楼盘测评 | 融创南宁青秀开山之作，乘上凤岭北价值外溢东风

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

三个月前，一组“溯源东方境、今朝著凤岭、至此九熙府”海报刷屏南宁地产圈，融创官宣其南宁青秀开山之作——“九熙府”落子凤岭北，承袭高端产品九府系，定制属于城市知贵的归心之家。如今，融创·九熙府示范区已盛放，首期产品火热垂询登记中；示范区开放首个周末，累计到访鉴赏客户上千组。

置业者关注它不仅仅首开惊喜价格，还有项目所在片区发展潜力、价值几何，项目产品力如何？克而瑞分析师就置业者关注热点问题，近日来到融创·九熙府示范区实地探访，对其进行多维度测评。‍

融创·九熙府示范区开放首日实景图

一探 | 区位和交通

凤岭北TOD中轴核心区，帷幄城市发展大动脉

融创·九熙府，择址广西首府南宁市青秀区凤岭北，坐落在凤岭北TOD（以公共交通为导向的发展模式）中轴核心区内，与南宁东站直线距离仅约2.5公里。驱车从佛子岭-凤凰岭路口“一脚油门”，沿着凤凰岭路一路向北、过了高速环路立交桥，即可到达项目实地，车程不到5分钟（网络地图测距车程时间，仅供参考）。

何为TOD？它对城市发展有何影响？

简而言之，通过建设大型综合交通枢纽，引导城市发展；它对城市间经济、人口、就业发展起到巨大推动作用。像上海的虹桥、莘庄，粤港澳大湾区的增城新塘和香港西九龙等，都是国内TOD发展典范。

南宁TOD发展典范在哪？非凤岭北南宁东站圈莫属。这里已建成集高铁、地铁、BRT、客运站、地面公共交通为一体的大型综合交通枢纽，并且待2021年南宁-崇左城际铁路投入使用，从东站“打动车”去吴圩机场，轻松快捷。“南宁TOD时代”已然到来。

南宁东站航拍实景图（来源网络）

根据规划，南宁东站周边已将被打造成为集综合枢纽、商务会客、文化交流、旅游集散、商业休闲娱乐、居住为一体的高铁“商旅文”中心区。业内人士认为，近20年成熟发展的凤岭北，将迎来“后凤岭北时代”，其巨大价值也将会外溢到东站周边TOD核心区。

融创·九熙府区位示意图（开发商提供图片）

目前，融创·九熙府周边路网界面尚未成型，多数在建设中，包括合坡路（在建中）、长岭大道（在建中）、金仑路（规划中）、虎岭大道（在建中）、长虹东路延长线（在建中）、水颜岭路（规划中）。随着城市发展大动脉的延伸和贯通，九熙府所在的南宁凤岭TOD核心区价值潜力也将进一步释放。

南宁东站北路网图（来源于网络）

二探 | 区域配套

汇聚优质资源，执掌城市繁华生活圈

除了坚持“江河湖海，城市中心”的项目择址严格标准，融创还尤其关注城市价值高地，在产品的人居层次上与之契合。

青秀区，作为南宁的核心城区，是南宁的政治、金融、CBD、商贸和文化旅游中心。它连续多年蝉联广西全区经济第一强区，GDP保持高速增长，2018年青秀区GDP总量更是达到了近1000亿元。华润置地、万科集团、绿地集团、招商蛇口、保利集团、中国铁建等一大批世界500强、央企、名企已先后进驻青秀区，打造标杆项目。

凤岭北，作为青秀区核心板块之一，经历了近20年的发展与沉淀，现已是一个成熟宜居的高端生活区。配套齐全、资源丰富，能级高，高端居住人群纷纷落户于此……凤岭北已然成为南宁乃至广西的城市价值高地。

凤岭北实景图（来源南宁晚报）

九熙府，作为融创布局南宁青秀区开山之作，落子凤岭北TOD中轴核心区，坐拥城市繁华生活圈。

教育配套方面，近邻幼儿园（项目自身配建1所，周边2所）、小学（规划1所48班）、中学（规划1所24班）一站式优质教育。

商业商务配套方面，周边规划商业配套（占地约5.86公顷）、邻里中心（占地约0.97公顷）、商务配套（占地约1.52公顷）。在九熙府东面约1.1公里的首创奥特莱斯（在建中），预计明年国庆开业，“不出国门，即可逛购国际名优名品”，将加速东站北商圈发展。并且受凤岭北商圈、东盟商务区商圈、兴宁东商圈、东葛路商圈，多商圈叠加，从项目出发，约15分钟左右车程（网络地图测距车程时间，仅供参考），即可到达万象城、会展航洋城、龙光商业广场、新城吾悦广场、青秀万达广场、绿地·289上海天地等大型购物中心。

医疗配套方面，项目西南面直线距离约5公里处的广西区人民医院凤岭医院（在建），预计今年年内竣工，将填补凤岭北片区三级甲等综合医院的空白。此外，周边还有广西妇幼保健院、埌东医院、规划医疗配套等。休闲配套方面，周边自然生态资源丰富，凤岭儿童公园、那考河湿地公园、广西药用植物园等多个公园环伺。同时，从规划图来看，合坡路与那了水库形成的景观通廊，也将给九熙府业主带来舒适的居住环境。

（注：以上规划信息来源南宁市自然资源局，于2019年6月24日发布的《南宁市中心城区ET-01（二塘煤矿）单元控制性详细规划及城市设计（修改）（草案）报送审批前公示》）

三探 | 区域房价

“一脚油门”，竟会差近1万元/㎡

买房看地段，置业铁律之一。

对于众多目前在南宁打拼的购房者来说，凤岭北无疑是优质的置业选择。目前来看，凤岭北众多楼盘价格已经突破1.8万元/㎡，核心区一些热点楼盘甚至达到2万+，如凤凰岭路上的楼盘为例，目前项目报价已经达到2万元/㎡，高房价让不少购房者只能“仰望”。

值得关注的是，融创·九熙府位于合坡路（在建中）18号，根据最新的城市总体城市设计，南宁将形成“一主四副”的大格局。合坡路（在建中）作为沟通兴宁东到凤岭北的枢纽性道路，预计2019年底通车。合坡路（在建中）通车后，将与贯通凤岭北的凤凰岭路对接，也就是说，“一脚油门”的距离即可到凤岭北核心。沿路居民自北向南约3公里可直达凤岭，约6公里直达东盟商务区，约5.8公里可达万象城、会展航洋城等商业中心......

凤岭北-兴宁东主干道合坡路（来源于网络）

而根据分析师踩盘现场，置业顾问透露，预计融创·九熙府首期价格约1.2万~1.3万元/㎡；也就是说“一脚油门”的距离，但是融创·九熙府的价格预计会比凤岭北目前在售楼盘相差5000-10000元/㎡左右。

这样比对来看，对于目前在南宁奋斗，打算置业凤岭北，但又被高处不胜寒的房价挡在门外的城市奋斗者而言，无疑是很大的利好。

四探 | 项目规划

五境九苑，府院归心生活

2016年8月，融创首进广西南宁，布局五象新区，打造首个项目“九棠府”。回顾“九棠府”示范区开放，给南宁第一次东方式问候，引发市场和业内热烈反响。一年不到时间，东方美学、新中式的新项目也如雨后春笋般递增，但很难复制或超越融创“九府系”产品。

九熙府，是融创中国在南宁开发的第二个九府系，也是全国第17个九府系产品，产品研发和园林打造上均因地制宜迭代提升。

项目目前已取得两个地块（未来规划预计为五个地块），其中一地块为集中安置住区，独立管理。二地块占地约92亩，总建筑面积约28万平方米，由13栋26-33层高层住宅，和1栋7层商业公寓组成，总户数1616户（不含公寓），车位配比约为1:1.24。另小区内配备一个12班幼儿园。‍

融创·九熙府效果图

步入九熙府示范区之前，我们穿过一排竹林，寓意竹报平安。现在展示区的园林效果，是五进院落、五重园境、九重花苑的园林景观的一个缩影和展示；一步一景，让业主回家富有仪式感和尊贵感，这更是一种沉浸式的府院归心生活。项目园林景观采用新东方的现代造景手法，汲取南宁的山水文化元素，继承了传统园林的空间格局。

九熙府示范区实景图

据项目相关人员表示，匠心造园，是融创一贯对项目的高品质要求。九熙府通过“五境九苑”园本，讲究的是大气的中轴景观布局，造景动静之趣。园林设计以“山水泛境”为灵感，打造“林、山、溪、月、池”五境中轴景观，同时根据各个植被的不同花期，设计九个不同主题的花苑，在小区内享受不同时节鲜花盛开的场景。花苑的设计，巧妙地覆盖各楼栋的景观视野，做到户户皆风景。而花材树木的选用，也经过了园艺师的精挑细选，以景观价值高的蓝花楹、小叶榄仁、朴树、香柚为主。

九熙府园林效果示意图（最终以实际交付为准）

社区内配套规划上，九熙府为业主描绘了一幅“有家，有生活，有知己”生活图景。除了小区中庭阔景园林，这里还有下沉阳光大草坪、约500㎡的多功能社区泳池，享受玩水乐趣、SPA休闲康养。为照顾不同年龄层的业主不同休闲需求，小区还设计了儿童乐园、健康跑道、萌宠乐园、邻里空间、社区运动场等。并且，在每一栋住宅一楼架空层设置茗茶厅、健身区、童趣里等主题泛会所，茶余饭后，亲友间、邻里间在此读读书、喝喝茶、健健身，一起谈天说地，其乐融融。

除了讲究全龄化、功能化的“归心社区”外，融创还为业主举办一系列社群活动，例如在南宁已经进行了两年的“健走未来”、“邻里计划”、“果壳计划”，让业主增进邻里之情的同时，也从运动、艺术、童趣、公益中收获更多快乐。真正给业主归心睦邻的生活。

融创的臻心还体现在其产品细节上，像九府系的建筑立面，有着很高的辨识度。以头部、中段、基座三段式设计，化繁为简；双层屋檐设计，对称仪式感；三进式入户大堂，稳重且质感。

九熙府示范区实景图

五探 | 产品户型

首置、改善置业，一购到位

目前，九熙府首期推售高层住宅建筑面积约93、100㎡三房，122、136㎡四房户型，两梯四户，适合想落户凤岭北的首次置业者，以及改善置业者，两口之家、三代同堂皆能在此找到安放美好的居所。九熙府装修体验馆现已同步开放。

户型设计上，方正布局，尽可能的保障户户房间有较佳的采光与通风；双阳台、双卫设计，格局上做到动静分区、干湿分离，保障居住私密性的同时，家庭成员间的起居生活从容有度。

 九熙府建筑面积约100㎡三房户型图

九熙府建筑面积约136㎡四房户型图

以136㎡四房两厅双卫户型为例，满足三代同堂，简单大气的新东方装修风格，契合现代家庭审美观；并且在收纳功能、空间尺度、人性化设计上的实用性和美观性，在同类产品中，较为出彩。

 九熙府装修样板间之客厅、餐厅

这个户型共有4间卧室，1间主卧和3间次卧，每间次卧面积都不小于10㎡，并且带有飘窗，让家庭成员有更多独立享受的空间。主卧接近24㎡（含卫生间），带独立卫生间、衣帽间，主卧卧室，保障私密性的同时，也满足男女主人的尊享体验。

 九熙府装修样板间之主卧

其最大特点是双厅连通南北对流双阳台。餐厅连通开间3.3米的生活阳台，客厅连通开间7.5米景观阳台；双阳台保障客厅、餐厅的通风与采光。在景观阳台上可以放置藤椅或是茶桌，也可以设置成孩子游戏区，享受惬意休闲时光。

整个参观过程中，分析师发现融创对项目的阳光公示做的很到位，不论是对于小区所在区域规划、小区内外公建配套，以及样板间内展示的交付标准、非交付标准，还有需要维护（待整改、维修中）等细节，都会公示出来；对于客户咨询的问题，置业顾问都能一一回复，并且耐心聆听和收集客户或业主的意见和建议。

如果你到九熙府看房，除了出行路线导航外，建议最好能够和家人一起，可以更为直观地去感受这里居住生活的样子，彼此分享对未来新家的规划。

六探 | 品牌和服务

房企TOP4，高品质服务，高标准考量

除了地段，品牌是购房者考量的重要标准。优越的品牌无疑给是居住品质的保障，也会给楼盘带来更强的溢价能力。

融创·九熙府由融创中国打造，融创作为全国排名第四的房企（克而瑞机构统计2017、2018年全国商品房成交金额数据），以品牌和品质著称。

融创地产2016年进入广西，目前在南宁、柳州、桂林、北海、钦州等5个核心城市开发了十余个项目，包括五象新区的九棠府、江南青溪府、朝阳融公馆、西乡塘澜月府，都是所在区域的标杆项目。

融创地产坚持全国优势布局和高端精品发展战略，已形成壹号院系列、桃花源系列、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力和深受客户好评的经典产品系。

融创中式产品谱系（开发商提供图片）

再看南宁的成绩，入邕以来，2017、2018年融创均闯入南宁房企TOP6，在全国大牌房企竞争激烈的市场上强势崛起。（注：销售数据排名来源克而瑞）

融创物业是国家一级资质物业，服务于很多高端项目，100多万业主。融创单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控标准》，从土建工程质量到项目风险源评定，一共8大类标准包括1500多个子项。融创对供应商也设置了严格的筛选和评价制度。还聘请专业的第三方检测机构进行实测评估，每套高层检测点就高达2436个。并且融创物业还成立了专业的房屋维修保养公司，像汽车4s店一样，对业主的房屋进行好品质的验房，接房，保养和维修服务。小区设置安防六道关——周界安防系统，五部访客核实，防攀爬荆刺，24小时联动巡逻，单元门禁，智能监控，还提供夜间巡逻，夜间护送等服务为业主带来更安心的社区环境。

融创房修工程师上门服务（开发商提供图）

测评总结

融创·九熙府，择址南宁乃至广西的城市价值高地凤岭北，地处TOD中轴核心区，有较大的发展前景，是凤岭北成熟价值上升地带。汇聚区位、配套、资源等多重优势，与融创九府系高端精品定位契合。项目品牌、园林、产品力、服务力在业内有较高认可，和较高的业主满意度。

首期产品面积段93~136㎡三房、四房，适合首置、改善客户，首期预计12000~13000元/㎡（带装修），首套首付门槛低至30万左右，二套置业47万元左右，对于凤岭北自住置业或投资置业都是比较容易接受的。现在我们能直观看到的“一脚油门”5000-10000元/㎡的差价，而再过一到三年后，随着东站核心区域配套建设完善，道路建成，这一差价也将被进一步缩小。

目前，九熙府的界面，与2015年的“万荣联”十分相似，长虹路通车后，三盘迎来了价值提速发展期。九熙府正处于价格洼地，有较大发展潜力和上升空间，凤岭北“上车”机会，留给有远见和果断抉择的人。

【项目动态】

目前，融创·九熙府示范区及装修体验馆开放，建面约93-136㎡三至四房全城预约，恭迎您亲临品莅。

营销中心地址：南宁市青秀区凤岭北合坡路18号（百度地图导航，沿凤凰岭路过火车东站前行300米达营销中心临时停车场），置业热线0771-5560666 。

注：以上信息中提及户型面积均为建筑面积，文中交通、配套等信息以实际建设为准，以上信息仅供参考，最终以双方签订购房合同为准，信息采集时间2019年8月。

文章来源：CRIC广西；
部分图片来源开发商、网络等。

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