龙岗再升级！平安不动产斩获250亩地块，将引进国际学校
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍战报：
2月28日，南宁五象东（邕宁龙岗片区）250亩教育地产项目GC2019-010地块揭牌，现场仅一家房企——南宁市平德房地产开发有限公司(母公司为平安不动产)参与竞拍，最终以底价12.18亿元成功拿地，商住宗地的成交楼板地价3650元/㎡，较2018年同板块商住地的楼板价低了900元/㎡，同时项目也没有“限房价”（关于“南宁限价松动”的专题解读，详见今日推文头条）。
这是平安不动产在广西南宁开发首个教育地产项目，将引进百强国际学校——哈罗国际学校，有望将面向国内和东盟国家招生；将有力推动南宁教育事业的发展，接轨国际先进教育体系，提高广西北部湾城市群核心城市的城市首位度。
土拍现场，对于新拿的南宁国际教育地产项目，其中引进的国际学校，以及商住宗地的是独立开发还是会和品牌房企联合开发、运营等热点问题，平安不动产负责人现场并未表态及透露过多信息。
我们可从此前相关新闻了解到，平安不动产这次拿下的南宁龙岗项目（商住宗地约150亩+教育宗地约100亩）为南宁市重点招商引资项目“南宁哈罗国际学校”。以首个项目的合作为基础，平安不动产与哈罗国际还将在未来进一步推广民办国际学校及配套综合体的合作形式，积极探索“名校＋名盘”和“教育小镇”等多种办学形态，将纯正英国贵族学校的一流教育资源、教学理念带入中国。基于以全国为合作范围的战略部署，双方将共同推进更多项目的落地，打造更优质的国际化教育平台，助力教育国际化水平的提升。
【热点聚焦】
（1）国际学校落户南宁五象东，直接的影响有哪些？
（2）五象龙岗学区房是否被炒热？
（3）新项目的商品住房打造怎样产品？对区域房价有何影响？
分析师分析：
（1）随着国际学校落户南宁，直接影响是城市首位度提高，接轨国际化优质资源，深入加强国际人才的培养。五象新区的区域影响力和传播度都将加速提升。
（2）新落户的国际学校为私立学校（民办学校），不在目前每年市教育局公布的学校地段划分（学区）范围内，并且国际学校的申报有一定机制，并非就近居住或“多金投入”就能报读，需要经过对报读学生的相关测试结果而定，所以，“国际学校的学区房”，目前看来只是一个噱头空谈。
（3）2018年南宁市区6个主城区出让含住宅地块，普遍采用“限房价、限地价、竞配建”竞价方式，特别是“限房价”在商品住宅预售端起到稳房价的作用，同时开发项目利润空间和市场竞争压力，住宅新房销售普遍带装修，购房门槛进一步提升，部分楼盘“暗自外收”，刚需置业压力加大。
克而瑞数据显示，邕宁区龙岗板块商品住宅成交均价9864元/㎡。目前在售的商品房项目主要有万科金域滨江、蓝光雍景澜湾、龙光玖珑臺、大唐盛世等，高层产品主力价格段在11000-12000元/㎡（含装修）。2018年龙岗板块商住地成交楼板价4640元/㎡,2018年的房价地价比2.08。而2019年至今供应含住宅地块，均已取消“限房价”，今年部分区域板块房价或将“补涨”。
今日，平安不动产拿地的商住宗地楼板价3650元/㎡，比去年龙岗板块新增项目的地价都要低，但其后期开发配建国际学校，以及250亩地块前期征地拆迁安置费用，项目实际投资开发成本，比去年同板块新增普通商住项目的都高一些。按照平安不动产此前的国际教育地产战略布局，未来商住项目或将打造区域标杆名盘。
对于平安不动产的南宁龙岗新项目，其商住部分地块的开发，受到出让公告里的强制建设条件和销售商品住宅的时间节点的约束——“先建成学校再可卖房”；同时，地块项目自签订土地出让合同之日起一年内开工建设，自开工之日起36个月内完成项目的整体竣工验收；教育宗地项目须整体进行报建和建设且办理报建和进行开工建设时间均不晚于商住宗地项目。
推算该项目的商品房首期产品正式推售的时间，活将在拿地后一年到一年半左右，这相对普通商住项目的首期面市的节奏要晚。所以到时项目的房价申报备案价，有可能高出2019年的；从其建筑限高60-80米，以及容积率＞2.5且≤3.0、建筑密度＞23%且≤30%，我们推测其楼栋或以小高层、高层建筑为主，打造中高端改善产品，很有可能是同区域内同等产品中，房价相对较高的项目。（易居克而瑞广西片区将继续跟进该项目今后动作，敬请继续关注公众号“南宁微楼市”）
【地块分析】
平安不动产今日拿地地块，位于南宁市五象东龙岗片区，龙岗大道以东、三合路以南，主干道交通发达可快捷来往五象核心区、仙葫片区、蒲庙片区，万达茂、五象总部基地、园博园等文旅、商务、休闲配套，以及医疗和行政办公配套环伺。
地块周边路网和商品房项目分布示意图（来源搜狐焦点南宁站）
项目实地看，目前地块已经平整，附近规划路网、景观水系颜村渠道和新坡湖公园正在推进建设，有望于未来一两年时间内投入使用，这也将给国际学校师生以及所在片区的住户更多近享的休闲场所。
【企业档案】
平安不动产官网资料显示，平安不动产是《财富》世界500强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司下属子公司，为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等领域。凭借卓越的全价值链投资能力、全过程金融产品设计能力、全方位风险控制能力，平安不动产致力于成为一流的不动产资产管理公司。截至目前，平安不动产注册资本金达200亿元，资产管理规模超3000亿元。平安不动产的精英团队由来自国内外顶尖金融及房地产机构的专业人才组成，与招商、金地、万科、世茂、华润等行业标杆企业紧密合作，并在全国范围内布局北方区、华东区、东南区、华中区、华西区、华南区、上海区、深莞惠及粤东区八家分支机构，拓展澳洲、美国等投资市场，对接世界。
因其资产规模和土地储备之大，平安不动产被房地产业内称之为“隐形资产大户”，致力打造成知名的中国房地产投资基金管理者。
在南宁，目前平安不动产布局了吴圩空港新区，以及五象东龙岗片区，此前参与开发了平安不动产物流园，以及龙岗滨江商住项目的投资。
【学校资料】
哈罗公学（Harrow School）位于伦敦西北角，是英国历史悠久的著名公学之一。它由哈罗当地的一个农民约翰·里昂于1572年创建，最初的目的是为当地的男童提供受教育的机会，但经过几百年的发展与演变，今天的哈罗公学是英国最负盛名的私立学校之一，入读的多为本地区以外的富家子弟。哈罗公学也因此在1870年另外创办了约翰·里昂学校，专门招收当地学生。
哈罗南宁是享有百年声誉的英国哈罗公学大家庭的成员，与曼谷、香港、南宁和上海的哈罗国际学校共同组成哈罗海外成员联盟。哈罗南宁致力于为 2 至18 周岁的学生提供英式教育。
家长为孩子的教育投入是和硬件设施和软件资源匹配。作为私立国际学校，与目前国内公立教育学校有何不同呢？以下为朋友圈网传“南宁哈罗国际学校”的课程内容（不代表本公众号观点）：
（网传“南宁哈罗国际学校”的课程内容）
这与该项目的地块出让公告里明确了——“建设的学校规模不少于66个班，学生1500人。其中：幼儿园不少于12个班；小学不少于24个班；初中不少于15个班；高中不少于15个班。学校办学需凸显国际化办学特色和高端办学定位，除义务教育阶段要求完成的课程外，设置丰富多样的特色化国际课程和项目，并配备充足的经教育部门批准认可的外籍教师以满足国际化特色办学需求。学校须设置有戏剧（可容纳150人）、声乐、摄影、陶艺等专业教室；1个容纳900人的礼堂；1个室内体育馆；1个标准足球场、1个七人制足球场，9个篮排球球场（含室内篮排球场），1个400米环形跑道、1个300米环形跑道，1个50米8泳道室内恒温游泳池等配套设施。除学生、教职工宿舍外，学校计容建筑面积应不少于41000平方米。幼儿园、小学、初中及高中的建设标准须高于国家、自治区和南宁市相关文件规定的规范和标准。” 基本相符。
我们可知，“南宁哈罗国际学校”是私立名校，学费较为昂贵（一年学费或在10万元-30万元人民币，不同年级学费不同），申请报读需要经过相关测试并通过方可，建设标准和教育资源都是高标准的，接轨国际化。精简“小班制”，因材施教，引进更多国际海内外青年人才，增加相应领域领袖人才的储备。
国际学校落户南宁五象东
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五象龙岗置业现状和未来展望
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图文来源：CRIC广西，土地数据信息来源南宁市国土局招拍挂信息；转载请注明出处。
公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑
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