时隔4年东葛路再出新地块！兴宁推21亩地块，限销售对象限房价

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

CRIC南宁土拍预告（2019.9.12）

9月南宁市区首个经营性用地土拍日已确定——9月12日，南宁市自然资源局将举行2019年第七十、七十四、七十六期国有建设用地使用权公开出让活动，相继揭牌出让3幅含住宅地块，它们分别分布于兴宁区沙江路、青秀区东葛路、江南区锦富路沿线，占地面积合计约126亩，计容建面35.80万㎡，起始总价合计约13.14亿元。其中，东葛路56亩旧改地块备受关注，要知道上一次区域住宅用地供应还是在4年前；这一次地块出让，将给区域新添一个综合体项目。

9月12日计划出让的南宁市区内3幅地块基本信息

（点击图片可查看大图和保存）

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兴宁区沙江河畔21亩商住地

限销售对象、限房价、竞地价

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地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

▶竞价方式：9月12日挂牌揭牌，限销售对象、限房价、竞地价，报价不低于底价、价高者得。▶地块期数：南宁市2019年第七十期国有建设用地使用权公开出让；

▶地块起始价：起始单价822万/亩、起始楼板价2740元/㎡、 起始总价约1.75亿元；竞买保证金人民币3500万元。

▶地块综述：南宁市GC2019-072地块位于兴宁区沙江路东面、厢竹路北面（沙江河湿地公园东侧），占地21.273亩，容积率＞3.0且≤4.5，计容建面约6.38万㎡（包含占地面积约1851㎡绿化用地）；地块中商业占比约3%~20%，其余为住宅）；建筑密度≤32%，绿地率≥35%，建筑限高≤100米。地块所建住房限定销售对象为广西出入境边防检查总站民警；限定住房最高销售均价为7330元/㎡。

地块周边路网日渐完善，兴桂路已修通，距离地铁3号线兴桂路站约700米，而西侧主干道沙江路（衡阳东路-金桥大道）正在建设，道路沿线征地已取得较大进展。秀厢大道、邕武路、厢竹大道、邕宾立交等发达路网，出行便利。地块周边生态休闲资源丰富，沙江河湿地公园、那考河湿地公园、狮山公园、广西药用植物园；并且受到兴宁东商圈、北湖明秀商圈叠加。区域内周边教育、医疗、生活配套有待逐渐完善。

▶小克点评：该地块所建项目房价，对于区域普通商品房市场没有多大影响，因为它已限售对象；为的是让最可爱的人和其家属，能在南宁安家，宜居、生活便利。该地块曾于去年9月28日因无人申请而流挂，时隔一年再度出让，地块规划条件和竞价方式基本一致，同样是“限售对象+限房价+竞地价”，限售对象都是广西出入境边防检查总站民警，只是在起始地价、限最高房价上有所调整。地块起始单价由去年的758万元/亩提升至现在的822万元/亩，限最高房价由去年的6705元/㎡提升至现在的7330元/㎡。


沙江河湿地公园局部实景图（来源北京城建道桥建设集团公众号）

地块西侧的沙江河湿地公园现已初现芳容。沙江河是南宁市第二条实施城市水环境流域综合治理PPP模式（公共私营合作制）的内河，两三年前这里还是污水河，如今已水清岸绿、鸟语花香；沙江河湿地公园和那考河湿地公园一样，又将是南宁旅游又一个“网红打卡圣地”。

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青秀区东葛路东段56亩旧改综合地块

起始总价约7亿，体量预计达16万方

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地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

▶竞价方式：9月12日挂牌揭牌，现场竞价（已于8.20发布调整公告，取消“网挂”），此前旧改项目同一批次中标土地熟化人方可申请竞买，报价不低于底价，价高者得；

▶地块期数：南宁市2019年第七十四期国有建设用地使用权公开出让；

▶地块起始价：宗地该地块由两宗地组成，整体起始单价1248万/亩，起始楼板价4269元/㎡，起始总价合计约7亿元。

其中，宗地一（商住，36.460亩）起始单价1123万元/亩，起始楼板价4211元/㎡， 起始总价4.09亿元；宗地一竞买保证金人民币8200万元。

宗地二（商业、商务，19.638亩）起始单价1480万元/亩，起始楼板价4353元/㎡，起始总价2.91亿元；宗地一竞买保证金人民币6000万元。

▶地块综述：南宁市GC2019-076地块位于青秀区东葛路、望园路北侧，占地56.098亩，由两宗地组成，总计容建面约16.40万㎡。其中，宗地一（住宅、商业）容积率＞2.0且≤4.0（其中住宅容积率≤3.50），计容建面约9.72万㎡（商业用地12.5%~15%，其余为住宅用地），宗地一内配建一所9班幼儿园；宗地二（商业、商务）容积率＞3.0且≤5.1，计容建面约6.68万㎡（商业用地30%~40%，其余为商务用地）；两宗地块的建筑限高均≤100米。地块近距地铁3号线东葛路站约550米，地块接驳东葛路，周边还有清厢快速路、厢竹大道快环等，出行便利。

受长堽商圈、东葛商圈叠加，以及周边住户较大基数的消费需求，该地块或将打造为集住宅、商业、商务为一体的综合体项目，为现已成熟的东葛商圈增添新建商品住宅、消费购物中心（或商业街） 、以及商务办公公寓等。

▶小克点评：该地块为广西政法管理干部学院校园旧址片区（原东葛校区）旧改项目用地。据了解，该高校东葛校区3828名学生，已于2019年1月19-20日顺利搬迁至青秀区仙葫五合校区（新校区）顺利完成，目前该校五合校区容纳学生达7500人。

该校东葛校区旧照（现已完成征地拆迁，师生已搬迁至仙葫五合新校区）

该校五合校区实景（来源见图片水印）

小克实探看到，目前旧改用地两宗地均在土地熟化的三通一平阶段；该地块占据地段优势明显，但现状不足之处也能直观看到。地块周边主干道之一望园路的北段目前未打通，在长堽村里“被隐没”。而该地块宗地一和宗地二间的长堽村南路也是只能一辆小车通过，进出偶尔会拥堵。随着未来地块周边路网改造拓宽，以及片区内其他棚改项目的推进，老城区焕新有待时间来见证。

地块周边以多层民房、小高层单位房为主，少量二三十层高层小区。其所在片区和相邻区域土地基本饱和，过去十年鲜有新增住宅用地招拍挂出让，最近一次招拍挂还是2012年万达拿地建设青秀万达广场（289亩），而绿地于2015年开工建设的绿地中央广场，则是东葛路比较新的一个综合体项目。本次新地块出让，也是继绿地地块后，时隔4年再度推出新地块。未来区域供地或以旧城改造、棚户区改造、单位房危旧房改造等为主。

旧改地块旁的长堽村南路实景（拍摄于2019.8.19）

旧改地块旁的长堽村南路实景（拍摄于2019.8.19）

旧改地块宗地一实景，规划住宅、商业合计约36亩（拍摄于2019.8.19）

旧改地块宗地二实景，规划商业、商务合计约20亩（拍摄于2019.8.19）

按该地块规划条件，按所给的最大容积率，来估算各物业计容建面（这里未算地下车位），住宅约8.26万㎡、商业3.46万㎡、商务4.68万㎡，适合打造以小型商业Mall、商业街、商务公寓、住宅为主综合体项目。而至于谁将拿地，土地熟化人申请竞买制，出让结果悬念不大。

此前中标该旧改项目的土地熟化人的企业，在近两年南宁房地产上业绩和规模增长上显著，布局南宁市各大城区20多个楼盘，开发过各类物业，有着丰富城市更新，以及地铁物业运营经验。它是谁？等待9月12日土拍后的官宣。

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江南区五一立交西南面49亩商住地

限最高地价，竞公租房

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地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

▶竞价方式：9月12日挂牌揭牌，现场竞价，限最高地价、竞公租房；

▶地块期数：南宁市南宁市2019年第七十六期国有建设用地使用权挂牌出让公告；

▶地块起始价：起始单价900万元/亩、起始楼板价3375元/㎡、 起始总价约4.39亿元；竞买保证金人民币8800万元。

▶地块限最高地价：限最高单价1333万元/亩、限最高楼板价4999元/㎡、 限最高总价约6.51亿元。

▶竞公租房：当现场竞价达到限地价，不再往上报价，转为在此基础上竞公租房配建面积，首轮投报配建面积≥300㎡，每次投报须为60㎡的整数倍，以竞配建面积大者得。

▶地块综述：南宁市GC2019-078地块位于江南区锦富路以北、壮锦大道以西（五一立交西南面），占地21.273亩，容积率＞2.0且≤4.0（住宅容积率≤3.8），计容建面约13.02万㎡，地块中商业占比约3%~5%，其余为住宅；建筑密度≤32%，绿地率≥35%，建筑限高≤100米。地块所建住房限定销售对象为广西出入境边防检查总站民警；限定住房最高销售均价为7330元/㎡。项目部分用地（5545㎡）位于轨道交通控制范围内，用地建设方案需征求轨道公司意见。建筑限高≤100米。该宗地配套12班幼儿园一处，位于该宗地北面，用地面积约6283㎡，建筑面积不少于4680㎡。

地块近距地铁5号线（在建）、6号线（规划）换乘站旱塘站约620米，周边多座立交、路网发达，而锦富路部分路段正在修建。

▶小克点评：该地块较为方正，适合布局楼栋，并且是地铁上盖物业，临双地铁站点（规划），出行便利，加之“邻居”综合体项目有一定体量商业，以及规划建设社区菜市、储蓄所等公共服务设施配套，以及项目配建1所12班幼儿园邻近小区。

回顾“邻居”综合体项目（两宗地组成）地块土拍，当时深石、中粮、龙光、彰泰共4家房企参拍，经历74轮竞价+78轮竞公租房，耗时1小时左右，最终由深石以总价约5.76亿元拍下，整体平均楼板价4842元/㎡（经测算，仅供参考，这里未扣减公建）。这一次，相邻商住地，占地面积差不多，它又将吸引哪些房企参拍，我们拭目以待。

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文章来源：CRIC广西；地块基本信息来源南宁市自然资源局官网相关公告。
地块航拍实景图来源南宁楼盘网；部分图片来源网络。

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