产品说：洋房进入稀缺时代，院子里的洋房是上车机会？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

都说物以稀为贵，这在楼市也是“金科玉律”。稀缺的洋房产品，就是近几年备受南宁改善型购房者青睐的产品之一。

克而瑞数据显示，目前南宁主流在售的洋房项目仅10个左右，截至2019年8月，南宁洋房存量为10.20万㎡，去化周期仅8个月，比别墅库存还要少，南宁洋房产品已经进入稀缺时代。

产品来看，目前南宁纯洋房项目较少，大多采用洋房+高层的高低配，洋房+合院的高配置在南宁少之又少。院子里的洋房，是否意味着更高的舒适度，会不会是好的上车机会？下面，克而瑞分析师将对典型项目山渐青保利和府洋房组团进行详细分析。

探区位：地处东站北，南宁崛起的板块“新贵”

2014年，西南地区最大的高铁枢纽站，南宁火车东站正式开通运营，南宁正式进入“高铁时代”，东站圈开始进入南宁人视野。随后，兴工路、松柏路串联起兴宁区和凤岭北，“东站北”一跃成为南宁热门区域，堪称南宁崛起的板块“新贵”。

以“东站北”内的兴宁东版块为例，克而瑞数据显示，2019年1-8月兴宁东板块商品住宅成交面积为59.02万㎡，在南宁40个板块中位列第三，仅次于龙岗板块和良庆大桥南板块，楼市成交一片火热。

随着东站北区域基础配套不断完善，2013年起区域经营性用地“开闸”，多年供求总建面维持在百万量级以上，吸引了多家品牌房企争先抢滩，如今的“东站北”已成为南宁的开发热土。

统计口径：东站北包含兴宁东板块及邕武板块

北京首创奥特莱斯进驻、农产品交易中心、新城吾悦广场的开业，东站北商业格局显现；华夏文博园规划、东盟(南宁)国际汽车文化产业园选址、京东圈地五塘、广西中医大学一附院落址三塘，东站北繁华初显。

从区位来看，山渐青洋房收官组团——保利·和府就地处大热的东站北核心区域，拥有四通八达的交通体系。二环-邕武立交狮山公园往山渐青方向匝道通车；地铁3号线已开通运营，邕武路站途经项目旁；“高改快”二环扩建无缝衔接凤岭北；秀厢-邕武立交便捷速达凤岭北；龙湖大道无缝跨入“东站北圈”，较短时间便可直达火车东站，可快速接驳青秀区和西乡塘区。

看配套：西大附中等优质学校环绕，休闲配套一应俱全

作为一个852亩别墅大盘，配套丰富是山渐青的“杀手锏”之一。其一，是丰富的自然景观资源，项目内部有6万㎡原生态龙湖、约2.5公里私家环山步道，外部环绕有8000多亩高峰森林公园、沙江河、竹排溪、老虎岭水库等自然景观，自然环境优越。

其二，是优质的教育资源。今年6月南宁市自然资源局网站“官宣”，发布广西大学附属中学（以下简称西大附中）新校区落户邕武的详细规划，新校区距离山渐青直线距离仅600米，意味着山渐青教育资源再升级。

就发布公告来看，西大附中邕武校区比之旧校区有明显升级，230亩建设规模是旧校区的4倍之大。除此之外，教学基础设施也实现了升级焕新，如新建体育馆阔达5917㎡，是原来的近2.5倍大，增设报告厅、架空层活动空间等设施。

那么。西大附中究竟教学实力如何？资料显示，西大附中占地52亩，始建于1934年，自2015年起成为广西壮族自治区示范性普通高中，享誉南宁。学校建校至今，已经拥有一支高素质的教师队伍，现有174名专任教师，其中特级教师5人，高级教师58人，研究生毕业、骨干教师和学科带头人68人，自治区A类人才2人，市B类人才3人。另有大学博士、教授或外籍教师任教、指导教学。

得益于高素质师资力量、与时俱进的办学理念，西大附中学子在连年中考中表现优异，屡创佳绩，西大附中也成为蝉联南宁历年中考榜首的第一名校。

从选址来看，该地块位于3号线邕武路站、大鸡村站地铁口，毗邻沙江河，山渐青距离该校仅约600米，未来可近距离享受书香熏染。

除了西大附中新校区的“加持”之外，据南宁2018年最新十二五规划，兴宁区规划建设47所学校，其中小学34所，初级中学11所，高级中学2所。山渐青周边27所学校环绕，自身拥有山渐青幼儿园、山渐青国际学校。其中，山渐青国际学校今年4月已与中加雅思国际教育达成战略合作，将采取更全面、国际化、多元的教育模式。

内享国际化教育，外拥名校资源。可以说，山渐青不仅是一座别墅大城，更是教育大盘。

其三，则是9年大城所蕴含的成熟生活配套。山渐青历经9年时光锻造，无论生活氛围还是内部配套设施，已然十分成熟。竹溪风情商业街、水晶宫会所、九天瑶台等高端配套设施，更让这座主城墅区倍添许多繁华烟火气。

【九天瑶台】悠然雅致30米水幕喷泉，点缀夜空绚丽，格调用餐环境。展览、酒会、聚会、发布会、夜宴，上演衣香鬓影，湖光山色美味佳肴。

【水晶宫温泉会所】建面超6000㎡，斥资2000多万，地上地下双层透明互动型豪华水疗会所，露天约700㎡儿童欢乐泳池亲水世界、天幕式室内约700㎡四季恒温泳池，集泳池、医疗温泉、SPA、足浴、康体为一体的高端圈层名人会所。

【竹溪风情商业街】时尚品牌旗舰店、酒吧、咖啡吧、风味餐厅、大型商超，荟萃时尚街区，涵养湖岸生活。

【墅区家宴】定期举办各类主题家宴，邀家人欢聚，把盏话家常。

看内涵：和文化风骨造园，国潮重塑当代建筑之魂

作为与南宁首个和文化风骨院落、南宁新中式院墅代言人——保利·和院一脉相承的洋房组团，保利·和府不但承袭了保利和院“和文化风骨”的文化内涵，更首倡“国潮”理念，以国潮作为项目精神内核，将传统文化进行时代化、潮流化、当代化表达，以契合时代的审美和园林建筑语言，全新演绎新中式园林建筑，让中国传统文化成为一股时代潮流。

在建筑设计上，保利·和府以礼为制，将“礼”的生活哲学融入归家动线，构建一方礼序大宅。入口以序列式轴线的层层递进设计手法，通过“门-厅-林-院-台”（府山门-府和厅-府林清-府树院-府和台）五进门第空间，起笔府院之礼的居住哲学，重拾渐趋失落的中国礼制文明。

建筑布局也充分汲取中国传统坊巷文明肌理，以传统和文化精髓构筑坊巷规制。整个社区划分为一道两坊、四街五巷，街为南北走向，巷为东西走向，四街五巷星罗棋布，犹如纵横交错的棋盘。出入有秩、门当户对的街巷邻里，还原儿时邻里和乐的院落居住之道。街巷两侧遍植葱茏名贵花木，以及各色奇石景观小品，“一街一韵致，一巷一风骨”的东方意境扑面而来。

在园林景观上，保利·和府也力求将现代元素融入传统风格。和福园、和爱园、和寿园等三园，既容纳耄耋老年的健身养生之所，又将孩子的游乐天地欣然安放；既不失传统文化精髓，又满足园林审美和邻里互动两大当代居住需求。水、木、花、石等四景，以当代园林语言，诠释千年东方美学，将山的磅礴、石的巍然、水的灵动、花的妖娆悉数囊括。

看规划：院子里的洋房，一梯两户纯板式设计

从规划来看，作为山渐青收官的洋房组团，保利·和府延续了山渐青“院子系”产品的建筑风格，采取低密、低楼层、低梯户比以及纯板式设计，舒适度较高。

低密。“禁墅令”明确规定，住宅容积率不得低于1.0，如今低密地块已经变得凤毛麟角。克而瑞数据显示，2016年以来，南宁招拍挂出让的住宅用地（包含纯住宅、商住用地）中，容积率＜1.0的地块为零供应零成交，容积率＜2.0的地块成交总建面仅325.99万㎡，占成交总建面的一成。

保利·和府组团以0.8墅区容积率，打造舒适低密生活，组团全南北朝向，东边紧邻和院墅区，南边远瞰沙江河，西边临近竹排溪，无论是内部环境还是外部景观资源，都堪称宜居。

低楼层、低梯户比。为了提升业主的居住舒适度，保利·和府严格控制洋房层数，打造8层洋房，一梯两户纯板式设计，与小高层、高层住宅相比，每栋楼住户不多，且邻里之间互不干扰，隐私性更强。纯板式的设计，也可以有更好的通风采光效果。

看精装：中魂西技，保利PLUS+六大精工体系匠心打磨

保利·和府在精装上也下足了功夫。精巧、精品、精细、精工、精智、精心保利PLUS+六大精装体系，传承中国传统建筑技艺，结合西方审美进行创新，提取回形纹、云纹、万字纹等传统建筑纹饰融入精装。

256道工艺标准化施工，切割、镶嵌、凹槽……严格把控每一道工序，凹槽的误差也严格控制在0.1毫米之内。

同时为了将项目文化品位贯彻到底，保利·和府还仿制古代山水、花鸟、人物名画，装点入户大堂、艺术玄关、家族艺术回廊等三大艺术触点，让传统文化艺术气息装点生活日常。

看产品：注重南面向宽，最高赠送70㎡

除了练好“外功”外，保利·和府也勤练“内功”，户型设计上改善特性明显，建面约101-195㎡户型均做到了南向大面宽，南北通透，双阳台、大开间景观阳台，高弹性面积、空间尺度舒适。

约130㎡四房

LDKS一体化设计+四面宽大宅

1、南面6.9米大面宽景观阳台，景观视野优越，南北双阳台设计。

2、U型大尺度厨房，享受舒适自由的烹饪时光。

3、四面宽大宅，LDKS一体化设计，户型方正，采光良好。

4、绿化阳台全赠送，约达19㎡。

约175㎡四房

顶跃豪华户型+私家屋顶露台

1、顶跃户型，四面宽大宅，方正通透，客厅、餐厅、厨房、书房LDKS一体化设计,空间尺度阔绰舒适。

2、超70㎡私家屋顶赠送，享受270°转角景观视野。

3、弹性面积高达77-86㎡，赠送比例高达44%-49%。

4、超大尺度的主卧套房，自带独立卫浴+飘窗+衣帽+露台，尊享私密。

5、U型豪华厨房，享受舒适自由的烹饪时光。

【结语】

对改善型购房者而言，洋房对他们最大的吸引力就是小区环境宜居、产品户型尺度舒适，此外交通便捷、教育配套优质，生活品质感较强，才能满足他们对改善居住的需求。保利·和府容积率仅1.6，打造8层洋房，均为一梯两户纯板式布局，所有户型均做到了南向大面宽，南北通透，双阳台、大开间景观阳台，高弹性面积、空间尺度舒适。对改善型购房者来说，无论是居住环境、产品舒适度，还是“9”字头的价格，都是上车的好机会。

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文章来源：CRIC广西；

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