可能是主观意愿，因为银行是最爱放房贷的。所以推断的结论就是，必然有金融当局的窗口指导，央行和银保监会，肯定在对重点区域做指示，对于房价上涨过快的城市，大幅缩减房贷额度，从而给市场降温。

苏州，厦门这都是居民杠杆率非常高的地方，居民负债比上可支配收入在全国名列前茅，如果一旦停贷，杀伤力恐怕不小，跟西安的限购可能完全不一样，很可能会让楼市瞬间熄火。苏州的房价确实有点高的离谱了，如果再不限制，再过一段就超过上海了。

综合来看，现在楼市还剩下了一个发动机，就是人口的持续流入，但这个是大势所趋，没办法更改，所以未来会在人口流动的情况下，楼市出现明显的两极分化，人口快速流入的城市，推动房价不断上涨，而人口被抢走，反向流出的城市，房价将很难再涨，甚至会快速陷入流动性枯竭。也就是你卖都卖不掉了。现在看人口正在由三四线城市向省会二线城市和新一线城市集中。这个过程可能还要持续一段时间，所以省会二线和新一线的房价很难落的下来，但三四线可能很快就会出问题。我们也奉劝各位，如果你不是非得买房去住的话，最好别凑这个热闹，现在绝大多数城市，都是产业跟不上房价上涨，短期热闹之后，房价早就高估了。最后失去收入的支撑，必然维持不了多久，等大家发现买来的房根本卖不出去的时候，这种预期就会被打破。所以这就是击鼓传花的游戏，现在鼓声渐弱，最可怕的是你不知道他什么时候会停。炒房这种事，赚到市值很容易，但是想在拿回钱是几乎不可能了。那些卖房子的，通常都会加价再买，很少有人就此收手退出楼市，于是炒房的收益，就变成了赌桌上的赌资，最后根本拿不走。而在华尔街有句名言，在赌桌上数钱，是最傻的行为，因为钱根本就不是你的。赌场老板也从不担心，因为他知道，你不输光是不会离开的。暂时能赚钱，是因为你玩的还不够久。

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