TOD+城市更新！南宁火车站片区5000亩大项目规划蓝图是怎样的？

文/小克008

近日，一则关于南宁火车站片区城市更新项目概念规划招标公告，一时间引发网友热议。公告中明确了项目的规划范围和打造目标——南宁火车站周边围合的5000亩地域，将结合南宁站综合改造和轨道TOD开发契机，进行站城一体化开发和城市旧城区“活力再造”，打造南宁国际城市门户形象窗口。那么，这一大项目规划主要内容有哪些？它将建成怎样的？哪家企业有可能参与开发？

1规划背景：
居住人口密度大、城市功能业态多而杂，门户形象亟待提升

3月2日，南宁市公共资源交易中心网站发布《南宁火车站片区城市更新项目概念性规划招标公告》，明确项目规划背景、规划范围以及规划服务内容等；本次招标接受单独投标或联合体投，3月2日至3月9日接受网上投标报名，投标文件递交截止时间为2020年3月25日9时30分（北京时间）。

公告截图

>>>一问：项目规划范围具体在哪？还有哪些研究区域？

从招标文件里的概念规划示意图，我们可以看出，图中红线包围范围5000亩，明秀西路、友爱南路、中华路、北大北路、大学东路所包围（@西乡塘区住户，你家被包围在内吗？）

另外，规划设计需要进行区位、区域发展、交通等分析工作，边界约767公顷（11500亩），包含了明秀东路南面，北湖南路西面，公园路、新阳路和人民东路的北面，以及清厢快速路东面（换言之，即使没在5000亩“TOD+城市更新”项目规划范围内，其相邻区域的住户也将受益于可近享未来新项目的配套）。

>>>二问：项目的规划背景以及建设意义？

南宁火车站，位于南宁市老城区西乡塘区中华朝阳路口，是区域重要铁路交通枢纽和南宁市重要对外城市门户窗口。南宁站于1951年2月25日开站，同年3月10日营业；1978年，南宁站新站房投入使用；1999年3月，南宁站升为特等站；2015年3月，南宁站新一轮站改完成。

在南宁东站未投入使用前，进出南宁的城际列车、高铁动车，都是要到南宁站搭乘。你是否还记得，你第一次进站或出站南宁站时的印象是怎样的？现在最近一次到南宁站或路过这里的印象又是怎样的？（文末写留言评论区分享一下）

长期以来，由于该区域承担了过多的城市服务功能，聚集了过多的人流、车流、物资流，导致城市形象差、交通拥堵、人口过度聚集、城市功能业态多而杂、城市土地综合效益低下，难以发挥火车站对区域发展的提升作用。

人民网地方留言板提及南宁火车站片区棚户区改造计划（2019年10月31日相关部门回复的截图）

那么，这一项目建设对南宁轨道交通建设有何意义？

文件中明确了此次概念规划任务主要目的——借助轨道TOD综合开发思路，在充分借鉴和吸收国内外TOD综合开发经验和案例的基础上，结合南宁站综合改造和轨道TOD开发的契机，对南宁站周边片区进行站城一体化开发和城市旧城区“活力再造”，优化区域人口、资源要素配置，全面优化提升该区域功能业态，完善和优化区域交通网络组织、公共服务设施和市政基础设施配套、构建区域地下空间网络和立体化交通体系，提升区域城市门户空间形象、挖掘土地开发价值潜力，打造富有活力和可持续发展城市综合片区。

轨道交通“站城一体化开发”，在去年南宁市政府举办的专题讲座提及。它有促进人群聚集的作用，形成了办公、商业、娱乐、交流文化等复合集聚，重构城市经济地理；轨道交通所带来的运输能力增长，促进了城市的发展，同时城市的发展又进一步促进了轨道交通的发展，实现政府、企业、人民群众之间的和谐共赢局面。

小克理解是，南宁火车站片区5000亩大项目的推进，对实现多方共赢、提升城市门户形象的重要意义。

2019年11月8日，南宁市政府在市委市政府会议中心举办南宁市轨道交通站城一体化（TOD）建设专题讲座

>>>三问：“TOD+城市更新”开发模式，对南宁楼市有何风向标？

什么是TOD？前些年它早已在海外发达国家，以及国内一二线热点城市相继建设，在南宁，也仅是刚刚兴起一两年，被提及次数不多。TOD模式以公共交通为导向的开发，是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

（图片来源网络）

（图片来源网络）

简而言之，TOD项目是“正地铁房”，出行便利，并且集聚城市资源配套，项目所在地以及相邻区域，可享受一站式都市生活圈。

何谓“城市更新”？其实就是旧城区改造工作的同义词，进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套，推进土地、资源、能源节约集约利用，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置。

去年10月，南宁市人民政府关于印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法的通知》，涉及科学划定改造范围、实施程序、鼓励措施、加强项目监管等内容。（→详情了解）。我们可以预见，中短期南宁或将有一批旧改项目被被推进，以及鼓励符合旧改工作的项目进行申报。而“土地熟化人”制还将推行，更加规范和严格审批和加重“违约”成本，以确保旧改工程如期推进。

旧改项目一般处于老城区，寸土寸金，配套成熟，改造后，不单单是换新房，所在地的交通以及相关业态也将得到改善。旧改项目开发的前期时间成本和相关费用也是一定数目的，对于开发商实力和运营能力有一定考验。华润置地、奥园、盛邦、龙光、大唐等品牌房企，在南宁都有参与城市更新项目开发。

据了解，目前在南宁推进TOD项目开发的“大地主”是南宁轨道地产集团（多年前熟知的“南宁中房”，已更名“南宁轨道地产”，隶属南宁轨道交通集团）。

专注轨道上盖物业的开发，土储轨道沿线土地31宗、总量约2720亩。轨道御珑壹号城、轨道御水元筑已于去年入市，开发中的轨道御水雅居、轨道御水悦居以及轨道御玺君临湾项目也将陆续入市。

目前轨道地产着眼南宁市的轨道上盖物业、轨道小镇、旧城更新三大板块。其中，火车站片区、南机片区、五一中路片区、(城市副中心模式探索)轨道5、6号线五一立交站项目为旧城更新板块领域，也就是说，目前南宁市已确定“TOD+城市更新”开发模式项目共4个。

（图片来源网络）

整体来说，“TOD+城市更新”开发模式，规划体量较大，达数千亩，对于开发商资金实力、大型项目操盘能力，以及自身综合体运营能力有较大的考验。

2

规划内容：
9大重构，打造南宁国际城市门户形象窗口

公告里明确了投标人的招标文件，须完成概念性规划，重点解决项目策划、业态规划、发展定位、用地布局及指标落实、交通、环境、地下空间利用、基础设施等内容。概念规划成果应达到控制性详细规划深度的概规，并满足控制性详细规划对相关成果内容的落实要求。

围绕打造南宁国际城市门户形象窗口，落实火车站周边站城一体化开发思路，优化和提升区域城市功能业态，挖掘区域土地潜在价值，梳理区域空间架构，复兴区域城市活力的目标。明确规划重点内容——业态功能重构、目标定位重构、空间布局重构、交通系统重构、地下空间重构、公共设施重构、经济价值重构、开发规模重构、空间形象重构等9大重构。

【小克总结】“TOD+城市更新”或将给是未来南宁老城区重点发展领域，特别是地铁沿线的项目，对解决区域交通压力、居住人口密集、消费业态多而杂、公共设施紧张的矛盾问题，起着积极的作用。项目体量较大，大型综合体或将分单元分期开发，猜测或将是4~10年，甚至更久的造城计划。

【本文互动话题】

谈谈南宁火车站片区，给你留下印象
你期待片区如何改造？
希望哪家企业参与开发这一大项目？

文末写留言评论，分享你的看法

 文章：CRIC广西；信息综合南宁市公共资源交易中心、人民网地方留言版、南宁轨道地产网站资讯等；
公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。

如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流
微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可—— 欢迎订阅克而瑞干货分割线  ——

号外号外：克而瑞广西各城市各类报告陆续出炉！我们尊重知识产权、尊重团队专业成果、尊重合作客户的优势权、重视报告的价值，望不胡乱二次转发。适合订阅报告对象：企业用户、房地产行业人员、购房者等。

我们的企业用户订阅市场报告，并非收费为目的，如是合作企业客户请联系贵司对接人跟我司对接人即可获取增值版服务。

▼识别二维码，即可咨询/订阅▼
#克而瑞CAIC南宁商办月报#【2020年2月月报新鲜出炉，订阅价格惊喜！】疫情之下住宅市场冲击明显，商办市场表现如何？CAIC【面向】银行等金融机构+资产运管企业【提供】数字化资管服务【助力】保值、增值、变现……

▼最新报告欢迎订阅，识别二维码了解▼《克而瑞CAIC南宁商办市场月报——2020年2月》—— 感谢阅读  ——

 推荐阅读 

谢谢您点“在看”↘
更多精彩干货，点这里