全盘30平LOFT！小户型会是高价地项目的"制胜奇招"吗？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 梁宁宁
今年以来，尤其是上半年，南宁拍出多幅实际楼板价破万的地块，直接大幅度拉升了南宁的地价水平。
这也直接带来一个问题，在南宁整体均价一万出头的市场下，这些项目如何定位，如何打造产品才能保证利润？
近来，一个小盘却玩出了新花样——位于青秀区凤岭南滨江板块的广源凤岭壹号院，项目地块实际楼板价12488元/㎡，其在产品打造上堪称极致：34亩的楼盘，清一色打造30㎡（建面约）的LOFT户型！
项目亮相后，有赞有弹。有人说，这是“高价地”时代新鲜玩法，出奇制胜！也有质疑，“产品很尴尬”，30㎡（建面约）的LOFT公寓，层高4.4米，隔成两层怎么住？
楼板价破1.2万
34亩楼盘全盘推建面约30㎡小户
今年6月，广源以实际楼板价12488元/㎡的楼板价拿下青秀区凤岭南滨江板块（三岸片区）的34亩地块，同在当日，美的和金科也拿下该板块分别36亩、54亩地块，楼板价均超过1.1万元/㎡，已经妥妥超过了南宁市当前的整体成交均价。
▲项目地块是在2019年6月19日摘牌
正当市场纷纷猜测这些高地价项目如何打造产品时，拿地后3个多月，广源给出了一个颇为另类的答案——34亩的地块，规划6栋楼，全部为建面约30㎡左右的住宅公寓，均为LOFT产品，梯户比有2梯19户和3梯18户，层高4.4米。
分析师实探项目了解，这6栋楼均为板楼设计，对比目前市场上不少公寓为了设置高梯户比而牺牲采光通风来看，这个项目舒适度还不错。
▲项目沙盘
现场置业顾问介绍，广源凤岭壹号院每套户型总价大约70万左右，这算下来价格大概在2.3万元/㎡左右。
对比周边彰泰、中国铁建、新城、龙光几个楼盘在售均价1.2万元/㎡~1.7万元/㎡的价格，这个单价高出不少。
从户型图来看，基本上每个户型都配备独立阳台。根据项目打出的推广信息，产品带轻奢品牌精装，但样板间尚未开放，具体所谓的轻奢品牌还未知。
放眼南宁市场上，尽管也有不少楼盘推出公寓型产品，但是面积低至30㎡（建面约）的住宅型公寓确实非常少，而将整个楼盘所有的户型都规划为这样的产品，广源壹号院更是唯一。
开发商认为，这样的“创意”，从目前市场反馈来看，可以说是“歪打正着”。“项目在售楼部开放后引起了很高的关注度”。
4.4米层高住宅舒适度打折
学区地铁未定升值空间打问号
广源的招数一出，旋即在市场上引起了不小的话题。
▲项目户型模型
售楼部开放后，到场看房的购房者和业内人士都不少。而对于产品，购房者的态度不一。有购房者到现场看过产品后，表示相当心动。“主要现在南宁购房门槛太高，动不动就是首付四五十万，这样的户型作为过渡或者是婚前物业还是不错的”，分析师身边一名单身女性如是说。
也有人表示，“这个产品有些尴尬”，“单价高，加上学区未定，作为投资升值空间很难说。作为自住，舒适度却远不如普通平层。”
有业内人士得知这一消息后惊呼，这是高地价项目的典型代表，“绝对会卖爆”。
▲项目示意效果图
1、一般来说，这种小户型，“学铁商”的投资优势更加明显。而项目位于凤岭南滨江板块，目前周边学区、地铁未定，学区未定，所谓的投资的前景存在较大不确定性；
2、层高仅4.4米，隔成两层，舒适性大打折扣；
3、整体高梯户比，相比普通住宅项目，居住密度大得多，舒适度自然大打折扣。
4、“房住不炒”的政策下，换房成本必然越来越高，住宅产权的公寓会占用掉一个购房名额，但此类产品舒适度确实难以比拟小两房或小三房。
5、项目非头排江景房，距离南边江岸约五六百米；而凤岭南立交匝道出口离项目有百余米，密集车流时段噪音或有一定影响。
▲目前凤岭南滨江板块已布局项目示意图
（图中标注黄色的两幅储备商住地块，此前已因故终止出让）
低总价小户
会是拯救高地价项目的“神器”吗？
尽管也有这样那样的质疑声，但不得不说，广源凤岭壹号院的差异化定位，确实是给目前市场上的高地价项目打开了一条新思路。
尤其是在当前市场购房门槛持续走高，但高总价、高单价住宅走量艰难的情况下，门槛要低得多的公寓型产品确实对于手头资金不多的刚需，或是打算投资的购房者提供了新的选择。
从近几年的公寓市场来看，住宅公寓2015~2018年一直处于供不应求的局面，但进入2019年，供应大幅上涨，截至最新数据（10月21日），南宁市主城区今年以来住宅性质的公寓产品供应面积15.16万㎡，成交面积7.96万㎡，供求比 1.9：1，整体成交均价11762元/㎡。
而这仅仅是住宅性质公寓产品的数据，如果加上商办公寓，目前的供应量更大。数据显示，南宁市主城区商办公寓产品今年以来供应面积66.2万㎡，成交30.6万方，供求比 2.16：1，供应明显过剩。
从数据显示来看，小面积的公寓产品并没有大家想象中的好，今年的大量供应带来公寓型产品由供不应求转为供大于求，竞争激烈。
初略统计，市场上主力在售的公寓项目中，仅住宅性质的公寓项目就有近20个。整体来看，今年以来，住宅公寓产品供应大幅上升，处于供大于求的态势。再从价格来看，目前市场上在售的公寓型产品，溢价能力最强的项目，如云星城，整体均价2.7万元/㎡，整体高于周边二手房。如同是荣顾书香门第项目，均价1.6万元/㎡，与凤岭北整体均价基本持平。其余公寓项目和周边住宅均价价差并不明显。
而再从价格来看，近几年的公寓产品溢价能力一般，价格与市场整体均价基本一致，并未高出普通住宅。唯有具有学区或是地铁或是大型商业加持的“学铁商”项目，溢价表现才更加突出。
值得关注的是，除了新面市的高地价项目，除了广源凤岭壹号院推出的全盘30㎡（建面约）LOFT产品外，五象湖地王项目龙光天瀛也将推出最小60㎡（建面约）的小户型住宅产品。
从目前市场趋势来看，接下来还会不断有项目推出大量公寓产品，竞争还会进一步加剧，而至于公寓产品是否成为高地价项目的“制胜法宝”，则需要在产品打造以及资源上方面具有独到之处。
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文章来源：CRIC广西。
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