热议| 南宁总体城市设计释放哪些重大信号？有何影响？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
近日，南宁市规划局发布了《南宁市总体城市设计（草案）报送审批前公示的公告》，一时引起市民和房地产业内的关注与热议。
什么是城市设计？这和南宁总体城市规划有何关联？这份总体城市设计释放哪些重大信号？它将对南宁城市发展带来怎样的影响？与我们哪些方面息息相关？（本篇推文略丰富，建议阅读前微信收藏；文末写留言，分享你的看法）
《南宁市总体城市设计》（草案）里释放哪些重大信号？
以下通过这份城市设计里的规划图文，我们来快速了解。（截图原文件部分规划图，完整版可点击文末“阅读原文”查阅）
南宁城市发展现状问题
直戳“痛点”和“拷问”
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为南宁城市形象升级立Flag
更具国际范、发展活力
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重大信号1
首提中央活力区（CAZ）
打造南宁都心，彰显国际都会风范
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南宁市主城区规划“一主四副、内外双环、五轴延展”的公共中心体系，其中，“一主”即城市活力中心（南宁都心）——中央活力区（CAZ）作为北部湾城市群核心城市的都心，由埌东和五象组成，都心区域涵盖埌东-东盟商务中心+五象综合中心+青秀山+五象岭；“四副”为朝阳、沙井、龙岗、四塘城市副中心。
这是南宁规划里首提“中央活力区”（CAZ），那么它与CBD有何区别？
相关资料显示，中央活力区（Central Activity Zone,简称 CAZ）是对中央商务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸。它更为注重多样性、活力持久性和空间的人性化，融合商务行政、休闲娱乐文化、高品质居住、旅游观光、产业等多种功能，使区域充满活力和吸引力。在国内，上海、深圳、重庆、杭州等城市也先后提出建设中央活力区（CAZ），并付诸实践。
重大信号2
南宁都心涵盖60平方公里
整合埌东商务区、东盟商务区、五象商务区
形成具有区域性、东盟影响力的中央活力区
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根据此前获批的《南宁空间发展战略规划》，以建设建设“东盟国际门户”和“绿色文化名城”两大发展目标；划到2030年，南宁市中心城区人口规模650万-700万人，用地规模700-750平方公里。
重大信号3
核心定位“一江+三城”
突出地域、战略、文化、国际性
百里邕江+山水绿城+文化名城+垂范之城
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重大信号4
五大战略重点
魅力邕江两岸
国际公园城市
完善地标体系和律动天际线
东盟文化交流的公共活力空间
壮乡历史文化融入城市风貌
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【总体结构】
山水结构为基底，纵横划分城市脉络
发挥南宁山水景观优势
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【邕江两岸景观带】
百里邕江画卷
每段江岸都有各自的故事
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【中央活力区的公共空间】
南宁都心汇聚优质配套资源
老地方、新地标，南宁打卡点多在此
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【国际公园城市】
构建“邕城满园”全域公园体系
对生态绿色的热爱再度升温
绿色呼吸，健康生活
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【山水绿城升级】
提升9个大型城市公园品质
提供更优质的休闲和康养体验
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【轨道交通线网】
满足交通功能基础，综合开发利用立体空间
部分站点无缝对接小区、商场、办公楼
低碳出行，便捷换乘
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【主城区交通枢纽】
3条城市环线+7条主要景观道路
打造地标级城市枢纽门户形象
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【迎宾大道】
重大节庆活动和领导接待
6条迎宾大道，展现国际门户形象
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【历史文化街区】
4片历史文化街区
老南宁的历史风貌保护与文化传承
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【地域文化脉络】
构建全域多元文化体验带和展示区
五湖四海朋友相聚南宁，学习交流与分享
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【壮乡特色片区】
都市农业创新、田园观光旅游、田园民俗体验
返璞归真，传承信仰
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【文化示范街区】
历史文化、商务文化、休闲文化、生态文化
南宁市10个城市典范街区
带动更多街区优化提升发展
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【南宁游览路径】
三大路径游南宁
看山水、看老南宁、看新南宁
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以上《南宁市总体城市设计》（草案）中摘录的部分规划图文，你更关注哪几张图呢？
新规划释放的重大信号，对我们未来在南宁居住、出行、旅游休闲等方面的生活展望，有了更清晰的导向；同时，对房地产市场或者相关行业也起到风向标作用。开发商跟着城市重点规划方向走；市民跟着城市重点规划方向置业；城市重点规划交通路网、公共配套、市政配套的建设，也牵动不同行业老板和就业者的心。这里归结以下几个热点预判：
（1）南宁“市中心”易主？“新市中心”更大了！
目前，我们公认的南宁“市中心”是朝阳中心，而从这次总体城市设计看，南宁首提“都心”——中央活力区（CAZ），由埌东和五象组成；涵盖范围更广，约60平方公里（其中30平方公里为建设用地，折合45000亩）。而朝阳中心，其规划定位与沙井中心、四塘中心、龙岗中心，同为城市副中心。
从分散的中央商务区（CBD），到聚集核心资源的中央活力区（CAZ），这将是南宁迈向国际城市必经之路，进一步提升城市集中度、经济增长，以及人居生活品质。
（2）近中期关注四大副中心，还有几个地方潜力不可忽视
“老南宁必去的老地方”的朝阳中心，商贸物流综合发展的沙井中心，五象东、三面环江半岛的龙岗中心，以及旅游资源丰富的四塘中心，这是南宁市近中期发展的四大副中心，各有特点。同时，“南宁北”武鸣-东盟经开区、吴圩空港新区、城镇化推进的青秀区伶俐镇、横县六景镇、良庆区大塘镇，用中远期战略眼光看待，它们发展潜力不容忽视。
（3）江景房、公园房、地铁房，类比下怎样才能“更胜一筹”
从城市设计里，提及比较多的是邕江、公园，百里邕江两岸整治工程已初见芳容，南宁市除了做好山水绿城，还将朝着国际公园城市目标建设，打造更多绿色空间和亲水空间，完善公园布局均好性，未来将实现“在南宁，100米见绿（街头绿地）、500米见园（社区公园）”。轨道交通线网的规划和建设，同样牵动所在区域的住户和办公族的心。
对于置业者或开发商，类比同区域板块或同路段的楼盘小区，如是同类的或兼具多类的（江景房、公园房、地铁房），各家楼盘如何抓住痛点和亮点，值得思考。
（4）旧改、产城、文旅、田园综合体项目，有望升温
不论是成熟老城区焕新情结的旧改项目，产城融合、创新发展的产城项目，还是全域旅游发展趋势下“回归”的文旅项目，以及近年国内兴起的乡村新型产业发展的田园综合体项目，这几年在南宁市场，它们均有数量增多趋势，以及市场关注度升温趋势。
（5）市区未来构筑三环，“南宁东”将被打造成怎样
从南宁总体城市设计的环路规划图看到，市区构筑了三条环路；第3条环路的东面“南宁东”片区（外东环），或将是中远期发展规划，四塘滨河公园、天堂岭郊野公园、园博园等周边区域将做怎样规划建设，备受关注。
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早在2017年7月，全国住房城乡建设部发布第二批城市设计试点城市，广西南宁市、北海市入围该批次37个试点城市名单。城市设计试点工作开展时间为2年，重点围绕创新管理制度、探索技术方法、传承历史文化、推动城市转型这四大内容开展。
南宁规划局委托上海同济城市设计设计研究院有限公司及南宁市城乡规划设计研究院联合编制完成的《南宁市总体城市设计》（草案）已于2018年12月14日由南宁市城市规划委员会专家咨询委员会2018年第三十三此会议审议并予以原则通过，现编制单位已按回忆意见修改完善。主要编制宜居《南宁空间发展战略规划》、《南宁市城市总体规划（2011-2020年）》。
上面截图来自《南宁市总体城市设计》（草案）
那么，城市设计有何作用？
城市设计通常以图纸(包括总平面图、分析图和效果图等)、文字的形式表达成果，从城市空间总体构图引导项目设计，对城市规划、建筑设计及其他工程设计之间起到承上启下的作用。综合考虑自然环境、人文环境和居民生产、生活的需求，对城市环境作出统一规划，提高城市环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。
根据城市设计工作范围的尺度则可以分为宏观、中观、微观三个类型，或者是根据我国城市规划的几个工作阶段又分为对应的总体城市设计、城市片区城市设计、重点地区城市设计、地段城市设计。
简而言之，就是为城市未来将怎样建的更美好、更有地方特色，而开启“美颜相机”模式。
关于城市规划中，“总体城市设计”和“城市总体规划”，是常被提及和容易被混淆的；其实不然，我们需要区别看待。
“城市总体规划”，是对—定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，具有长远性、战略性、结构性和综合性的特点。
在2017中国城市规划年会上，清华同衡规划设计研究院刘瑞刚曾发表过对两者概念和关联的看法。“总体城市设计”和“城市总体规划”存在思维观的差异。 具体如下：
“总体城市设计”的思维出发点是空间整合，更多从鲜活具象的“人”的体验思维来思考城市，更倾向于“创作”，是以感性为出发点。
“城市总体规划”的思维出发点是空间资源分配，更多以“建设”的思维来看待城市，编制从理性的分析出发，来解析一座城市。
无论是城市总体规划，还是总体城市设计，其落脚点都是城市，以城市空间为核心对象，并且实际操作的都是人。在总体规划编制过程中融入城市设计思维是理所当然并应该是顺利成章的一件事情。
值得注意的是，《南宁市城市总体规划（2017—2035年）》编制工作于2018年全面启动；并提出了构建南宁大都市区，加快人口、产业及核心功能集聚，增强区域辐射与引领能力，打破低水平均衡状态，进而带动整个北部湾城市群发展。
文章来源：CRIC广西；
规划资料图文来源南宁规划局公示相关文件；
转载请注明出处。公众号“南宁微楼市”（cricgx）综合编辑。
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