“双合同”结束！南宁新版商品房合同启用，购房门槛是真降了

文/易居企业集团·克而瑞分析师

2月28日，南宁新版商品房买卖合同正式启用！

对购房者而言，可谓是近一年来最大的置业利好。

和旧版商品房合同相比，有什么不同？最重要的就是：精装款和毛坯款纳入同一合同。

这就意味着以往的“双合同”正式结束。毛坯款及精装款的贷款利率一致，首套房首付比例按总房款（毛坯+精装）的20%执行，首付门槛将明显降低。

那么，新版商品房合同究竟有何亮点？对购房者、对南宁楼市又会产生什么影响？

壹

买卖双方天秤有所变化

2月26日，南宁市住房和城乡建设局官网发布《南宁市住房和城乡建设 南宁市市场监督管理局 国家税务总局南宁市税务局关于启用2019版房屋交易网签合同示范文本的通知——南住建〔2020〕36号》，公布南宁新版商品房买卖合同2月28日起正式启用。

新版商品房合同启用，无疑让卖方市场，买方市场的天秤开始发生微妙变化。

在执行旧版商品房合同时，如若购房者购买的是精装房，签的都是“双合同”，即毛坯合同一份，精装合同一份。加上多数精装盘要求精装款首付比例30%起，利率高的同时月供压力也大，有甚者更要求精装款一次性付清，让不少刚需购房者苦不堪言。

根据南宁新版商品房买卖合同，不管是毛坯房还是精装房，都实行“一合同“制，精装房的精装款纳入总房款中，毛坯及精装的利率一致，首套房首付比例按总房款（毛坯款+精装款）的20%执行。

这样一来，精装款不再被KFS约束，买卖双方的天秤往买方这边挪了一挪。

贰

首付门槛确实降低了，但月供未必

“一合同”制，对购房者最直接的影响，就是首付门槛的降低，更多想买房的人可以上车。

2017年5月26日，南宁住房局、国土局等七部门联合发布“五限”调控政策。随后的两年里，南宁楼市大多是清一色的“3000精装房”，且精装贷款属于消费贷，贷款难度高、贷款年限短（多为10年，少数可贷20~30年）、利率高（普遍基准利率上浮30%~40%以上），再加上外收、捆绑销售、指标费等，置业门槛明显提高。

如今，精装款并入总房价，首付门自然槛降低不少。

小克以首套建面100㎡，单价12000元/㎡的精装房为例，用旧版商品房合同的算法和新版商品房合同的算法，给大家算一笔账。

同样的面积，单价，旧版商品房合同首套房首付高出3万-24万元。反之，新版商品房合同下，购房者首套房首付压力着实减轻了不少。

首付门槛降低自然是好事，但月供压力是否减轻得分情况来看。

第一，旧版商品房合同中精装一次性付款后的月供最少，新版商品房合同的月供与之相比高出1497元/㎡，当然这种情况下的前期投入也会大很多。

第二，旧版商品房合同中精装首付30%，贷款10年的月供中，前10年压力较大需每月还贷6927元，后20年压力减小，月还贷4489元；新版商品房合同月供与之相比，前10年少还941元，后20年多还1497元。

所以说月供减轻还得分情况看，毕竟新版商品房合同中贷款金额是增加的。

从整体投入看，新旧版商品房合同三种购房方式中，新版商品房合同的本息总还款最高，达215.50万元。

但要注意的是，随着房价和收入的增长，还有通货膨胀持续，人民币贬值等原因，与旧版商品房合同相比，新版商品房合同中多出来的月供或者本息总还款或会被抵消掉。

当下，大部分人无法出手买房，主要还是因为凑不齐首付的问题。在这点上，新版商品房合同很好地解决了该问题。

 叁

规范验房收房，提高买房“幸福度”

除了置业门槛降低之外，新版合同的出现也更加保护购房者的相关权益，大大提升买房“幸福度”。

在新版商品房合同第四章“商品房交付条件与交付手续”条款下的“查验房屋”细项中，提到：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

这无疑为购房者在收房时提供了一道保护屏障，避免开发商强行交付，精装变“惊装”。

同时，在“查验房屋”细项条款中指出，出现屋面、墙面、地面开裂渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金损坏，灯具电器等电气设备不能正常使用等情况，可要求开发商承担修复费用，并在修复后再行交付。

新版商品房合同启用后，精装房交付货不对板，收房日变维权日事件预计将明显减少。

肆

新规或刺激市场需求，进一步规范市场

总体来说，对于市场的影响主要体在几个方面。

1、购房门槛降低，一定程度上或刺激购买需求

精装写入合同，装修价格计入房子总价，对于购房者尤其是首套置业来说，较大幅度降低了首付压力，预计将会进一步刺激市场需求，更多首置型的购房者可能会加快出手。此外，加上近期市场上有开发商陆续推出购房优惠，加上多项购房利好措施推出，预计随着疫情逐步缓解，市场成交量会有较明显上升。

2、进一步规范市场，保障购房权益

新版合同在规范交房流程、增加房屋共有方式、增加预售资金监管账户信息、 增加建设工程合同中具体的施工时间、竣工时间等方面都有了进一步的规定和要求，这些内容都进一步规范市场，保障购房者权益。

3、减少市场乱象，WS或捆绑车位等乱象或减少

过去几年，市场主要的乱象是WS以及捆绑车位，而新版合同启用后，“双合同”变“单合同”，一定程度上或对于减少这些乱象，进一步规范市场有一定促进。

关于新版商品房合同的启用，你有什么看法，欢迎文末留言互动。

文章来源：CRIC广西； 
公众号“ 南宁微楼市“微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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