周边都是黄土坡和农田，万字出头，五象南这个盘值不值？

最近，关于五象南板块的话题热度居高不下，板块内大牌房企扎堆，新盘不断涌现。尤其是，一些新盘还曝出“惊喜价”。3月末，该板块内的印象·愉景湾新盘首批房源“9字头起、首付分期5万元起”诚意选房，如今首批房源余货参考价格10500元/平米，即将加推诚意登记二批房源价格或都是万字出头。

那么，印象·愉景湾的地段区位有何优劣势？周边配套现状和规划前景怎样？性价比如何，到底值不值得买……不吹不黑，克而瑞广西分析师团队探盘实测，回答你6个焦点问题。

焦点问题1：位置偏不偏？

——五象新区南端，距离五象核心区有些距离

印象·愉景湾地处五象南板块，位于振邦路（在建）与那良路交汇处，与五象湖直线距离约7.3公里（百度测距），与平乐大道直线距离约746米（百度测距）。

印象·愉景湾区位图

项目一二期被平花谷路（规划）-海晖路（规划）分割开来，项目整体北面有振良大道，东面为振邦路（在建），西面临近平乐大道。由于项目所在板块为开发建设阶段，项目周边多为工地，黄土高坡、坑坑洼洼的农田、频繁往来的大货车、原著村民自建房，现状与5年前的五象湖板块形象相差无几，并不起眼，但谁能预料到未来是否再次被“高攀不起”。

目前项目所在位置暂无公交车站停靠点，距离最近的公交站点位于平乐大道上的那平村站，百度地图测距从该站点至项目的直线距离约为880米。随着未来路网完善，公共交通配套设施或也将布局项目附近，方便住户出行。

自驾出行方面，现在主要以平乐大道和银海大道为主，后期振邦路（预计今年7月通车）及海晖路（规划）全线贯通后将直通至华润二十四城、绿地国际花都等居住区，可快速抵达五象湖板块一带。

沿平乐大道往北行驶，可直通五象核心区及青秀区柳沙半岛；轨道交通上，项目临近规划的南宁地铁3号线延长线（二期）保税中心南站。未来地铁建设开通，日常出行也将更为快捷。

印象·愉景湾周边实景

小克点评：

目前来看，印象·愉景湾所在的五象南板块，地处五象新区南段，相对其他板块而言距离主城区较远。板块内的路网大多在规划建设阶段，加上公交线路极少，地铁3号线延长线建成仍需等待一段时间，交通通达性暂不高，对急于入住的刚需客群来说存在一定抗性。

从项目所在板块规划看，印象·愉景湾周边多为城市住宅用地，后期随着地块成功出让及项目周边振邦路（在建）、平花谷路（规划）等道路修通，交通功能将进一步提升。

项目交通图（图片仅供参考，以实际为准）

焦点问题2：配套怎么样？

——目前周边配套较为欠缺，未来规划丰富

印象愉景湾位于五象南板块南端，项目南北两个地块间贯穿水系，西侧距离规划中的17万㎡生态湖公园较近。规划新建中小学即在项目附近，而项目内建设院落式幼儿园，以及规划主题商业街区和盒子商业，满足业主日常生活消费；此外配建儿童艺术中心，构筑创新艺术幼儿教育系统，筑造艺术培养、亲子育儿交流平台。

另外，规划中的奥特莱斯（商业MALL）、五象客运站、邻里中心等基础配套设施环绕项目四周。项目还邻近五象湖板块，可享受其板块内的大型商业配套，如：宝能商业中心、mini万象城等。同时，项目自身规划有邻里互动公园、运动公园、mini宠物公园等。

小克点评：

老实说，目前项目周边还没多少看得见的配套，但是未来的规划是不错的。项目地铁（规划）上盖物业，邻近规划中的生态湖公园，且自身商业街区和打造儿童艺术中心，未来环境宜居、快捷来往五象核心区的半小时生活圈可期。

项目配套图（图片仅供参考，以实际为准）

焦点3：社区规划如何？

——项目定位偏刚需，容积率4.0

印象·愉景湾由合景、阳光城、大唐、龙光四大开发商联合打造，总占地166.7亩，总建筑面积约45万㎡，项目由高层及超高层装修住宅组成，总户数3213户，高层住宅规划户型建筑面积区间约83-122㎡，容积率为4.0，绿地率为35%，车位配比为1：1.09。

▲图片示意

项目分为南北2个地块，其中南地块规划10栋楼，北地块规划11栋楼，同时北地块有6栋回迁安置房，要说明的是，回迁安置房楼栋与北地块其他楼栋实行分开管理。

小克点评：

项目集四大品牌房企联合打造，各展所长、优势互补，从这四大房企目前在南宁打造的项目看，整体品质中上。

从基本数据看，4.0容积率相比市面上普遍3.0-3.5容积率要高，2梯5户的梯户比与普通的2梯4户相比也高，加上户型面积段以中小户型为主，整体定位偏刚需。

项目鸟瞰图效果图（图片仅供参考，以实际为准）

焦点问题4：户型怎么样？

——户型整体方正紧凑，利用率较高

印象愉景湾目前主推北地块主推1#楼及9#楼，共有3个户型，最小户型为85㎡（建面）3房2厅1卫，其次是97㎡（建面）3房2厅2卫，最大的户型为110㎡（建面）3房2厅2卫。

小克点评：

户型整体方正紧凑，利用率较高，没有太大的bug。赠送空间上，三个户型飘窗均为全赠送，阳台部分半赠送部分全赠送，从户型图看，110㎡（建面）户型赠送空间较大。

1#、9# 户型分布（图片仅供参考，以实际为准）

以97㎡（建面）户型为例，具体分析一下该户型

户型名称：1#9#02/05/06户型

建筑面积：97㎡

户型结构：3房2厅1卫1阳台

↓↓↓

优点：

1、户型整体空间方正，动静功能分区；

2、超4米开间南向大阳台与客厅、南向次卧相连设计，保证客厅及南向次卧的通风和采光；

3、双卫设计，实用性增强。同时，公共卫生间位于户型的中间位置，并与北向次卧形成类套间格局，降低室内交通动线，方便日常使用；

4、L型厨房，烹饪流水线“洗切炒”安排有序，操作便捷；

5、户型设计预留玄关，增加收纳功能。

不足：

1、厨房门口设置在西面，与餐厅不直接相连，不便递菜。

2、南向次卧与景观阳台相连，私密性大打折扣；

3、南北向次卧门对门，私密性欠缺；

4、1#、9#均有底层商业，低楼层房源或受到商业噪音干扰。

另外，印象愉景湾85㎡（建面）户型虽布局紧凑，但做到了动静分区、干湿分离明显。在仅有一个卫生间设计的情况下，做了干湿分离，且互不干扰，日常实用性较强。目前在诚意登记的房源已无该户型，有待近期二批房源推出。

85㎡（建面）户型

最后来看110㎡（建面）4房，该户型横厅设计，利用率较高，但同时存在私密性较弱的问题。另外，该户型4个房间中即有3个设置飘窗，加上南向6.2米开间的景观阳台，户型的采光大大提升。

110㎡（建面）4房

焦点问题5：现在还有9字头房源吗？

——首批余货单价已涨至1.05w，首付23万元起

从调研看，五象南板块大部分楼盘价格在1.1-1.15万元/㎡，印象愉景湾3月底推出首期批房源诚意登记选房9字头起、首付分期5万元起，如今在推余货房源和即将诚意登记的二批房源价格如何？

3月23日项目进行首期诚意登记选房，选房楼栋为1#楼85-110㎡（建面）3-4房以及9#110㎡（建面）4房，共计186套房源，当天选房率98%。

选房现场监测统计：此次选房预估参考价格区间8600-9700元/㎡，预估均价9300元/㎡（含装修费3000元/㎡）。其中，85㎡3房，预估主力价为8900-9300元/㎡（含装修）；97㎡3房及110㎡4房预估主力价为9000-9700元/㎡（含装修）。另外，1#楼97㎡05、06号房位置较好，预估均价达9500元/㎡（含装修）。

3月23日，印象·愉景湾首期诚意登记选房现场

4月以来，加推9号楼85-110㎡（建面）户型诚意登记选房；目前（4月13日最新了解）仅剩97、110㎡（建面）户型，首付分期优惠政策已取消，预估参考均价已涨至10500元/㎡（建面）,置业首付门槛23万元起。而近期即将推出二批房源楼栋2号楼，梯户比降至2梯4户，价格或少有9字头，主要售价预估万字出头，置业优惠政策正在制定中。

小克点评：

与以往楼盘优惠促销为博眼球喊空口号不同，印象·愉景湾的首批住宅实打实有9字头房源，其中少量房源还是8字头，这与板块内其他楼盘相比，价格性价比较高，有一定的竞争优势。如今诚意登记首批房源后，不仅单价有所提升，置业门槛稍微提高了，但对于区域置业的热情和积极性反而上升了，这也是开发商对新区开发项目多采用的“低开高走”营销策略。

焦点问题6：看总平图，有什么不利因素嘛？

——部分楼栋架空层设置非机动停车位，低楼层易受噪音干扰

印象·愉景湾各楼栋的架空层设置有非机动车停车位，其中1#、2#、3#、5#、6#、9#、12#、15#、17#周边设置有地下车库出入口或人行出入口。

此外，项目营销中心日后将作为幼儿园使用。

小克点评：

印象愉景湾现处于施工建设期，尚未交付，项目的交付质量及园林建设等赞无法判断。但从项目规划看，临近架空层及1#、2#、3#、5#、6#、9#、12#、15#、17#楼低楼层的户型可能会受到噪音影响。

同时，考虑到营销中心后期将作为幼儿园使用，交付效果与展示期间可能会存在差异，幼儿园投入使用后临近楼栋可能会受到噪音影响。

项目北地块楼栋总平面示意图（图片仅供参考，以实际为准）

结语

印象·愉景湾项目由4家品牌房企强强联手，共同打造；位置上目前来看还有些许偏，但其所在的五象南板块规划较为完整，且是五象新区产业集中地，未来人流、物流集聚，加上旁边规划有公园、地铁，整体前景还不错。

目前项目主推97-110㎡（建面）3房刚改户型，预估参考均价1.05万元/平米，首付23万元起；算下来，总价和首付门槛在整个五象新区里是相对较低的；与板块内其他楼盘相比，价格具有优势，对首套刚需购房者而言置业性价比较高，加上地铁3号线延长线（规划）加持，未来有一定潜力。

不足之处，五象南板块目前处于规划建设期，各项设施配套的实现需等待较长时间，对急于入住的刚需购房者来说存在抗性。

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文章来源：CRIC广西；

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