【土拍】龙岗、五象湖、三岸多幅地块已“上架”，6月谁将清空“购物车”？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

CRIC广西南宁土拍预告

6月，对于房地产土地投拓行业，这个月的土拍尤为关键，年中冲刺，是拿拿拿、拍拍拍？还是再缓缓，下半年再添粮补仓……2019年前5个月，南宁土地市场升温不断，实际成交楼板价超过5000元/㎡有9幅，其中超过11500元/㎡在有3幅。6月新一轮“抢地大战”即将打响，龙岗、五象湖、三岸多幅地块已“上架”，多幅地块地价上限值破“5”、破万，谁将这些高价地加入“购物车”？谁又将“清空”？（文末写留言，分享你的看法；6月5日土拍直播点击阅读原文）

6月南宁土拍地块位置示意图

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6月南宁土拍地块信息一览表

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6月南宁土拍计划出让8幅经营性用地，占地合计约453亩，计容建面合计约81万㎡，起始总金额合计约43.64亿元。地块主要分布于邕宁区龙岗片区（6月5日现场揭牌）、良庆区五象湖片区（6月12日现场揭牌）、青秀区三岸片区（6月19日现场揭牌）、吴圩空港经济开发区（6月19日网络揭牌）。以下，我们分片区/板块来快速了解地块亮点：

1

邕宁龙岗

2幅地块地价上限均破“5”字头

6月南宁首场土拍将在本周三（6月5日）上午10时开拍，邕宁区龙岗西和龙岗北各有1幅商住地出让，体量都不大，分别为16亩、34亩，容积率上限均为3.0，限高上限分别为80、90米（计容建面分别占比一、二成可突破限高的20%），均采用“限地价、竞配建产权移交住房”竞价方式。

GC2019-049地块（16亩商住地），北侧为中铁交通天地明珠，东侧为龙光玖珑臺4期，南面为蓝光雍锦澜湾；该地块计容建面仅3.21万㎡，或可建2-3栋26层以内的高层住宅，南面近距滨江公园450米、邕江约650米，由于北侧相邻小区的高层在22-26层，该地块所建高层住宅，可能只有较高楼层可直面观览江景。起始楼板价分别为4001元/㎡，限地价楼板价为5996元/㎡。

地块虽小，但区位优势凸显，交通便捷。地块西侧1号路（江湾路-五象大道）现已完成大部分路段的沥青铺设，预计今年年中或下半年正式通车使用；而相邻不远有江湾路小学（新建）、规划待建小学等。该地块相邻的龙光玖珑臺4期组团地块（约24亩）是去年12月19日成交的，当时吸引了龙光、中鼎、新希望、旭辉、金地5家房企参拍，最终龙光以总价2.21亿元拍下，成交楼板价4650元/㎡。即将6月5日揭牌的地块地价上限直奔“6”字头，而且不一定能全部观江景，预估户数300余户的小型社区。小克推测，该地块“邻居”龙光、蓝光两家参拍和积极拿地的可能性较大。

GC2019-050地块（34亩商住地），位于龙岗商务中心区，东面距江湾路（西段）滨江公园约200米内，距离邕江约400米，适合打造江景房，起始楼板价3500元/㎡，限地价5500元/㎡。该地块南面约450米处为金科新项目（今年3月27、29日连续拿地，占地合计82.6亩，或打造博翠系产品），当时两场土拍均吸引了10余家品牌开发商，金科、世茂、宋都、雅居乐等积极竞拍并拼到竞配建末段，最终金科两次分别拿地实际楼板价为7729元/㎡、6924元/㎡。小克推测该地块报名房企数量，以及竞拍的激烈程度将大于049地块的，达到限地价并竞配建的可能性较大，以全国型品牌房企、本土中小型房企积极竞价。

克而瑞数据显示，2019年5月邕宁区龙岗板块商品住宅成交均价11420元/㎡（含装修）。此次龙岗揭牌两幅地块体量不大，拿地总金额不高，对于一直“无米开锅”、急需补仓的房企虽说是急需拿的，项目本身可售体量不多，而周边在售楼盘仍有较多货量，对于拍高价地要慎重。

2

良庆五象湖

地价上限奔“万”，冲击“天花板”

6月12日将揭牌的GC2019-054地块（104亩商住地，容积率上限3.4）、GC2019-055地块（153亩商住地，容积率上限2.72），彼此相邻，位于平乐大道-玉洞大道立交桥西南侧，南面300余米即是南宁地价“天花板”项目“龙光天瀛”。这两幅地块计容建面分别为23.49万㎡、27.66万㎡，这两幅地块的竞价方式均是“限地价、竞配建产权移交住房面积”，限地价分别为9706元/㎡、9926元/㎡。这两幅地块和“龙光天瀛”一样具有“四临”特征——“临双地铁、临湖景、临学校、临快速路”，地铁3号线（今年6月6日开通）、机场线（规划）的五象湖站即在附近，五象湖在地块西北面，五象新区第四小学、五象第一实验幼儿园在地块西面，地块相邻平乐大道、玉洞大道这条城市快速路的“十字中轴”处。

克而瑞数据显示，2019年5月良庆区五象湖板块商品住宅成交均价11804元/㎡（含装修）。而周边在售的金玖世家、金科博翠山主力价在12000-13000元/㎡；今年年中和下半年，还将有规模体量较大的新盘或新组团入市，如世茂、大唐、阳光城合作开发的“澜庭府”（营销中心即将开放），以及合景·叠翠峰项目（目前还在前期筹备）。路桥锦绣城、光明城市自身体量较大，新组团产品也于近期相继亮相。

小克推测，即将6月12日拍卖五象湖片区两幅地块，很有可能突破“天花板”，或将是有大盘开发经营和高端项目开发商参拍；因为区位和周边配套占优，比龙光当时拿的地块更直观湖景，冲击南宁地价“天花板”不言而喻。

回顾今年3月29日南宁土拍，龙光、融创、美的等26家房企参拍，经历21轮竞价+185轮竞配建、耗时1小时15分钟，最终由龙光以总价24.27亿元拍下，地块计容建面32.36万㎡，其中配建产权移交房12.65万㎡，实际成交楼板价14239元/㎡。地价赶超房价，对拿高价地者，无疑压力山大。经测算GC2019-054、GC2019-055地块若要超越“天花板”地价，则拍到限地价并配建产权移交住房面积分别至6.05万㎡、6.75万㎡。小克推测这两幅地块实际楼板价破地价“天花板”的概率较大。

3

青秀三岸

一日“三连拍”，地价再破万？

6月19日将揭牌的GC2019-038、GC2019-039、GC2019-040地块，均是位于青秀区凤岭南路南面、那安快速路东面，彼此相邻容积率均是低至2及以下，体量不大，计容建面4.50万㎡-7.05万㎡，商业占比较少，适合打造纯住宅社区。建筑限高≤50-80米，打造中小型低密滨江社区，产品或以多层、小高层住宅为主。3幅地块的竞价方式均是“限地价、竞公租房”，起始楼板价分别为3840元/㎡、3833元/㎡、3563元/㎡，限地价均为11250元/㎡。不到一年，三岸陆续已出让6幅地块，新城、彰泰、中国铁建、龙光、银河、龙湖等品牌房企争相抢滩、三岸滨江公园初现和秀美邕江景观带，也是三岸片区“爆红”的原因，但是目前片区市政基建、教育、医疗等生活配套仍在推进阶段或开建前期。

回顾今年5月22日南宁土拍，龙湖、盛天、广源等25家房企参拍，经历46轮竞价+29轮竞配建、耗时半小时，最终由龙湖以总价5.47亿元拍下，地块计容建面4.86万㎡，其中配建产权移交房0.822万㎡，实际成交楼板价14046元/㎡。目前三岸片区在售住宅主力价12000-13000元/㎡（含装修），地价赶超房价，对拿高价地者，无疑压力山大。小克推测这3幅地块成交楼板价或有差值，近江的楼板价会更高些，038、039地块或被同一房企一并拿下。

4

吴圩空港

网络揭牌，2.0低容积率商住地

6月19日网络揭牌一幅吴圩空港经济开发取商住用地，地块编号GC2019-051，位于友谊路北、光明路东，距离友谊路约800米，可快捷来往吴圩国际机场。该地块占地约24亩，低容积率2.0，限高35米内，可打造低密多层/小高层洋房+商墅纯住区。该地块起始楼板价1238元/㎡，按“报价不低于底价、价高者得”竞价。目前吴圩空港地价、房价均是价格洼地。地价“天花板”3060元/㎡，由深圳房企山湖海创造；片区在售/待售的商品住宅主力价为毛坯房“5”、“6”字头。小克推测这幅地块楼板价或引本土中小型房企争抢，地价控制在“3”字头以内。

最后，小克在此提醒各位金主，理性拿地、控价预期。当前“稳地价、稳房价、稳预期”总基调，而5月南宁被住建部“点名”预警提示房价涨幅较大，牵动各方的是，南宁相关部门将作出怎样调控举措，何时出台……在小克发文这篇土拍预告前，还未有任何“新动作风声”，小克将继续关注。

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公告和文件来源：CRIC广西；地块基本信息来源南宁市自然资源局官网相关公告；

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